Ehitusleping: kolm lepinguvarianti ja nende erinevused

Mis on ehitusleping BGB järgi?

Ehituslepingu määratlus Saksa tsiviilseadustiku (BGB) järgi on järgmine:
"Ehitusleping on leping ehitise, välirajatise või selle osa ehitamiseks, taastamiseks, eemaldamiseks või ümberehitamiseks."(BGB § 650a lõige 1)
Alates 1. jaanuar 2018 ehitusleping kujutab endast Saksa võlaõiguse kohaselt juriidiliselt standardiseeritud, töölepingu erivormi. Ehitusleping sõlmitakse tellija (ostja) ja töövõtja (ettevõtja) vahel ehitise, välirajatise või selle osa tootmiseks (uusehituseks), taastamiseks (remondiks), lammutamiseks (lammutamine või demonteerimine) või ümberehitamiseks. (nt müüriladumine, värvimine, sanitaarruumid, elektripaigaldis, kütteehitus) suletud.
Seaduses mõistetakse mõiste "hoone" all tsiviilehitust: lisaks hoonetele on mõjutatud ka sillad, tunnelid ja teed. Välisrajatised on kinnistualad (nt parkla või haljasala). Ehitusleping on alati koostatud konkreetse tulemuse jaoks, mida tehnilises kõnepruugis nimetatakse teoseks.

Kuidas sõlmitakse ehitusleping Saksa tsiviilseadustiku järgi?

Ehituslepingu sõlmimisel Saksa tsiviilseadustiku järgi ei ole sõnaselgeid vorminõudeid. Seega võib seda pakkumise ja aktsepti korral teha suuliselt või veendunult (conclusive action). Erand: notariaalne kinnitus on nõutav, kui ehituslepinguga kaasneb kinnisvara ost (paragrahvi 311 b lõige. 1 lause 1 BGB).
 

Mis peab olema ehituslepingus? 

Ehituslepingu sisus peab olema määratletud konkreetne ehitustöö (alates BGB § 650a). Kokkuvõttes tähendab see: lepingupooled, ehitustööd, ehitusaeg, vastuvõtt, tasu, makseplaan (järelmaksud), tagatisraha (tagab ehitustööde teostamise pluss pretensioonid puuduste osas) ja garantii.
Igal juhul tuleb teenus ehituslepingus üksikasjalikult kirjas olla. Teenusekirjelduses on täpsustatud, mida klient saab töövõtjalt nõuda. Riigihankelepingute kontekstis on VOB aluseks ehitusteenustele (ehitusteenuste hanke- ja lepingumäärused, vt allpool).

Ehitusleping reguleerib tellija ja töövõtja vahelisi õigussuhteid ehitise uusehitamise, remondi, lammutamise või ümberehitamise osas. 

Fotod: iStock / Mustang_79

Vastuvõtmise tähtajad

Tellija on kohustatud teostama lepinguliselt tehtud töö vastuvõtmise. Klient ei saa vastuvõtmist takistada ebaoluliste puuduste tõttu (§ 640 lg. 1 BGB).
Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui töövõtja on määranud tellijale mõistliku tähtaja ehitise vastuvõtmiseks pärast valmimist ja tellija ei ole selle aja jooksul keeldunud vastuvõtmisest, nimetades vähemalt ühe puuduse (TsMS § 640 lg. 2 BGB). Teose vastuvõtmise ekspertiisifaas on juhtumiti erinev.
Kui tellija takistab vastuvõtmist ehitusvigade tõttu, peab ta töövõtja nõudmisel osalema tööde ühisel ülevaatusel (TsMS § 650g lg. 1 BGB). Kui ta uuesti keeldub, võib töövõtja seisukorrakontrolli läbi viia ka iseseisvalt (paragrahv 650g, lõige. 2 BGB). Selleks peab ta tööandjale esitama oma tervisekontrolli allkirjastatud koopia, kus on kirjas ettevalmistuse kuupäev.
 

