Ehitusloa taotlemine: olulisemad faktid

Millised ehitusprojektid ei vaja kooskõlastamist?

See tekitab segadust: Baieris on omanikel talveaia rajamiseks alati vaja luba. Tüüringis kehtib see ainult eriti suurte, kuumutatud isendite kohta. Seda seetõttu, et ehitusõigus on föderaalriikide pädevuses. Mõnes liiduriigis ei nõuta aiakuuride, terrassikatuste, autovarjualuste ja garaažide, fotogalvaanika, päikesekollektorite ja veekogude jaoks üldse luba. Nii et küsige kohalikust ehituslubade asutusest. Kui teie ehitusprojekt ei nõua luba, saate kohe tegutseda.
Tähelepanu: Mõned ehitusprojektid ei nõua mõnes liiduriigis luba, kuid nõuavad teavitamist. Selliste meetmete puhul peab hoone omanik või tema arhitekt sageli täitma sama palju blankette ja esitama dokumente kui tavalise ehitustaotluse korral. Aga ehitusamet kontrollib ehitusprojekti vaid valikuliselt. Kui ehitise omanik teatud aja möödudes ehitusametist teisiti ei kuule, loetakse ehitusluba antuks. Seda nimetatakse ka vabastusmenetluseks (vt allpool).
Hea teada: Ehitustöödele, mis ei nõua luba, kehtivad ka avaliku ehitusõiguse nõuded. Näiteks peate järgima vahekauguse eeskirju. Vastasel juhul võib asutus nõuda tagasiulatuvalt õiguspäraste tingimuste loomist.

Aiamaja ei vaja luba? 

Ka sellele ei saa vastata üldjoontes, sest see sõltub teie individuaalsest projektist: Riiklik ehitusmäärus sätestab maksimaalse põrandapinna, mida luba mittevajav ehitis ei tohi ületada. Samuti reguleerivad need seda, kas aiakuur vajab staatilisust või mitte. Seetõttu selgitage ehitusametiga, millised loa dokumendid peate enne ostmist esitama. Võib-olla on ehitusamet komplektmaja üldise heakskiiduga rahul. 

Ehitusluba lihtsustatud korras

Mõne ehitusprojekti puhul on võimalik lihtsustatud kooskõlastusmenetlus, sealhulgas vabastusmenetlused või teavitamismenetlused. Siin kontrollitakse ainult teatud hoonemalli punkte. Ehitaja või tema arhitekt peab tagama, et tema projekt vastab täielikult arengukava nõuetele. Väikesed ja keskmise suurusega hooned või elamud saab kiiremini kooskõlastada, kui need on kvalifitseeritud arengukavas ja areng on tagatud. Vabastusmenetluseks tuleb esitada ka kõik tavapärased ehitusdokumendid. Millised need on, on vastavas ehitusmalli määruses.
Infoprotsessi puhul loetakse ehitusluba automaatselt antuks ajavahemiku - näiteks nelja kuni kuue nädala - jooksul pärast ehitusdokumentide esitamist, kui ehitusamet ei ole ehitusametile teatanud teisiti. 

Küsige ehitusametist, kui kaua kooskõlastusprotsess aega võtab.

Foto: Eraehitajate Liit

Ehitustaotluse dokumendid

Ehitustaotluse esitamiseks on vaja ehitusprojekti professionaalseid planeerimisdokumente. Seetõttu peab avalduse enamasti esitama arhitekt või ehitusinsener. Kuid ka siin on erandeid: Väiksemate mõõtude puhul võivad käsitöömeistrid mõnikord kirjutada ka taotlusdokumendid.
Taotlus tuleb esitada kolmes eksemplaris koos kõigi ehitusprojekti hindamiseks vajalike dokumentidega. Siin on umbkaudne raamistik uute hoonete jaoks, ilma et oleks nõutud üldist kehtivust:

• Arhitekti joonistus
• Teave kinnistu drenaaži ja veevarustuse kohta
• Teave raja arengu kohta
• Hoone tehniline kirjeldus
• Staatika
• Tulekaitse, heliisolatsioon, soojusisolatsioon
• Kinnistusameti asendiplaan
• Hoone numbri arvutamine 
• Kõrgusplaan
• Kinnistu suletud alade arvutamine
• võimalik. Naabernaabrite nõusolekuavaldus

Arhitekt koostab koos Teiega ehitustaotluse dokumendid. Need esitatakse kolmes eksemplaris.

