Üüriseadus: teie õigused ja kohustused üürniku ja üürileandjana

Moderniseerimise väljakuulutamine

Üürileandja peab vastavalt üüriseadusele teatama üürnikule moderniseerimisprojektist kirjalikult vähemalt kolm kuud enne ehitustööde algust (§ 555 c lg. 1 BGB). Kirjas peab olema märgitud moderniseerimise ulatus, millal töödega alustatakse, kui kaua need kestavad ja millist üüritõusu võib üürnik oodata. Energeetilise renoveerimise puhul tuleb üürileandjal kaaskirjas viidata vaid üldtuntud üldväärtustele.

Üürniku kohustus taluda kaasajastamisi

Üürileandjate üheks eeliseks on see, et meetme väljakuulutamisel ei saa üürnikud oodatava üüritõusu tõttu enam moderniseerimisest keelduda. Alates 2018. aastast on üürnikud pidanud meetmetega senisest suuremal määral leppima. Raskusi saate väita alles üks kuu pärast meetmete kohta teate saamist. Üürileandjad peavad sellest tähtajast üürnikut teavitama.

See on uus: üüritõus pärast moderniseerimist

Vastavalt BGB §-le 559 on üürileandjad saanud aastas üürile lisada vaid kaheksa protsenti moderniseerimiskuludest senise üheteistkümne protsendi asemel. Selle käigus kehtestati 6 aasta jooksul piirmäär 3 eurot ruutmeetri kohta, mille võrra võib üür pärast moderniseerimist maksimaalselt tõusta. Kui üürnikud maksavad hetkel üüri alla 7 euro ruutmeetri kohta, on piirmäär 2 eurot.

Energeetilise moderniseerimise üürisoodustusi ei tehta

Energiasäästlikud kaasajastamised välistavad üürniku õiguse kolme kuu jooksul üüri alandada. Kui näiteks välisfassaadi soojustamist seostatakse ehitusmüra ja mustusega, ei saa üürnik oma elamiskvaliteedi halvenemise tõttu üüri kohe alandada kuni 2018. aastani. See on nüüd võimalik alles alates neljandast kuust eeldusel, et ehitustööd piiravad üürnikut jätkuvalt korteri tavakasutuses. Muudetud üürisoodustus kehtib vaid energeetiliste moderniseerimiste puhul, mis säästavad energiat pikemas perspektiivis - näiteks kui paigaldate efektiivse kütte, vahetate vanad aknad või paigaldate soojusisolatsiooni. Üürnik peab taluma ka päikesetehnoloogia või soojustagastusega ventilatsioonisüsteemide paigaldamist kolm kuud.

Energeetilise moderniseerimise, näiteks välisfassaadi soojustamise korral on elukvaliteedi halvenemise tõttu üüri alandamine lubatud alles alates neljandast kuust vastavalt üüriseadusele. 

Fotod: iStock / intek1

Kaasajastamise investeerimiskulud suunata üürniku kanda

Tavaliselt peab uue küttesüsteemi kulud kandma üürileandja. Kuid juba mõned aastad on üha sagedamini kasutusel nn. Selle põhimõttega paigaldab ja opereerib uue küttesüsteemi soojusettevõte või energiatarnija kuutasu eest. Üürileandjatele on see äärmiselt atraktiivne, kuna kulud saab kanda üürnike kanda. Soojusvarustuse kulud saab aga nõuda üürnikult tegevuskuludena vastavalt § 556 c lõikele. 3 BGB-d saab ümber jaotada ainult siis, kui eurole üleminek on tema jaoks kuluneutraalne. Lisaks tuleb projektist ette teatada vähemalt kolm kuud. Nii saab asjaomane üürnik kontrollida, kas eeldused soojusvarustuse kulude hilisemaks jaotamiseks tegevuskuludeks on reaalselt olemas.