Ehitustööde tasu

Tasu all mõistetakse tasu tehtud ehitustööde eest. Kui töövõtja kohustub tootma töö ilma puudusteta (BGB §-d 631 ja 633), siis tellija peab tagama kokkulepitud tasu (BGB § 632).
Lepingupooltel on valida kindla määra ja ühikuhinna vahel. Kindlaksmääratud määr sisaldab kõiki lepingu sõlmimise ajal määratletud teenuseid, välja arvatud lisa- või vähendatud teenused. Ühikuhind kehtib komplekteeritud teenuseühiku kohta. Seda kirjeldatakse ehitustööstuses tavapäraste teenuste spetsifikatsioonis. Teenuse spetsifikatsioonis on loetletud teenusekirjeldused, mis on jagatud osateenusteks. Osateenuste puhul saadakse tasu ühikuhindade summast.
Millal tuleb tasu maksta? Kui tellija on töö edukalt vastu võtnud ja töövõtja on väljastanud kliendile tõendatava lõpparve (paragrahv 650g para. 4 BGB).

Samuti võite olla huvitatud Hoonete planeerimise näpunäidetest ehitajatele: kuidas hallata iga ehitusetappi kinnisvaraalaste oskusteabe kululõksu maja ostmine: kuidas vältida 5 kulukat viga kinnisvaraga seotud oskusteave Arhitekti maja, elementmaja, kinnisvaraarendaja? - Leia õige ehituspartner

Lõppmakse lõpparve

On paratamatu, et lõppmakse jaoks peab olemas olema lõpparve: Lõpparve käigus teostatakse rahalise nõude lõpparve. See arveldus sisaldab tehtud ettemakseid ja arveldusmakseid.
Lõpparve loetakse kontrollitavaks, kui ühelt poolt on osutatavad teenused kliendile selgelt esitatud ja teisest küljest ei ole klient vaidlustanud nende kontrollitavust järgneva 30 päeva jooksul pärast lõpparve saamist. (§ 650g lg. 4 BGB).
Niipea kui klient on töö vastu võtnud ja lõpparve on kontrollitav, ei saa tagantjärele ettemaksu teha.
 

Ehituslepingu lõpetamine

Ehituslepingu lõpetamine BGB järgi tuleb vormistada kirjalikult (BGB § 650h).
 

Mida teha ehitusvigadega?

Põhimõtteliselt on töövõtjad kohustatud esitama oma tellijale veatu töö. Kui tellija aga avastab töös ehituslikud vead, saab ta pärast vastuvõtmist nõuda seadusjärgseid garantiiõigusi aegumistähtaja jooksul (BGB § 634a). Erandiks on siin varjatud vead, mida töövõtja vastuvõtmise käigus teadlikult varjas.
Mida saate kliendina teha, kui avastate pärast vastuvõtmist defekte?? Keelduda tasu mõistliku osa (kinnipidamisõigus) tasumisest, nimelt kahekordses summas kulusid, mida vajate puuduse kõrvaldamiseks (TsMS § 641 lg. 3 BGB). Lisaks on klientidel järgmised õigused:
 

  • BGB § 635: tööandja võib nõuda täiendavat täitmist. Töötaja on kohustatud kandma selleks vajalikud kulud, eelkõige kulud transpordile või materjalile.
     
  • BGB § 637: Kui töötaja ei ole hilisema täitmise tähtaja jooksul puudusi kõrvaldanud, on kliendil õigus puudus ise parandada. Teise võimalusena võib ta palgata teise ettevõtja ja nõuda vältimatute teenuste eest hüvitist.
     
  • Paragrahvid 636, 323 ja 326 lõiked. 5 BGB: Teatud tingimustel võib klient lepingust taganeda. Teise võimalusena võib ta töötasu alandada (BGB § 638).
     
  • BGB paragrahvid 636, 280, 281, 283, 311a: teatud tingimustel võib klient nõuda kahjutasu või hüvitist ebaõnnestunud teenuste eest (BGB artikkel 284).

Meie juhendist leiate infot sisu, vastuvõtmise tähtaegade, ehitustööde tasu ja ehituslepingu lõpetamise kohta. 

