Muinsuskaitse all oleva maja ostmine: need on eelised ja puudused

Mälestisekaitsest rääkides paistab kohe kivivana maja – võib-olla romantiline loss või uhke villa. Kuid vanus pole muinsuskaitsealuse hoone ainus omadus. Pigem iseloomustab seda ajalugu, arhitektuur ja ainulaadne ehituskultuur. Mälestisekaitse asjaajamine on põhimõtteliselt riigi asi. Seetõttu on igal riigil oma arusaamad, milliseid hooneid tasub kaitsta. Lisaks kaunilt kaunistatud lossidele ja villadele on monumentide nimekirjas ka veskid ja tuletornid. Saksamaal on praegu ligi miljon hoonet, mis on mälestise kaitse all.

Kust saab teada, kas kinnistu on muinsuskaitse all olev hoone??

Et teada saada, kas sinu unistuste kodu kuulub nende hulka, saad vaadata mälestiste nimekirja oma valla nn madalamas mälestiskaitseasutuses. Kui hoone on selles nimekirjas, ei tohi seda ilma loata lammutada ega struktuurselt muuta. Tähelepanu: Võimalik, et teie unistuste kinnistu on juba mälestise kaitse all, kuid pole veel nimekirja kantud. Kui tahad selles täiesti kindel olla, siis küsi ametiasutustest, millised majad registrisse lisatakse.

Millised on muinsuskaitse all oleva maja ostmise eelised?

Eelkõige meelitab riik muinsuskaitse alla võetud maja ostjaid maksusoodustustega. Põhjus: ta tahab, et mälestisi hooldataks ja säilitataks. Mõnes piirkonnas, näiteks Schwarzwaldis, iseloomustavad muinsuskaitse all olevad majad terveid külasid.
See, kui suured on maksusoodustused, oleneb sellest, kas soovite kaitstavat hoonet ise kasutada või välja üürida:

Maksusoodustused nimekirja kantud kinnisvara omanikele-kasutajatele

Kui soovid ise majja sisse kolida, saad remondi- ja hoolduskulud maksust maha arvata. Selleks amortiseeritakse üheksa protsenti kuludest aastas kümne aasta jooksul. See tähendab: Teie maksustatavat tulu vähendatakse igal aastal selle summa võrra. Kümne aasta pärast olete renoveerimis- ja moderniseerimiskuludest maksudest maha arvanud kokku 90 protsenti. Selle maksuõiguslikuks aluseks on nn mälestise amortisatsioon (kulumise mahaarvamine). Põhimõtteliselt kehtib järgmine: kõik ehitusmeetmed, mis aitavad hoonet korras hoida, on riigi maksusoodustusega. Tulumaksuseaduse kohaselt saate maha arvata kõik kulud "ehitusmeetmetele, mis on liigi ja mahu poolest vajalikud ehitise mälestisena säilitamiseks või selle kasulikuks kasutamiseks" (paragrahvi 7i lõige. 1 EstG). Siia ei kuulu vara soetamiskulud, st ostuhind ja kõrvalkulud nagu maakler- ja notaritasud ning kinnisvara võõrandamismaks.

Maksusoodustused loetletud kinnisvara üürileandjatele

Muinsuskaitsealuse hoone rentimine pakub veelgi rohkem eeliseid: Üürileandjana saate mälestise amortisatsiooni tõttu renoveerimis- ja kaasajastamiskuludest 100 protsenti maha kanda. Sel juhul ulatub amortisatsiooniperiood üle kaheteistkümne aasta. Üürileandjatel on lubatud maha kanda üheksa protsenti aastas esimese kaheksa aasta jooksul ja seitse protsenti igal järgmisel neljal aastal. Lisaks saate erinevalt omaniku kasutuses olevast kinnisvarast nõuda ka hoone konstruktsiooni kulumist (sirge kulum). Kui palju on võimalik, sõltub kinnistu ehitusaastast. Kahe protsendiga saab maha kanda kõik pärast 1924. aastat ehitatud majad. Maja eest, mis on ehitatud enne 1924. aastat, saab kaks ja pool protsenti.
Teatud tingimustel vabastab maksuamet teie kui omaniku eest ka kinnisvaramaksu. Täpsemalt: kui tekkiv üüritulu jääb alla aastakulude. Kui teil on ebaproportsionaalselt suur üürikaotus teie süül, saate taotleda osalist loobumist. Näide: teie loetletud kinnisvara korter on tühi, kuna see asub linna ümberehituspiirkonnas (BFH otsus 17.12.2014, toimiku number II R 41/12). Põhimõtteliselt kehtib järgmine: Kui rendihäire on 50 protsenti või rohkem, vabastatakse üürileandja 25 protsendist kinnisvaramaksust. Kui üüri alandamine on 100 protsenti, on 50 protsenti loobumine. Oluline märkus: Kinnisvaramaksu vähendamise taotluse peate esitama hiljemalt 31. Esitada maksuametile järgmise aasta märtsis.

Olenevalt liiduriigist saate omanikuna taotleda riiklikku toetust mis tahes ehitusprojektile.

Fotod: IStock / Stephan Walochnik

Milliseid muid eeliseid on muinsuskaitsealusel hoonel??