Üüriseadus tagatisraha hilinemise eest

Kui üürnik ei tasu üüri tagatisraha, kuigi on üürilepingu järgi kohustatud seda tegema, saab üürileandja VÕS § 569 lg. 2a BGB lõpetab üürilepingu etteteatamata, kui võlgnevus vastab kahe kuu üürile. Kuuüüri arvestamisel võetakse aga aluseks üür ilma tegevuskulude ettemakseta. Hoiatus pole vajalik. Vastavalt Föderaalkohtu otsusele (toimiku number VIII ZR 175/14) võivad üürileandjad lepingu isegi ette teatamata lõpetada, kui viivituse põhjuseks on töökeskuse maksehäire.

Uus üüriseadus: pandiõigus ja väljatõstmine

Üürileandja pandiõigus

Vastavalt § 562 Abs.1 BGB alusel on üürileandjal õigus nõuda sisse pandiõigus üürniku esemetele, mis on üüripinnale toodud, kui üürnikul on oma makseid võlgnevus. Üürileandja pandiõiguse kasutamiseks piisab üürileandja deklaratsioonist, et ta kasutab oma õigust. Kui üürnik üritab seejärel oma asju korterist välja viia ilma üürileandja teadmata, vastutab ta tavaliselt StGB § 289 järgi süüdistuse.
 

Väljatõstmine: Üürileandjal on see lubatud vastavalt üüriseadusele

Üürikinnisvara vabastamise sundõigus on nõutav, kui üürnik ei soovi pärast üürilepingu lõppemist ja pandiõiguse teostamist korterist lahkuda või kui üürileandja keeldub sisenemast. Väljatõstmishagi näeb ette, et üürnik peab oma sissetoodud asjad hoiule andma ja üüritud ruumid ära andma.
Kohus peab selliseid väljatõstmiskaebusi menetlema kiiremini kui paar aastat tagasi. Eesmärk on vähendada üürileandja riski, et pika juriidilise vaidluse tõttu maksehäireid lisandub. Selle käigus võib kohus kohustada üürnikut võlgnetava rahasumma deponeerima. Kui see ei reageeri, võib ta ettekirjutuse alusel anda korralduse korteri evakueerimiseks.
Muuhulgas esemete transpordile, pakkimisele ja ladustamisele tehtud kulud tuleb üürileandjal tasuda ettemaksuna kohtutäiturile. Kuna need kulud võivad ulatuda tuhandetesse, on kulude vältimiseks teist tüüpi väljatõstmine – nn Berliini mudel.
Et vältida suuri transpordi- ja laokulusid, saab üürileandja piirata evakueerimist vaid üüritavale kinnisvarale. Selle all tuleb mõista üürileandja juhendamist korteris üürniku asjades. See vähendab oluliselt jõustamiskulusid, kuna tollivormistuse ja transpordiga seotud kulud puuduvad.

Üüriseadus määrab üksikasjalikult, millal võib üürileandja korteri vabastada.

Fotod: iStock / MartinPrescott

Üüriõigus: kinnisvaraks muutmine

Üürivõlgade järel on isiklikud vajadused levinuim põhjus, miks üürnikut ette teatatakse. Üürileandjad peavad siin aga täitma rangeid nõudeid. Üürnikel on sageli hea võimalus vältida väljaviskamist või hüvitise nõudmist.
Kui üürileandja on füüsiline isik, saab ta üürilepingu üles öelda, kui soovib üüripinda enda või sugulase kasutusse võtta. Kuid vastavalt §573 lõikele. 2 nr. 2 BGB saab tõestada.
Juriidiline isik, näiteks äriühing või äriühing, ei saa üürilepingut oma vajaduste tõttu üles öelda. Erandiks on tsiviilõiguslik äriühing. Siin on aktsionäridel lubatud oma vajadustest tulenevalt lõpetamisest teatada.
Üürileandja peab ülesütlemiskirjas täpselt täpsustama, milliste sugulaste jaoks ta isiklikuks kasutamiseks soovib registreerida. Kui üürileandja omab mitut korterit, peab olema ka selge, miks üürikinnisvara vaja on. Lisaks näeb üüriseadus ette, et üürileandja põhjendab ülesütlemise kuupäeva.
Üürileandja peab kinni pidama ka etteteatamistähtaegadest. Kuni viieaastase rendiperioodi puhul tuleb järgida kolmekuulist etteteatamistähtaega, kuni kaheksa-aastase üürilepingu puhul kuuekuulist etteteatamistähtaega ja üle kaheksa-aastase üüriperioodi puhul üheksa kuud etteteatamistähtaega.
Tähelepanu: Pärast üürikorteri muutmist korterelamuks tuleb isiklikust kasutamisest tingitud ülesütlemisel järgida 3-10-aastast etteteatamise blokeerimistähtaega, kui valdav osa isikutest (näiteks tsiviilõiguslik äriühing) on ​​omandanud vara.

