Kinnisvara hüpoteeklaenu väärtus: nii see arvutatakse

Hüpoteeklaenu väärtus on summa, mida on võimalik kinnisvara eest saavutada tõenäosusega, mis piirneb kindlusega ostuhetkel, aga ka mis tahes muul ajahetkel järgmise 30 aasta jooksul. See määratakse nn hüpoteeklaenu testis.
Kapitali adekvaatsuse määruses (CRR) on hüpoteeklaenu väärtus sätestatud artiklis. 4, lõige. 1 (74) on määratletud kui vara väärtus "mis määratakse selle tulevase turustatavuse hoolika hindamisega, võttes arvesse selle pikaajalisi kestvusomadusi, tavalisi ja kohalikke turutingimusi, praegust kasutust ja mõistlikke alternatiivseid kasutusviise ".
See väärtus on krediidiasutuste jaoks nii oluline, sest laenuvõtja ostetud maja või korter on alati finantseerimise tagatiseks. Kui laenu enam tagasi maksta ei suudeta, võib see tulla sundmüügi oksjonile. Maja või korteri müügihind on tavaliselt madalam kui selle ostmisel makstud alghind. Seda asjaolu võetakse arvesse juba kinnisvara hüpoteeklaenu väärtuse määramisel, mis annab pangale kindluse raha tagasi saada.
Lugemisnõuanne: Küsige endalt, kui palju laenu saate endale lubada? Meie vastame.

Kui kõrge on hüpoteeklaenu väärtus?

Kinnisvara hüpoteeklaenu väärtus ei vasta maja või korteri ostuhinnale ega ehituskuludele. Reeglina on see umbes 70-90 protsenti ostuhinnast, et maandada võimalikke tulevasi allahindlusriske. Kuid mitte kõik pangad ei kasuta seda turvapuhvrit. Mõned krediidiasutused hoiduvad ka sellest allahindlusest, nii et kinnisvara turuväärtus vastab ka selle hüpoteeklaenu väärtusele.
Vastavalt § 16 lg. Pfandbrief Act (PfandBG) aga ei ületa kunagi turuväärtust: "Hüpoteeklaenu väärtus ei tohi ületada väärtust, mis tuleneb kinnisvara tulevase müügikõlblikkuse hoolikast hindamisest ja võttes arvesse kinnisvara pikaajalisi jätkusuutlikke omadusi. kinnisvara, tavapärased piirkondlikud turutingimused ning praegune ja võimalik muu kasutus."

Kuidas määratakse hüpoteeklaenu väärtus?

Hüpoteeklaenu väärtuse määramisel finantseerimiseks peavad pangad järgima hüpoteeklaenu väärtuse määramise määrust (BelWertV). Kui kinnisvara väärtus on üle 400.000 eurot, hindamisel tuleb konsulteerida ka hindajaga.
Hüpoteeklaenu väärtuse määramiseks hüpoteeklaenu testis on esimeses etapis kolm protseduuri. Need vastavad neile, mida kasutatakse ka kinnisvara turuväärtuse määramiseks:

  1. Väärtuste võrdlusmeetod
    Võrdlusväärtuse meetodi puhul kasutatakse sarnaste kinnistute müügihindu, mis on hiljuti müüdud võrreldavas piirkonnas ja mille seisukord vastab selle kinnisvara omale, mille väärtust nüüd määratakse.
     
  2. Teenitud väärtuse meetod
    Diskonteeritud tulu meetodit kasutatakse kinnisvara üürimisel või ärilisel otstarbel kasutamisel. Siin võrreldakse renditulu või äritulu hoolduskuludega ja ka riskidega (nt vabad töökohad).
     
  3. Reaalvara meetod
    Reaalväärtuse meetodil määratakse hoone tegelik väärtus. Selleks arvestatakse võrreldava uusehitise kuludest maha vanusega seotud kulum. Kui lisate maa väärtuse, saate lõpuks kinnisvara tegeliku väärtuse.

Reeglina ei kasutata ainult ühte neist meetoditest, vaid tavaliselt vähemalt kahe kombinatsiooni. Nagu eespool mainitud, arvatakse kinnisvara kindlaksmääratud turuväärtusest maha 10–30 protsenti, mille tulemuseks on hüpoteeklaenu väärtus 70–90 protsenti turuväärtusest.

Samuti võivad teile huvi pakkuda kinnisvaraideed Ühine väärtus: Kinnisvaraideede defineerimine ja arvutamine Hinnangud: Kui see muutub oluliseks Kinnisvaraideed Väärtuse teenimise meetod: Kuidas arvutada kinnisvara turuväärtust?