Fotod: iStock / RoseMarry

VOB-leping: Ehitusleping vastavalt VOB-le

Ehitustööde hanke- ja lepingumäärus (VOB) on punktide kogum, mis jaguneb kolmeks osaks. See avaldati Saksamaa ehitusteenuste hanke- ja lepingukomitee (DVA) nimel ja on kohustuslik Saksamaa avaliku sektori ehituslepingute jaoks.
VOB ei ole seadus ega määrus: töö on "ainult " lepinguline tingimus ja seetõttu BGB järgi kasutatav äritegevuse üldtingimusena (§ 305). Teisisõnu, VOB saab ehituslepingu osaks ainult siis, kui mõlemad pooled seda selgesõnaliselt sätestavad. Sel põhjusel võib ehituslepingutes sageli lugeda järgmist lõiku: "VOB rakendub redaktsioonis, mis kehtis lepingu sõlmimise ajal."Enamasti on VOB märgitud rubriigi" Lepingu komponendid " all.
VOB eesmärk on reguleerida läbipaistvust, võrdset kohtlemist ja ausat konkurentsi pakkujate vahel. Korruptsiooni ja onupojapoliitikat tuleks vältida.

VOB / A: Ehitustööde sõlmimise üldsätted

VOB / A on seotud ehituslepingute sõlmimisega avaliku sektori ja sektori klientide poolt (avalik-õiguslikud kliendid, füüsilised või eraõiguslikud juriidilised isikud, kes töötavad näiteks energiavarustuse ja transpordi valdkonnas). VOB / A avaldati DIN-standardina 1960. aastal ja on jagatud kolmeks osaks:
 

  • Riiklikud hankemenetlused
  • EL hanked
  • Sektori hankijate valdkonna menetlused, mille suhtes kehtivad erinevad menetlusreeglid
     

VOB / A reguleerib võimalikke auhinnatüüpe ja vastavaid protsesse nendes valdkondades. Punktide komplektis on juhised ehitustöö sõlmimise kohta, st: Mida ja kuidas peab pakkumus sisaldama?
B ja C osad on eraehitusprojektide jaoks huvitavad, kuna paljud ehitusettevõtted ja tellijad kasutavad neid praktikas oma lepingute alusena. Need on ehituslepingu üldtingimused. 
 

VOB / B: Ehitustööde teostamise lepingulised üldtingimused

VOB / B käsitleb 18 lõikes eraehitusõiguse üldisi lepingutingimusi, kuna BGB töö- ja teenuslepingute seadus ei võta piisavalt arvesse eraehitusäri keerulisi iseärasusi. BGB määrustik ei paku alati lahendusi igapäevaelus tekkivatele probleemidele. Sel põhjusel sisaldab VOB / B sätteid, mis ühelt poolt laiendavad õigusnorme, teisalt ka muudavad ja piiravad neid.
VOB / B avaldati DIN-standardina 1961. aastal. VOB / B sisuks on ehitustööde teostamine, sh maht, tasu, tähtajad, vastuvõtmine, arveldusprotseduurid ja tulevane garantii. Kui lepingupooled on VOB / B vastu võtnud, on VOB / C automaatselt ka lepingu sisu, sest osa C selgitab täpsemaid täitmise ja arveldamise tingimusi.
 

VOB / C: Ehitustööde üldtehnilised lepingutingimused

VOB / C on üldiste tehniliste lepingutingimuste (ATV) kogumik, mis on avaldatud ka 65 DIN-standardina: Lisaks DIN 18299-le, mis käsitleb igasuguste ehitustööde üldeeskirju, on üksikute ametite jaoks palju erireegleid: DIN-18300 kirjeldab nt mullatööd, DIN 18459 lammutus- ja demonteerimistööd. Need lepingutingimused puudutavad eelkõige tehnilisi eeskirju selle kohta, kuidas peavad välja nägema kaubanduslikud teenused. Samuti leiate reeglid teenuste eest arveldamise kohta.

Müügilepinguõiguse ja maksude teemal lähemalt Müügilepingust taganemine: Sinu õigused kinnisvara ostja ja müüjana Seadus ja maksud Maja müügileping: Tutvu sisu põhjalikult Seadus ja maksud Millele peaksid müügilepingus tähelepanu pöörama ja notar

Tarbijaehituse leping

Mis on tarbijaleping?

