Ehitatav maa: kas tasub osta?

Eeldatav ehitusmaa on maa-alad ja krundid, millele võidakse lähiajal lubada hoonestada. Eeldatav ehitusmaa võib väärtuse järgi liigitada põllumaa ja ehitusmaa vahele. Kui ostate aga ehitatavat maad, ei tohi te sellele lihtsalt ehitada. Lisaks ei ole ehitatav maa veel ühendatud kommunaalvarustusega.

Erinevus: eeldatav rajatav maa versus haritav maa

Põllumaad on kasutusel põllumajanduses ja seda peetakse kultuurmaastiku osaks. Eeldatavalt ehitatava maa puhul on arendus võimalik lähiajal. Maa, mida loodetakse ehitada, on seega rohkem väärt kui põllumaa.

Erinevus: ehitatav maa versus ehitatav maa

Ehitusmaa on kallim võrreldes eeldatavalt rajatava maaga. Siin on vald juba otsustanud, et kinnistule saab ehitada. Ehitusmaa on ühendatud kommunaalvõrguga, seega tuleb esitada vaid ehitustaotlus.

Tsooniplaanist leiate olulist teavet oma kinnistu ja linnaarengu kohta. 

Fotod: iStock / AndreyPopov

Kuidas leida ehitatavat maad

Millised maatükid on plaanis rajada ja mida nendega tulevikus ette võtta, on potentsiaalsete ostjate jaoks olulised küsimused. Nendele küsimustele annab vastuse valla või linna planeering. See näitab, kas ala on ehitusmaa, põllumaa või maa, mis on eeldatavasti hoonestatud.
Lisaks annab tsoneerimiskava teavet ümberjaotamise tõenäosuse kohta lähitulevikus. Siin mängib rolli keskkond, milles kinnistu asub. Kui planeeringus on mõni piirkond märgitud elurajooniks, siis suure tõenäosusega see lähiajal uuesti kasutusele võetakse. Teisest küljest, kui ala asub näiteks eraldiseisvas aias, siis tõenäoliselt seda ehitusmaaks uuesti ei eraldata.
Linnaehitusega saab tutvuda ka tsooniplaneeringust. Siin on näha, kas kinnistu tuleks lähiajal linna vooluvõrku ühendada. See areng on ka indikaator, kas loodetavast ehitusmaast saab peagi ehitusmaa.

Kes müüb ehitatavat maad?

Nii nagu ehitusmaad, saab ka kinnisvaramaakleri kaudu või eraisikult osta eeldatavat ehitusmaad, näiteks kinnisvara veebiplatvormidel. Peamine erinevus on hinnas.

Samuti võite olla huvitatud Bauwisseni osaliselt või täielikult väljaarendatud maatükist? Seaduse ja maksude erinevused Kinnisvara ostmine: pöörake tähelepanu nendele näpunäidetele

Kui kallis on maa ehitamine?

Ehitatavaks maaks liigitatud maatükk on üldjuhul odavam kui ehitusmaana deklareeritud maatükk. Muidugi tuleb tähele panna, et sa ei tea ette, kas ja millal sinu kinnistu uuesti kasutusele võetakse. Kuna eeldatav ehitusmaa on välja ehitamata, on hinnad ehitusmaa omadest umbes 30-60 protsenti madalamad. Selleks, et saaks realistlikult hinnata ehitatava maa hinda, saab kasutada hindamismeetodeid.

Ehitatava maa finantseerimine

Eeldatava ehitusmaa soetavad investorid tavaliselt suurte ehitusprojektide jaoks. Eraisikutel on oodatavat ehitusmaad üsna raske rahastada. Selle põhjused on järgmised:

• Kuna ümberjaotamise protsess võib üldjuhul kesta vähemalt paar kuud, ei ole ost eraisikute jaoks enamasti ökonoomne. Kui soovid maatükki osta, tasuks pigem otsida ehitusmaa.
• Kuna kinnisvara ümberpaigutamine ei ole tagatud, ei anna pangad üldjuhul laenu maale, mida kavatsetakse ehitada.
• Finantseerimine on tavaliselt võimalik ainult aktsiate või investorite kaudu.

Ehitatav maa ja kinnisvaramaks

Teine oluline kulutegur on kinnisvaramaks. See kehtib üldiselt iga kinnisvara kohta, olenemata pühendumisest. See tähendab, et eeldatavasti rajatava maa pealt tuleb maksta ka kinnisvaramaksu.

Kui loodetav ehitusmaa sihtotstarbeliselt ümber sihtida ehitusmaaks, on järgmisena plaanis arendus.

Foto: iStock / struvictory

Kuidas ümberjaotamine käib??

Kui olete ostnud maatüki, mis on eeldatavasti ehitatav, on teil võimalus taotleda linnalt ümberpühendamist. Te ei saa lihtsalt taotleda kolmandatele isikutele kuuluva vara ümberjaotamist. Kui aga plaanite suuremat arendust, mis ulatub mitmele erinevate omanikega maatükile, saate volikirjaga taotleda luba kõikidele puudutatud aladele. Taotlus tuleb esitada kirjalikult vallavolikogule. Tuleb esitada järgmised andmed:

• Teie aadress
• kinnistu maatüki number
• kinnistu ruutmeetrit
• pühendamise praegune vorm (eeldatav maa-ala)
• kavandatav kasutusse andmise vorm (ehitusmaa)
• soovitud ümberjaotamise põhjus
• ala kavandatud kasutusotstarve (nt elamu või äripind)

Sind võib huvitada ka kinnisvara hindamise kinnistusraamat: Ülesanded, õigused ja kohustused lühidalt Kinnisvaraalane oskusteave Saastunud kohad: Nii väldid kinnisvara ostmisel kalleid üllatusi

Millistele kriteeriumidele peab ehitatav maa vastama??

Kui oled taotluse esitanud, teeb vald või linn otsuse üldjuhul kuue kuu jooksul. Selle otsustab üldjuhul kohalik volikogu või linnavolikogu. Kui küsida, kas eeldatav ehitusmaa võib saada ehitusmaaks, tuleb arvestada erinevate kriteeriumide ja tingimustega:

• Mis kasutust tulevikus plaanitakse? Tulevane kasutamine peab olema kooskõlas kogukonna pikaajaliste eesmärkidega.
• Millised on ümberjaotamise tagajärjed naabritele? Struktuurne kasutus ei tohiks kahjustada ümbritsevate kinnisvaraomanike õigusi ja huve.
• Ehitatav maa peab olema arendatav ja saavutama väärtuse kasvu. Alles siis saab selle liigitada ehitusmaaks.

Valla ostueesõigus

Ehitusseadustiku (BauGB) § 24 kohaselt on vallal maa avalik-õiguslik ostueesõigus. See kehtib muuhulgas juhul, kui arengukava näeb ette avaliku kasutuse või kinnistu asub linnaehitusalas. Kui see on nii teie soovitud kinnisvara puhul, peaksite enne ostuotsust selgitama, kas linn või vald soovib seda ostueesõigust kasutada.