Hindamisaruanne hüpoteeklaenu väärtuse määramiseks

Paljud pangad seavad laenu kinnitamise sõltuvaks kinnisvara kontrollist, mille käigus määratakse kindlaks vara väärtus ja sellest tulenevalt laenuväärtus.
Potentsiaalsetel ostjatel on oluline teada, et selle kinnisvara ülevaatuse kohta ei pruugi pank arvet esitada. See on ainult krediidiasutuse huvides, mistõttu peab ka selle kulud kandma pank. Kinnistu hüpoteeklaenu väärtuse määramine on üks panga seadusega sätestatud kohustustest, nii et laenuvõtjalt ei tohi raha nõuda (LG Stuttgart alates 24.04. 2007 – Az. 20 O 9/07 kui ka OLG Düsseldorf alates 05.11.2009 – Az. I-6 U 17/09).

Miks on hüpoteeklaenu väärtus?

Summa, mille pank kinnisvara finantseerimiseks laenu raames kättesaadavaks teeb, sõltub hüpoteeklaenu väärtusest. Pangad on tavaliselt nõus pakkuma ehituslaenuna vaid maksimaalselt 80 protsenti hüpoteeklaenu väärtusest. Seejärel räägitakse kinnisvara laenulimiidist.

Mis on LTV?

Erinevalt hüpoteeklaenu väärtusest on laenulimiit summa, mille ulatuses pank võimaldab kinnisvara finantseerida. Laenu limiit on tavaliselt 70–90 protsenti laenu väärtusest.
Erandid, mille puhul laenu antakse eluasemelaenu hüpoteeklaenu väärtuses, on üldjuhul saadaval ainult siis, kui laenuvõtjal on erakordselt hea sissetulek või ta saab anda muu tagatise, näiteks juba omatava kinnisvara.

Kuidas määratakse laenulimiit?

Et pangal oleks hüpoteeklaenu andmisel turvaline, lahutatakse hüpoteeklaenu väärtusest teatud protsent hüpoteeklaenu limiidi saavutamiseks. See täiendav "puhver" on mõeldud selleks, et kaitsta panka ootamatute riskide eest, mis võivad kaasa tuua kinnisvara väärtuse languse. Selle puhvri protsent on muutuv ja seetõttu saab iga pank selle vabalt määrata. Reeglina on see aga 70–90 protsenti hüpoteeklaenu väärtusest.
Laenu limiit arvutatakse järgmise valemi abil:
Hüpoteeklaenu väärtus - protsentuaalne riski allahindlus = hüpoteeklaenu laenulimiit

Hüpoteeklaenu väärtuse ja laenulimiidi määramise näidisarvutus

Näiteks, kas soovite kinnisvara, mille turuväärtus on 500.Kui rahastate 000 eurot, toimib pank selle arvutusnäite järgi:
 

Vara turuväärtus

500.000 €

Laenuväärtus (80% turuväärtusest)

400.000 €

Laenu limiit (80% laenu väärtusest)

320.000 €


Seega eeldatakse, et pank nõustub, umbes 320.Anda laenuks 000 EUR ehituse finantseerimiseks. Kui see võrdsustab turuväärtuse hüpoteeklaenu väärtusega, oleks laen 400.000 eurot võimalik. Peaksite puudujäägi katma omakapitaliga.

Mis on LTV?

Hüpoteeklaenu väärtus ja sellega arvutatud hüpoteeklaenu limiit ei ole ainsad väärtused, mis on kinnisvaralaenu jaoks olulised. Lisaks on olemas ka laenu ja väärtuse suhe.
See protsentuaalne väärtus näitab laenusumma ja hüpoteeklaenu väärtuse vahelist suhet. Ja ta otsustab, milliseid tingimusi pangad teile hüpoteeklaenu intresside osas pakuvad: mida madalam on laenu ja väärtuse suhe, seda paremaid madalama deebetintressiga pakkumisi pangalt saate. Lihtsamalt öeldes: mida rohkem omakapitali sisse tood, seda väiksem on laenusumma ja seega ka risk panga jaoks. Ja seda parem on intressi pakkumine, mille pank teile hüpoteeklaenu jaoks teeb.
Seetõttu on kinnisvara finantseerimine madala laenu-väärtuse suhtega Sulle paratamatult odavam kui suurema väärtusega: kui tood rohkem raha, saad rahastamiseks vajalikud vahendid madalama intressimääraga laenuga kui kellelgi. kellel on vähem raha säästnud ja majaost tuleb juhtida täisfinantseerimisega.

Kuidas määratakse laenu ja väärtuse suhe?

Laenu ja väärtuse suhe arvutatakse järgmise valemi abil:
Laenuperiood = laenusumma * 100 / laenuväärtus
 

Vara turuväärtus

500.000 €

Hüpoteeklaenu väärtus

400.000 €

Laenu limiit

280.000 €

Vähem. omakapital

220.000 €

Laenusumma

280.000 €

Laenuperiood

70%


Kodulaenu puhul laenusummaga 280.000 eurot ja sissemakstud omakapital 220.000 eurot, on laenu ja väärtuse suhe 70 protsenti, kui laenu ja väärtuse suhe on 400.Eeldatakse 000 eurot.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here