Üüriseaduse kohaselt saab isiklikuks tarbeks ülesütlemise vormistada vaid juhul, kui üürileandjaks on füüsiline isik. Erandiks on lõpetamine tsiviilõigusliku äriühingu poolt.

Foto: Fotolia / StockWERK

Nii ütleb üüriseadus üüritõusu kohta

Üüritõus olemasolevate üürilepingute puhul

Põhimõtteliselt võib BGB § 558 kohaselt üürileandja olemasoleva üürilepingu olemasolul oma üüri kohandada kohaliku määraga. Kohalik üür põhineb samas asukohas asuva võrreldava üüripinna viimase nelja aasta keskmistel hindadel. Tõstmine ei ole lubatud, kui see on põhjendatud naabervalla üüriindeksiga.
Üüritõus vastavalt § 558 lg. 1 lause 1 BGB saab väita. Lisaks on üüritõusud piiratud. Kohaüüri korrigeerimine ei tohi kolme aasta jooksul olla suurem kui 20 protsenti. Kui see ülempiir on saavutatud 20 protsendini, võib üüri uuesti tõsta alles kolme aasta pärast. Moderniseerimisest tingitud üüritõusud jäävad muutumatuks.
Suurlinnapiirkondade linnades ja omavalitsustes, kus elanikkonna piisav eluasemevarustamine on ohus, on ülemmäära alandatud 20 protsendilt 15 protsendile. Tagajärg: kolme aasta jooksul ei tohi üüri tõsta rohkem kui 15 protsenti (§558 Abs. 3 BGB).

Muudetud üüriseadus üüripiduri ja ülikõrgete üüride kohta

Uue üürilepingu puhul tagab nn üürihinnapidur, et üür võib olla vaid 10 protsenti kõrgem kohalikust võrreldavast üürist. Kuna osa üürileandjaid kasutas ära seaduse arvukaid erandeid, karmistati 2019. ja 2020. aastal selles osas üüriseadust uuesti. Et üürileandjatel oleks raskem eranditega üürihinnapidurit vältida, on nad alates 2019. aastast pidanud üürnikele oma soovimatut infot avaldama. Näiteks peate märkima eelüüri, kui sellele viitate ja nõuate kõrgemat üüri, kui üürilimiit lubab (paragrahvi 556e lõige. 1 BGB). Samuti muudest üüripidurist mööda hiilimist võimaldavatest asjaoludest, näiteks varasemast moderniseerimisest (§ 556e lg. 2 BGB), on üürnikel õigus saada teavet. Kui üürileandja teabe andmise kohustust ei täida, ei tohi ta kõrgemat üüri määrata. Tal on aga lubatud infole järele jõuda.
Üürihinna pidur kehtib nüüd tagasiulatuvalt alates sissekolimise päevast (BGB § 556g). Pärast üürisuhte algust on üürnikul nüüd 30 kuud aega nõuda ülemääraste üürinõuete tagastamist. See üüriseaduse muudatus jõustus 1. aprill 2020 ja kehtib kõikidele üürilepingutele, mis tekkisid pärast seda kuupäeva. Eelduseks on ka see, et üürnik raha tagasi küsides ikka korteris elab. Liiga kõrge üüri üle kurtmiseks ei ole alates 2019. aastast enam vaja kvalifitseeritud kaebust, piisab lihtsast. See tähendab, et üürnik ei pea enam selgitama, miks üür ei ole asjakohane, vaid lihtsalt mainib, et see on nii ja kui see on asjakohane, siis üürileandja teeb üüripiduri erandi.
Tähelepanu: Kõigile, kes. Kui elasite oma üürikorteris 1. aprillil 2020, võite tagasi nõuda ainult liiga kõrged üürisummad, mis olid tasutud pärast kaebuse esitamist. Kaebus peab siiski olema tekstivormis, lubatud on nii kiri kui ka e-kiri. 
2020. aastal pikendati ka üüripidur 2025. aastani. See tähendab, et seni – selle asemel, nagu algselt plaaniti kuni 2020. aasta lõpuni – on linnadel ja omavalitsustel lubatud määratleda täiendavad piirkonnad, kus üüripidur rakendub. 
Üürnike õigusi on tugevdatud ka ülikõrgete üüride osas. Selle vastu kaitsmiseks on üürnik pidanud alates 2020. aastast esitama vähem tõendeid. Piisab, kui saab objektiivselt aru, et võrreldavat elamispinda on raske hankida. Trahv, mis siis üürileandjale tehti, oli 50.000 kuni 100.000 eurot tõusis.

