Kinnisvara halduskulud: mida omanikult oodata?

• administratiivsed kulud
  See kirje koosneb halduskuludest, näiteks maksunõustaja või kinnisvara haldamise kuludest. Kulud sõltuvad teenusepakkujast ja eluruumide arvust. Näiteks suurte üle 80 korteriga üürimajade hinnad jäävad 200 euro kanti korteri kohta aastas, samas kui ainult kahe korteriga ühepereelamul on võimalik kuni 500 eurot.
   
• Üürikaotuse risk
  Igaühel, kes üürib kinnisvara, on oht, et üüritulu jääb saamata kas vabade kohtade või üürnike maksejõuetuse tõttu. Erinevalt muudest majandamiskuludest saab üüri kaotamise riski üsna täpselt hinnata. Eksperdid hindavad erakasutuses oleva kinnisvara aastasest brutoüürist kaks protsenti ja ärikinnisvara puhul neli kuni viis protsenti.

Samuti võite olla huvitatud kinnisvaraalasest oskusteabest Kõrvalkulud: ülevaade teie maja jooksvatest kuludest? Kinnisvaraideede kommunaalarved: levinumad vead

• tegevuskulu
  Kinnistu haldamisel kaasnevad jooksvad kulud külma ja sooja veevarustuse, prügiveo, liftide töö ning elektri ja kütte eest. Siia kuuluvad ka kulutused hoone vastutuskindlustusele ja kinnisvaramaksule. See, kui suured on tegevuskulud, sõltub suuresti kinnisvara asukohast ja seisukorrast. Näiteks vana, halvasti soojustatud maja põhjustab kõrgemaid küttekulusid kui KfW standardite järgi hästi soojustatud uus hoone.
   
• Amortisatsioon
  Vara kaotab kulumise tõttu väärtust igal aastal. Kulum (kulum) kajastab seda allahindlust. Üürileandjatel ja ärikinnisvara kasutajatel on igal aastal õigus oma maksudeklaratsioonis esitada ostukulud, sealhulgas notari-, maaklerite ja maaklerite kõrvalkulud ning kinnisvara võõrandamismaks. Seetõttu võib amortisatsiooni käsitleda negatiivsete juhtimiskuludena.
  Alates 2006. aastast kehtib uusehitiste puhul nn lineaarne amortisatsioon. See tähendab, et kahe protsendi suurune amortisatsioonimäär püsib 50 aasta jooksul muutumatuna. Vanade hoonete puhul, mis on ehitatud enne 1925. aastat, saab 40 aasta jooksul maha kanda 2,5 protsenti kuludest. Suurema amortisatsioonimääraga eriamortisatsiooni saab kasutada näiteks vastloodud elamispindade, moderniseerimiste, äripindade või mälestise kaitse all olevate hoonete puhul.

Tegevuskulude hulka kuuluvad ka kulutused haljasalade korrashoiule.

Foto: iStock / welcomia

Millised majandamiskulud on lubatud üürileandjatel üürniku kanda jätta?

Need, kes kinnisvara välja üürivad, ei pea kõiki majandamiskulusid ise kandma. Tegevuskulude määrus (BetrKV) sätestab, millised esemed võivad üürileandjad üürnikele edasi anda:

• Tegevuskulud jäävad kõrvalkuludena üürniku kanda. Täpse loetelu jaotatavatest tegevuskuludest leiab BetrKV §-dest 1 ja 2.
• Hooldus- ja remondikulud, nagu katuse remont ja küttevahetus, kannab üldjuhul üürileandja. Välja arvatud kosmeetilised remondikulud, hoolduskulud ja ennetavad remondimeetmed, mis vastavalt Föderaalkohtu mitmetele otsustele on proportsionaalsed, kuna neid käsitletakse tegevuskuludena. See hõlmab näiteks vihmaveerennide puhastamist või gaasikatla regulaarset kontrolli.
• Halduskulud on vastavalt BGH 19. otsusele.12.Üldiselt ei sobi 2018. aastal.      
• Hindamisseaduse (BewG) § 187 kohaselt võivad üürileandjad üürile üle kanda ainult üüri kaotamise riski äripinna puhul.

Näited

kõrgus

Üürnikule
pööratav?

Hooldus-

kulud

Administratiivne-

kulud

Üüri kaotamine-

risk

tegevuskulu

Amortisatsioon

Remont, vahetus purunenud akendest, Fassaadi värvimine	Ehituskulud * 1,5 / 80 * 0,7	ei (ainult hoolduskulud)
Maksunõustaja kulud, Kinnisvarahaldus	200-500 eurot tükk Elamuüksus ja aasta	ei
Sissetuleku kaotus kl Vaba koht või aadressil "rent nomads "	2 protsenti Aastane brutoüür (Elamukinnisvara), 4-5 protsenti Aastane brutoüür (Ärikinnisvara)	Ainult kl Ärikinnisvara
kulud Soe vesi, küte, Prügi kogumine, hoonekindlustus	olenevalt sellest väga erinev Asukoht ja seisukord	Jah
-	2 või 2,5 protsenti Soetusmaksumus üle 40 või 50 aastat uutes või vanades hoonetes	ei

Kui suured on kinnisvara haldamise kulud ruutmeetri kohta?

Kinnisvaraühistu IVD eeldab majandamiskuludeks kokku 20 kuni 35 protsenti kütteta netoüürist. Üürihindadega 9 eurot ruutmeetri kohta on see 1,80 kuni 3,15 eurot ruutmeeter kuus. 80 ruutmeetri suuruse korteri puhul peaksid üürileandjad seetõttu alustama 1.728 kuni 3.Aastas 024 eurot otsa.

Milliseid majandamiskulusid saavad kinnisvaraomanikud maksust maha arvata??

Kui majandamiskulusid ei saa üürniku kanda, on üürileandjal võimalik need nõuda sissetulekuga seotud kuludena ja seeläbi oma kasumit vähendada. See hõlmab nii haldus- kui ka hoolduskulusid. Need liidavad kokku amortisatsiooni ja maakleri kulud, kuulutused, üürileandja kontod ja finantseerimiskulud (intressimaksed pangale kinnisvaralaenult).

Kuidas on kinnisvara halduskulud seotud turuväärtusega??

Kinnisvara turuväärtus esindab potentsiaalset müügihinda turul. Üheks arvutamisviisiks on nn tuluväärtuse meetod, mille puhul saab turuväärtust arvutada järgmiselt:

Brutokasum - majandamiskulud = puhaskasum

Puhastulu - maatulu (maa väärtus x kinnisvaraintress) = hoonetulu

Hoone tulu x kordaja = tulu väärtus

koos
Brutokasum = Tavaline aastane netoüür (alates kohalikest võrdlusüüridest)
Omandihuvi = maa tavaline intressimäär
Paljundusaparaat = tegur, mis arvutatakse 100-aastase eeldatava kasuliku elueaga kinnisvara järelejäänud kasuliku eluea põhjal