Foto: iStock / Whyframestudio

Nii toimib heakskiitmisprotsess

Kvalifitseeritud arengukava puudumisel või olemasolevast arengukavast kõrvalekaldeid kavandades kontrollivad ametiasutused kooskõlastusprotsessi käigus, kas teie projekt sobib kasutusviisilt, hoone suuruselt ja asukohalt ümbruskonda. hoonestusala ja ehitusviis. Ta pöörab tähelepanu ka vahealade järgimisele.
Kes üksikasjades eelnevalt kokku lepib, on väiksem oht, et ehitustaotlus lükatakse tagasi. Sest iga ehitusmäärus jätab ka tõlgendamisruumi. Ja kui mõne nädala pärast põrutab majja tagasilükkamine, pole põhjust alla anda: Tihti võib kompromissi leida ikkagi isiklikus vestluses. Võimalikud on ka eriload, näiteks tõhusa renoveerimise käigus. Soojusisolatsioonimeetmete tõttu on hooneomanikel lubatud rikkuda piiriarendust – siin on esikohal kliimakaitse.

Heakskiitmise protseduur lühidalt 

1. Info ehitusametist järele jõudma.
2. Arhitekt teeb projekti ja kooskõlastab selle tellijaga.
3. Arhitekt koostab ehituse malli ja koostab kõik ehitustaotluse dokumendid.
4. Ehitusamet kontrollib ehitusrakendus.
5. Ehitusluba on antud ja ehitusprojekt võib alata. 

VÕI 

6. Ehitusamet jätab ehitustaotluse rahuldamata ja põhjendab oma otsust. 
7. Vestlus ehitusametiga Vajalik on võimalik kompromiss või eriluba.
8. Arhitekt muudab ehitusplaani või tellija saab vajadusel naabrite kooskõlastuse.
9. Ehitusamet annab ehitusloa ja ehitusprojekt võib alata.

Menetlusaeg kuni ehitusloa väljastamiseni

Alles siis, kui kohalik ehitusamet on ehitusloa väljastanud, lubatakse meistritel kohale tulla. See võtab sageli mitu nädalat, mõnikord isegi paar kuud. Kahjuks puuduvad üleriigilised eeskirjad, mis reguleeriksid ehitustaotluste menetlemise aega. Aeg, mille jooksul hooneomanikud peavad passiivselt ootama, on riigiti ja omavalitsuseti erinev. Kellel veab, pääseb nelja nädalaga – teised peavad vastu pidama kuus kuud. Ainult Baden-Württembergis näeb riigi ehitusmääruse punkt 54 ette, et otsus ehitustaotluse kohta tuleb teha hiljemalt kahe kuu pärast. See, kui kiiresti mujal ehitusluba antakse, oleneb ka konkreetsest juhtumist: Tavaline elamu uusarenduspiirkonnas kiidetakse tavaliselt kiiremini heaks kui vaba krunt looduskaitsealuses vanalinnas või äriprojekt planeerimata õuealal.
jootraha: Kui dokumendid puuduvad, venib ehitusloa andmine asjatult – seetõttu veenduge, et see oleks täielik.

Millal on ehituse eeluuringul mõtet??

Kui soovite enne ehitusplaani koostamist teada, kas teie enda ideid saab ellu viia, saate seda uurida ehituse eelpäringu abil. Põhimõtteliselt võib seda küsida igaüks – aga on igati loogiline küsida nõu arhitektilt, kes tänu oma asjatundlikkusele planeerimise ja ehitusmääruste vallas oskab ühele või teisele küsimusele eelnevalt vastata.
Ehituse eelsoovist on kasu ka siis, kui kinnistul puudub arengukava või kui see asub nn õuealal - s.t väljaspool piirnevat arendust. Siis on nõue, et uus hoone "sobiks ümbruskonna omapäraga ja arendus oleks kindlustatud". Ka need, kes soovivad vaba krunti müüa, saavad teha ehituse eelpäringu ja seeläbi hinda tõsta, sest lõppude lõpuks saavad huvitatud ostjad kiiresti teada, kas ost tasub end ära või mitte.
Sarnaselt ehitusloaga tuleb ka ehituse eelsoov esitada kirjalikult vastutavale ehitusmääruse ametile või ehitusjärelevalve asutusele. Selleks on kaks võimalust: ametlik taotlus (teatud tasu eest – tavaliselt kahekohaline ühepereelamu puhul) ja mitteametlik taotlus. Viimast on lihtsam küsida, kuid vastus sellele ei ole juriidiliselt siduv.
Hea teada: Ehituse eelsoov ei võta vähem aega kui ehitusluba – menetlusaega on oodata kuni kolm kuud. 

