Ehituseelne päring: palju planeerimiskindlust väikese raha eest

Kui kinnistu asub piirkonnas, mille kohta arengukava puudub, soovitatakse üldjuhul teha ehituse eelpäring. See kehtib peaaegu kõigi alade kohta, mis olid osaliselt hoonestatud juba enne föderaalse ehitusseaduse jõustumist 1960. aastal. Teine oluline kriteerium on see, kas rajatav kinnistu asub nn välispiirkonnas – seda terminit kasutatakse kõigi külgnevast arendusest väljaspool asuvate alade kirjeldamiseks. Spetsiaalselt projekteeritud ehituse eelsoov loob parimad tingimused lõplikuks ehitusloaks, sest kõik kooskõlastatud osaaspektid on juriidiliselt kehtivad.
Kui teil on ilma olemasoleva arengukavata vaba krunt ja kaalute selle müüki, võib ehituse eelsoov hinda tõsta. Nii luuakse potentsiaalsetele ostjatele juriidiliselt kehtiv luba ehitusprojekti osade aspektide jaoks. Kui soovite ise maatükki osta, saab ehituse eelpäringust selgust saada, millised ehitusvõimalused teil on. Seejärel saab selle info põhjal kinnisvara hinnas läbi rääkida.
 

Kuidas teha ehitustaotlust

Ehitamise eelsoov esitatakse alati kirjalikult vastutavale ehitusametile või ehitusjärelevalveasutusele. Sa ei pea olema arhitekt ega planeerija. Vaja on vaid ostuhuvi ja seega kinnisvaraomaniku volikirja. Mõned ametiasutused pakuvad vastavat vormi, mis hõlbustab "Eelotsuse taotlemist".
Ehituse eelsoovi saate esitada nii mitteametlikult kui ka ametlikult. Mitteametliku taotlemise korral esitatakse tavaliselt ainult krundiplaan ja ehitusprojekti eskiisid. Pange tähele, et mitteametlikule päringule vastamine ei ole õiguslikult siduv. Kui aga esitate ametliku avalduse, on üksikasjalikud mallid siduvad. Aga kui ulatuslik see siduv mõju on, sõltub jällegi vastavast liitriigist. Tavaliselt tunnistatakse ehituse eelpäringut seotud haldusotsusega. Mõnes föderaalriigis hinnatakse taotlust siiski vaid "tagatiseks", kusjuures ametivõimudel on jätkuvalt õigus teatud juhtudel tühistada esialgse ehitusloa siduv mõju.
Kui olete oma dokumendid esitanud, võivad ametiasutused nõuda täiendavaid dokumente. Sa ei saa vastust enne, kui kõik on hoolikalt kontrollitud. Varuge kannatust – töötlemisaeg võib olla kuni kolm kuud.

Enne ehitusplatsi saabumist: kui kinnistul puudub arengukava, on alati soovitatav ehituse eelpäring.

Kuidas näeb välja ehituse eelsoov ja mida see peaks sisaldama?

Ehituse eelpäring koosneb tavaliselt küsimuste kataloogist ja muudest dokumentidest, mis on aga vähem mahukad kui ehitustaotluse puhul. Küsimustele peab olema võimalik vastata "Jah " või "Ei ". Kuna küsimuste osas täpseid täpsustusi ei ole, saab väljatöötamisel abiks olla arhitekt või ehitusplaneerija.
Allpool on mõned näidisküsimused, mis aitavad teil ligikaudset ettekujutust saada. Veenduge, et küsimused, mis on sõnastatud liiga üldiselt, näiteks: „Kas ehitusprojekt on kooskõlastamiseks kõlblik??"ei piisa.

Ehituseelse päringu näidisküsimused

• Projekti jaoks on kavandatud järgmine kasutus: (...) (vt ka ettevõtte kirjeldust). Kas projekt on kasutusviisi poolest (...) on ehitusseadustiku paragrahvi 34 kohaselt planeerimisseaduse alusel lubatud?
• Kas projekti baaspindala on (...) ja harja kõrgus (...) planeerimisseaduse alusel lubatud?
• Projekt ületab lõunapoolse ehitusjoone võrra (...) M. Kas ehitusprojektile saab teha erandi, kuna ehituse piirmäär ületab komponendi (...) ümber (...) M lubatakse? Ületamine on planeerimise seisukohast vajalik, kuna (...).
• Kas puude kaitsemääruse nr alusel kaitse alla võetud puude raiumiseks saab luba anda. (...) lubatakse vastavalt puude asustuskavale? Puude eemaldamine on vajalik, kuna (...). Asendusistutusi saab teha ka mujal kinnistul.