Tarbijaleping on omakorda olemas, kui eraklient kohustab töövõtjat ehitama uue hoone või teostama olemasoleva hoone kapitaalremonti (BGB § 650i). Tarbijaehitusleping, mis peab olema kirjalikult kättesaadav, võeti kasutusele 2018. aastal uue ehituslepingu seaduse osana. See on oluliselt tugevdanud eramajade ehitajate positsiooni ja parandanud tarbijakaitset.
 

Sisukas hoonekirjeldus on kohustuslik

Sellest ajast alates on eraehitajatel õigus saada enne lepingu sõlmimist töövõtjalt üksikasjalik ehituskirjeldus. Selles peavad ehitusettevõtted selgelt kirjeldama kinnistu põhiomadusi (teenuste konkreetne kirjeldus): näiteks hoone konstruktsioon, heliisolatsioon, siseviimistlus ja ehitustehnika. Vaja on ka plaane täpse ruumide ja piirkonna teabega. Ehitise kirjelduse ebaselgused jäävad edaspidi ettevõtte kuluks (§ 650k para. 2 BGB). Kuid see on praktikas sageli probleem: "Paljud uued ehitusspetsifikatsioonid ei vasta veel kehtivale ehitusseadusele", kurdab Eraehitajate Liidu usaldusjurist Holger Freitag. Näiteks jäävad disainikirjeldused sageli nii ebamääraseks, et klient ei tea lõpuks, mida ta oma raha eest täpselt saab. "Ehitajad ei tohiks pimesi uuele seadusele lootma jääda, vaid lasta leping eksperdil üle kontrollida," soovitab Freitag. Tarbijatel on selleks nüüd veidi rohkem aega: pärast ehituslepingu allkirjastamist on neil võimalik kahe nädala jooksul põhjust avaldamata taganeda.
 

Tuleb kindlaks määrata ehitustööde lõpetamine

Lisaks on lõppemas ehitusfirma põiklemine: ehitusfirmad peavad edaspidi tegema valmimise kohta siduva avalduse. Kui lepingu sõlmimisel ei ole võimalik täpset tööde valmimise aega määrata, tuleb märkida ehitustööde kestus. Tarbija ehituslepingus sisalduvate andmete puudumisel lisatakse enne lepingu sõlmimist ehitise kirjelduses antud teave töö lõpetamise ajal või ehitustööde ajaks lepingusse (paragrahv 650k lg. 3 BGB). Kui ehitus hilineb või tehakse invaliidsusavaldus, on ehitajatel lihtsam kahjunõudeid esitada.
Muide, ehitajatel on õigus olulistele dokumentidele: dokumendid, mida ehitaja vajab ehitise ametlikuks vastuvõtmiseks või ametiasutusele või tema pangale esitamiseks, näiteks sooduslaenu taotlemiseks, peab ehitaja üle andma. ettevõte enne ehituse algust. See võimaldab ka tellijal ehitusprojekti hindaja abiga paremini kontrollida.

Tarbijaehitusleping on tugevdanud eramajade ehitajate õigusi ja parandanud tarbijakaitset.

Fotod: iStock / cyano66

Lõppmakse lõpparve

Lisaks olemasolevale lepingu täitmise tagatise nõudele (viis protsenti kogukuludest) saavad eraehitajad nüüd täiendavat tagatist: Töövõtja võib väljastada ainult osalisi arveid kogusummas 90 protsenti kogutasust (paragrahvi 650 m lg. 1 BGB). Viimane aga arenduslepingule ei kehti.
 

Tühistada tarbijaehitusleping

Alates 2018. aastast on klientidel võimalik 14 päeva jooksul pärast lepingu allkirjastamist notari poolt tõestamata tarbijaehituslepingut tühistada. See tähendab, et eraehitajad on palju paremini kaitstud. Kui ehitusettevõtja unustab ülesütlemistingimused või teeb vigu, lõpeb ülesütlemise tähtaeg alles aasta ja 14 päeva möödumisel lepingu sõlmimisest. Kui soovite ehituslepingust taganeda, peaksite seda tegema kiiresti, sest kõik garantiinõuded lähevad kaotsi. Tähtis: Taganemisõigus kehtib ainult eraehitajatele, mitte aga notariaalselt tõestatud kinnisvaraarendaja lepingutele.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here