Ehitusloa kulud

Ehitustaotluse jaoks peaksid ehitajad arvestama umbes 0,5 protsenti ehituskuludest (ilma lisakuludeta). Teise võimalusena saate ehitusrakenduse kulud arvutada ka järgmise valemi abil:
 

Suletud pind kuupmeetrites x hoone väärtus eurodes kuupmeetri kohta / 0,5 protsenti = ehitustaotluse maksumus.
 

Uue ehituse maksumusega 300.000 eurot on seega umbes 1 ehitustaotluse jaoks.500 eurot. Kui aga ehituskulud on tunduvalt väiksemad, küsib ehitusamet tavaliselt minimaalselt 100–200 eurot. Eriload näiteks veeametilt või kinnistul puude langetamiseks võivad kaasa tuua lisakulusid.
jootraha: Isegi kui soovite uue ehitusprojekti jaoks garaaži püstitamisega veel oodata, peaksite selle siiski algusest peale ehitusplaani lisama. See säästab täiendavat ehitusloa menetlust. Kuid olge ettevaatlik: lisatöö võib põhjustada arhitektile ja ehitusinsenerile rohkem kulusid. 

Kui Sinu uusehitis sulandub ümbrusega ja vastab arengukavale, ei tohiks ehitusloaga probleeme tekkida.

Fotod: iStock / JohnnyH5

Naaber peab minu ehitusprojektiga nõustuma?

Ehitusloa saab igaüks, kes järgib kõiki arengukava ja vastava riigi ehitusmääruse nõudeid – olenemata sellest, kuidas naaber projekti suhtub. Kui seevastu tuleb teha erandeid ja erandeid arengukavas sätestatust, on loa andmine ametiasutuse otsustada. Sellisel juhul suureneb loa võimalus, kui klient suudab näidata naabrite nõusolekut. Ehitajana peaksite seetõttu aegsasti esitama oma naabritele projekti dokumendid ja paluma neil allkirjastada.

Vastuseisu võimalused elanikele

Elanikuna kinnitate oma allkirjaga, et nõustute hoone projektiga. Siiski on võimalik, et teete tahtmatult täiendavaid mööndusi, näiteks vähendate kliirensit. Selle vältimiseks on siin mõned näpunäited, millele dokumentide kontrollimisel tähelepanu pöörata: 

• Kas vahepinnad on korras?
  Kui suur peab olema vahemaa naabritega, sõltub liidumaa vastavatest ehitusmäärustest. Reeglina on see vähemalt kolm meetrit - välja arvatud rõdud, erkerid või verandad, mille puhul kehtivad väiksemad piirkaugused. Tihti on lubatud limiidile paigutada kuni teatud suurusega garaažid
   

• Kas hoone vastab piirkonna iseloomule?
  Kui hoone läheb vastuollu hoonestusalaga, võivad naabrid end põhjendamatult häirida. Seda ei otsusta aga mitte individuaalne maitse, vaid arengukava. Näiteks elamurajoonis ei tohi ehitada äriettevõtet. Ehitusluba sellisel juhul nagunii läbi ei tuleks.
   

• Kolmandate osapoolte kaitse säilib?
  Kui ehitusprojekt ületab lubatud ruumikasutust, korterite arvu või hoone kõrgust, võite naabrina ehitusloale vastu vaielda.