Samuti võite olla huvitatud Bauspareni ja Finanziereni uuringust: kinnisvara eluasemekulud on madalamad kui üüritasud Seadus ja maksud Üürilepingu lõpetamine: Need etteteatamistähtajad kehtivad kinnisvaraalase oskusteabe kohta. Korteri vaatamise kontrollnimekiri: Mida peate arvestama

Üüriseadus aia ja rõdu kasutamiseks

Üürnikud saavad kasutada maja juurde kuuluvat aeda vaid juhul, kui see on talle üürilepinguga välja antud või on see kõigile majaelanikele kättesaadav. See kehtib ka esimese korruse korterite kohta. Ainult ühepereelamu puhul loetakse aed automaatselt üürituks, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
 

Aiahooldus üüriseaduses

Kui üürnik peab ka aia eest hoolt kandma, peab see olema kirjas ka üürilepingus. Kui on kokku lepitud, et aia korrashoiu eest hoolitseb üürnik, tähendab see vaid muru niitmist, lehtede riisumist ja umbrohu tõmbamist. Kui näiteks hekki tuleb ka lõigata, tuleb see eraldi välja tuua. Kui üürileandja laseb aia hooldada teenusepakkujatel, saab ta hinna kommunaalarve kaudu üürnikele edasi kanda. See kehtib aga ainult tavapäraste tööde kohta nagu muru niitmine, mitte aga üürileandja loodud hiiglasliku aiatiigi hooldamise kohta.
 

Üüriseadus aia kujundamiseks

Üürnikel on õigus aia "sihipärasele kasutamisele". See tähendab, et saate seda istutada ja kaunistada - kuid mitte ilma piiranguteta. Deco, mööbel ja mänguvahendid, näiteks kiik, peavad olema väljakolimisel jäljetult eemaldatavad. Üüriseaduse kohaselt on suurte põõsaste või puude istutamine või raiumine võimalik ainult üürileandja nõusolekul. Kui üürnikud eemaldavad ja asendavad olemasolevad hästi säilinud taimed, võib üürileandja väljakolimisel nõuda üürnikult aia tagastamist algsesse seisukorda (Detmoldi ringkonnakohus, Az. 10 S 218/12).
 

Rõdu või terrassi kasutamise üüriseadus

Rõdu või terrassi kasutamisel tuleb arvestada ka üürileandja ja teiste toakaaslaste õigustega. Lillekastid peavad olema hästi kinnitatud. Kui need kinnitada maja fassaadi osaks oleva rõdupiirde välisküljele, saab üürileandja kaasa rääkida. Naabrid peavad leppima lehtede langemisega. Kuid see ei kehti metsikute ja lopsakate taimede kohta, nagu oksarohi või luuderohi, mis võivad isegi kahjustada ehituskangast. Üürnikel on lubatud kuivatada väikest pesu. Sõbrad-tuttavad saavad ka rõdul päikest võtta ja kohvi juua. Pärast kella 21.00 tuleb aga ülejäänut jälgida. Rõdul suitsetamine on üldjuhul lubatud. Üürnikel, keda suitsetavad naabrid häirivad, on aga õigus suitsuvabadele aegadele (BGH, Az. V ZR 110/14).