Maa väärtus on konkreetse, hoonestamata kinnistu turuväärtus. Kui kinnistu on juba hoonestatud, siis nn "puhas maa väärtus " või "väärikas maa väärtus " määrab selle, kui palju kinnisvara oleks väärt miinus hooned ja välirajatised. Hoonestatud maa puhul on maa väärtus seega hüpoteetiline väärtus.
Erinevus maa standardväärtusest
Maa standardväärtus on keskmine väärtus. See annab antud piirkonna kõigi kinnistute keskmise ruutmeetri hinna. Ekspertkomisjonid määravad üksikutele aladele maa standardväärtused. Maa väärtus seevastu on konkreetse maatüki tegelik väärtus. Kinnistu tegeliku maaväärtuse arvutamiseks kasutatakse sageli maa standardväärtust.
Erinevus kinnisvara väärtusest
Kinnistu väärtus näitab arendatava kinnistu koguväärtust. Määramisel võetakse aluseks maa väärtus ning sellele lisandub hoonete ja välirajatiste väärtus. Hoonestatud maa kinnisvara hindamisel on seega määrav maa väärtus, hoonestamata maa turuväärtuse määramisel aga omaette maa väärtus.
Paljud Internetist leitavad määratlused võrdsustavad maa väärtuse ja maa väärtuse. Hindamisseaduse (BewG) paragrahvides 83 ja 84 on need kaks mõistet aga üksteisest selgelt piiritletud, nagu eespool kirjeldatud.
Milleks kasutatakse maa väärtust?
Maa väärtus on kinnisvara hindamismenetluste valdkonnas oluline parameeter. Maa väärtust kasutatakse nii reaalväärtuse meetodil kui ka tulupõhisel meetodil. Eriti suurlinnades ja suurlinnades on maa väärtus kinnisvara hinda määrav tegur.
Kinnisvara hindamisel määrab turuhinna kinnisvara asukoht ja iseloom. Allpool selgitame, millised tegurid maa väärtust täpselt mõjutavad.
Nordrhein-Westfaleni liidumaa võimaldab igal kodanikul vaadata erinevate linnade ja omavalitsuste kehtivaid maa standardväärtusi, maa väärtusi ja kinnisvara väärtusi.
Foto: Soesti linnaosa kinnisvara väärtuste ekspertkomisjonKellele maa väärtust vaja on?
Maa väärtuse määramisega peaksid tegelema nii kinnisvara omanikud kui ka potentsiaalsed ostjad. Sest ostuotsuse tegemisel võivad määravaks saada tegurid, mis maa väärtust mõjutavad. Maa väärtuse vastu tunnevad huvi ka kinnisvara hindajad ja maaklerid. Põhimõtteliselt ei oma tähtsust, kas kinnistu on juba hoonestatud. Omavalitsused kasutavad ehitusmaa müügihinna määramisel maa väärtust – see näitab, kui oluline maa väärtus tegelikult on.
Erinevad liiduriigid on ühendanud jõud ja loonud platvormi BORIS-D abil võimaluse muuta linnade ja omavalitsuste senised standardväärtused, maaväärtused ja kinnisvara väärtused kõigile kodanikele kättesaadavaks. Sel viisil loovad liiduriigid läbipaistvust ja võimaldavad kodanikel saada teavet praegustest arengutest. Seni on BORIS-D infosüsteemis osalenud järgmised riigid:
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Bremen
- Hamburg
- Schleswig-Holstein
- Mecklenburg-Vorpommeri
- Berliin
- Brandenburg
- Saksimaa
- Saksimaa-Anhalt
- Tüüringi
- Baieri
Kuidas määratakse maa väärtus?
Maa väärtus määratakse tavaliselt nn võrdleva väärtuse meetodil. Nagu nimigi ütleb, kasutatakse võimalikult täpse arvutuse võimaldamiseks võrdlevaid väärtusi. Kui puuduvad ostuhinna kogud, mida saaks võrdlusväärtustena kasutada, kasutatakse nende määramiseks sageli maa standardväärtusi.
Maa väärtuse määramise valem
Maa väärtus = (ruutmeetri hind + arenduskulud) x kinnistu suurus
Maa standardväärtuste abil arvutamisel on valem väga lihtne:
Maa väärtus = maa standardväärtus x kinnistu suurus.
Kinnisvara ostmisel tekkivaid lisakulusid kummaski menetluses arvesse ei võeta.
Kinnistu asukoht, kuju ja suurus on vaid mõned tegurid, mis maa väärtust oluliselt mõjutavad.
Fotod: iStock / AlenaMozhjerMillised tegurid mõjutavad maa väärtust?
Maa väärtuse ja seeläbi ka kinnisvara väärtuse määramist mõjutavad paljud erinevad tegurid. Nad kas tõstavad või langetavad hinda. Need parameetrid hõlmavad järgmist:
- suurus
- asukoht
- Kuju ja topograafia
- Ehituskoormused
- Saastunud kohad
- Kinnistusraamatu staatus
- Mullatingimused
- Kasutatavus ja olemasolev struktuurne kasutus
- Ühendus infrastruktuuriga
- Kinnistu utiliseerimine ja varustamine (nt vesi, elekter, jäätmed jne.)
- Mälestise kaitse
Kui hoone on loetletud maatükil, võib see hinda oluliselt mõjutada. Sest potentsiaalsel ostjal on vaid paar võimalust hiljem vara teistmoodi kasutada. Maa väärtus näitab hoonestamata kinnistu väärtust, kuid kinnistul olev kinnisvara võib siiski oluliselt muuta kinnisvara hindamise tulemust.