Tänapäeval seisavad hooneomanikud silmitsi paljude kohustuste ja nõuetega, millest nad peavad kinni pidama. Muinsuskaitse all olevate majade omanikud on osaliselt vabastatud kaasaegsetest ehitusmäärustest. Näiteks ei pea nad enam väljastama energiasertifikaati, mis kehtib 2021. aasta maist. Põhjus on ilmne: kui kauni puitmaja omanik tahaks oma ehte väljast soojustada, peaks ta paratamatult muutma ajaloolist fassaadi.
Hea teada: Muinsuskaitse all oleva maja omanikuna saate mälestisekaitseametilt taotleda riigi rahastust mis tahes ehitusprojekti jaoks. Summa oleneb vastavast föderaalriigist ja teie projektist. Lisaks saate mõne meetme jaoks madala intressiga sooduslaene Kreditanstalt für Wiederaufbault (KfW).
Ajaloolistel majadel on tänapäevaste majade ees veel üks otsustav eelis: need on valmistatud ökoloogilistest ehitusmaterjalidest nagu puit, telliskivi, savi või lubitsement. Traditsiooniline konstruktsioon tagab meeldiva ruumikliima. Lisaks on kliimakaitse seisukohalt mõttekam säilitada olemasolevad hooned kui lammutada ja ehitada uued.

Loe rohkem huvitavaid artikleid siit Kinnisvaraalane oskusteave Puhkemaja ostmine: Millele peaksite tähelepanu pöörama Säästmine ja finantseerimine Maja ostmine ilma omakapitalita: Täisfinantseerimise võimalused ja riskid Vana maja ümberehitamine: 6 nippi probleemide vältimiseks

Muinsuskaitse all oleva maja ostmine: millised on puudused?

Kui olete huvitatud kinnisvaraobjektist, peaksite teadma, et hooldus ja renoveerimine on seotud suure pingutuse ja suhteliselt suurte kuludega.
 

  • Need sõltuvad mälestisekaitseametist ja nende otsustest: Olenemata sellest, kas tegemist on fassaadi ülevärvimise või pööningu laiendamisega – iga väiksemgi muudatus majas tuleb kooskõlastada. See ei sobi kõigile ja põhjustab sageli vaidluse pädeva asutusega, kuna nende otsused ja määrused ei ole alati ranged ja arusaadavad.
     
  • Mälestisekaitseamet võib halvimal juhul isegi renoveerimise peatada: Näiteks sellepärast, et ta kardab, et selle tagajärjel saab kahjustada muinsuskaitse alla võetud hoone sisu. Sellistel juhtudel tulevad töötajad teie juurde ja tutvuvad ehitusplatsiga lähemalt.
     
  • Mõned renoveerimistööd nõuavad erilisi materjale või meisterdamistehnikaid möödunud aegadest: Näiteks rookatusi tuleb regulaarselt uuendada. Pillirooga katuse katmine maksab umbes 120 eurot ruutmeeter – neli korda rohkem kui tavalise kivikatuse vahetamine. Oluliselt kallimad on ka ajaloolised ehitusmaterjalid nagu katusekivi või puitsindlid.
     
  • Hea nõu on kallis: Kui tegemist on muinsuskaitse all oleva maja renoveerimisega, vajate omanikuna vastava erialaga arhitekti või ehitusinseneri nõu.
     
  • Muinsuskaitse all oleva maja ostmisega kuhjub paber: Hoidke iga arve alles ja esitage see hoolikalt. Vastasel juhul kaotate kiiresti ülevaate tavaliselt arvukatest rahastamistaotlustest, mis teid ootavad.
     
  • Halvad üllatused varitsevad igas nurgas: Mädanenud puittalad, katkised veetorud, tuvipuugid või niisked seinad – muinsuskaitse all olevates hoonetes on palju ebameeldivaid üllatusi. Peaksite selleks valmis olema – eriti rahaliselt.
     
  • Loendis olevad hooned ei ole hästi soojustatud: See on eriti märgatav talvel. Kas energeetiline renoveerimine on võimalik, sõltub vastavast kinnistust ja vastutavast mälestisekaitseasutusest. Tihti seisavad selle projekti ees karmid mälestisekaitsenõuded. Puitmajade ja muude ajalooliste hoonete puhul pole tõhus välissoojustus võimalik, sest see muudaks välimust täielikult. Seevastu sisemine isolatsioon on paljudel juhtudel heaks kiidetud.
     
  • Mälestise kaitse kehtib ka akendele: Nimekirja kuuluvatel majadel on tavaliselt vähe aknaid, mis on tänapäevaste standarditega võrreldes suhteliselt väikesed. Kui soovite seda muuta, peate esitama mälestisekaitseametile avalduse. Aknad on nagunii üks suuremaid kulutegureid, sest neid tuleb sageli uuendada või ulatuslikult renoveerida ning selle käigus vastavad nii materjalilt kui kujult ajaloolisele originaalile.

Järeldus: osta muinsuskaitse all olev maja

Nagu iga kinnisvara puhul, on ka muinsuskaitse all oleva maja ostmise poolt või vastu argumente. Sel juhul tuleks aga arvukate nõuete tõttu hoolikalt uurida ehituskangast. Mõnikord on enne ostmist mõttekas pöörduda vastutava mälestisekaitseasutuse poole. Kui hoone on olnud müügis pikka aega ja laguneb üha enam, on võimud mõnikord nõus renoveerimismeetmete osas teatud järeleandmisi tegema. Igal juhul pöörduge mälestisekaitseeksperdi poole. Ta teab lõkse ja on teie unistuste kodu poole rääkides sõnade ja tegudega.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here