Dokumendid ehituse eelpäringuks

Ehituse eeluurimise dokumentide ulatus on määratletud liidumaa vastavas ehitusmalli määruses (BauVorlVO). See võib sisaldada järgmisi dokumente:

• Vastava liidumaa taotlusvorm (ehitusameti pakkumisel ja nõudmisel) ühekordse teostusena
• Väljavõte ametlikust maakaardilt
• Üksikasjalik küsimustik
• Hoone kirjeldus: kavandatava ehituse mitteametlik kirjeldus
• Kasutuskirjeldus (ärirajatiste jaoks, nagu poed või restoranid)
• Ehitusjoonised:
  • Saidi plaan ja korruse plaan: Palume esitada kõik ehitusprojektist mõjutatud korruseplaanid ja kõik muud üldprojekti hindamise seisukohast olulised korruseplaanid koos ruumide kasutusotstarbega ning joonistada need kinnistu asendiplaanile.
  • Lõiked ja vaated: kuvage kõik projekti hindamiseks vajalikud jaotised. See hõlmab ka pikilõike ja lõike, millest on näha ühendus, vundament ja vajadusel külgnevate hoonete piir.
  • Drenaaži ja veevarustuse joonised
  • Joonised peavad olema mõõtkavas. Piisab madalast detailsusest.
• Fotod ehituskrundist
• Kaubandus-/ühisturegistri väljavõtte koopia (kui esindate juriidilist isikut või seltsingut)
• Volikiri: Tellija saab volitada teist isikut teostama ehitustaotlusega seotud toiminguid.
• Ehituskoormused koopias: Uurige eelnevalt, kas teie kinnistul on ehituskoormus. Kui see on nii, siis palun lisage väljavõte hoone koormusindeksist.
• Väljavõte kinnisvaratunnistusest: Sisaldab ehituskrundi ja naaberkruntide tähistust kinnistusraamatus ja kinnisvarakatastris.
• Erandite/erandite taotlemine (§ 31 BauGB) ja/või kõrvalekalded (§ 63 HBO) BAB10: Kui teie ehitusprojekt ei vasta avalik-õiguslikele normidele, näiteks nõutavatele vabastusaladele või planeerimismäärustele ja esitate nendel teemadel küsimusi ehituse eelpäringu raames, tuleb vastavad erandi, erandi või kõrvalekaldumise taotlused lisada ehituse eelpäring.
• Brutomahu arvutamine: Arvutamisel tuleb eri kasutusalade brutomaht eraldi välja tuua.

Näpunäide: Allkirjastage kõik esitatud dokumendid ja plaanid koha, kuupäeva ja allkirjaga.

Erinevused hoone rakendusest

Esialgne ehitustaotlus sisaldab ainult tulevase ehitusprojekti osasid, samas kui ehitusluba kinnitab, et ehitustaotluses esitatud projekt vastab kõigile seadusest tulenevatele nõuetele ja on teostatav. Mõlemad taotlused kehtivad siiski vaid piiratud aja. Mõnel juhul võib ehituse eelsoovi juba mõista kui lähenemist ehitusloa saamiseks. Terviklik ehitusprojekt on aga juriidiliselt kehtiv alles siis, kui ehitustaotlusele vastav täielik ehitusluba on saadud.

Ehitustööde kulud

Ehituse eeltaotluse, tuntud ka kui ehituse eeltaotluse maksumus, sõltuvad alati küsimuste ulatusest ja vastava ehitusameti kogu menetlemiskoormusest. Lihtsa ühepereelamu mitteametliku päringu kulud jäävad tavaliselt 50-200 euro vahele. Esialgne ehitusluba suurte ehitusprojektide jaoks, millele tavaliselt tehakse vormikohane taotlus koos mahukate planeerimisdokumentidega, võib maksta kuni 5000 eurot. Kui arhitekt aitab teid loomisel, tuleb arvestada ka tema arhitektitasuga (HOAI järgi nn arhitektide ja inseneride tasumäärus) - mõned arhitektid pakuvad seda teenust ka tasuta teenusena, eeldusel, et nad on ka tellitud koos hilisema planeerimisega ehitusprojekti sai. Ametliku päringu rusikareegel on, et kogukuludega saate arvestada 0,1 kuni 0,2 protsenti ehitussummast. Arvestades planeerimiskulusid ja ehitustaotluse kooskõlastustasusid, mis võidakse siiski rahuldamata jätta, on eelehitustaotlus mõistlik investeering, vähemalt kriitiliste või kulukate projektide puhul, vaatamata tehtud kuludele.

Mis saab peale ehituse eelpäringut?

Kui saate positiivset tagasisidet, ei tähenda see, et saate oma plaani ellu viia. Kõigepealt tuleb esitada ehitustaotlus. Saate alustada alles siis, kui see on edukalt kinnitatud. Kuid ärge laske liiga palju aega mööda minna, sest esialgne ehitussoov kehtib tavaliselt umbes kolm aastat (olenevalt liidumaade ehitusmäärustest). Kui sellest ajast ei piisa, võite taotleda kehtivusaja pikendamist. Näiteks Baieris on võimalik pikendada kuni kahe aasta võrra.

Ehituse eeltaotluse rahuldamata jätmise korral saate tagasilükkamisteate. Seejärel on teil võimalus esitada vastuväide – see on aga seotud lisakuludega.