Veto naabrite plaanide vastu 

Kui soovite juba väljastatud ehitusloa vastu midagi ette võtta, on teil aega vaid üks kuu. Erand: kui teid kui naabrit ei ole teavitatud, võite isegi ühe aasta jooksul ehitusloale vastu vaielda, alates hetkest, mil teile ehitusprojektist teada saite.
Kui asutus lükkab vastuväite tagasi, on võimalik esitada hagi halduskohtusse. On loogiline, et selle hagiga kaasneb kiirmenetlus, mille abil saate ehituse peatada. Vastasel juhul peate võib-olla leppima fait accompliga. Vastuväide või hagi on paljutõotav, kui luba rikub selgelt naabreid kaitsvat reeglit. Tõenäoliselt ei saa te aga seni nautinud takistusteta vaadet kindlustada.

Kui suur peab olema vahemaa naabritega, sõltub liidumaa vastavatest ehitusmäärustest.

Fotod: iStock / JackF

Need eeskirjad kaitsevad naabreid 

• Ehitusplaneerimisseaduse kohane ala hooldusnõue
• Ehitise välisseinteni vabade vahekauguste järgimise eeskirjad
• osalised nõuded konstruktsioonide stabiilsusele
• vajaduse korral tulekaitsejuhised
• võimalikud planeeringud parkimiskohtade ja garaažide paiknemise kohta
• Ehituse planeerimisseaduse järgi arvestamise nõue
• Föderaalse immissioonikontrolli seaduse paragrahv 5: selle kohaselt tuleb heakskiitmist nõudvad tehased ehitada nii, et need ei avaldaks avalikkusele ega nende naabruskonnale kahjulikku mõju keskkonnale.

Ehitamine ilma ehitusloata

Uutele hoonetele on vaja ehitusluba – loomulikult! Kuid väiksemate ehitusprojektide puhul võib üks või teine ​​kalduda pikast protsessist mööda minema. Tähelepanu: Igaüks, kes viib ellu oma ehitusprojekti ilma loata, olgu selleks puumaja või tööriistakuur, võib rikkuda riigi ehitusmäärust.
See nn must hoone jääb sageli maapiirkondades aastateks avastamata. Kuid sellest ajast, kui Google Street View on olemas, on rikkumisi märgatud üha rohkem. Seejärel saadab asutus esmalt omanikule kutse ärakuulamiseks. Pärast seda kontrollitakse kinnistut enamasti mitteametlikult naaberkinnistult. Kui tegemist on musta hoonega, palutakse omanikul see eemaldada. Kui ta seda ei tee, ootab teda trahv. See erineb olenevalt föderaalosariigist ja süüteost. Baden-Württembergi mustanahalised farmerid maksavad 500–7 eurot väikeste toavahetuste eest.500 eurot ja suuremate mahtude puhul 1.500 kuni 50.000 eurot trahvi. Seevastu Mecklenburg-Vorpommernis jääb selle eest määratud trahv vahemikku 750–10.000 eurot palju odavam. Igaüks, kes teeb Tüüringis ilma loata väikseid ruumimuudatusi, toob kaasa 250 kuni 7.500 eurot sellest. Muide: Kui omanik pärast trahvi väljastamist ikka kinnistut ära ei vii, lõhub ehitusamet selle ise maha.
Hea teada: Lisaks ehitusseadusest tulenevatele karistustele võivad ebaseaduslikul ehitamisel olla tagajärjed kindlustusseadusest ja üüriseadusest tulenevalt, näiteks kui hoonekindlustus ei maksa seetõttu või üürnik ütleb üles ette teatamata.

Hankige ehitusluba tagantjärele

Maja ostmisel juhtub vahel, et aastaid tagasi tehtud renoveerimis- või laiendustööd ei olnud ehitusloaga lubatud. Sel juhul saab taotleda hilisemat ehitusluba. Väga sageli antakse seda terrassikatuste, seinte, autovarjualuste, basseinide või aiamajade puhul. 
jootraha: Enne kinnisvara ostmist tuleks lasta müüjal kõik ehitusload ette näidata või küsida ehitusametist. Kui öeldakse, et hilisemat ehitusluba ei saa anda, tuleks sellest eemale hoida! Sel juhul peate võib-olla isegi ootama kõrvaldamiskorraldust.