Paljude inimeste jaoks on oma maja elu kõige kallim ost. Et selle suurprojektiga rahaliselt toime tulla, vajavad koduostjad ja -ehitajad kapitali – ja enamasti laenu. Vaid üksikud neist saavad hakkama omal jõul, s.t ilma väliskapitalita, ehitusrahastuseta. Seetõttu viib tee unistuste koduni esialgu läbi panga ja selle väliskapitali. Enamik krediidiasutusi annab laenu vaid juhul, kui laenuvõtja saab osa kogukapitalist oma taskust rahastada. Seda rikkust nimetatakse omakapitaliks.
Mis loeb omakapitalis?
Omakapital hõlmab kogu laenuvõtja vara. Lisaks sularahasummadele saate pangas deklareerida näiteks järgmisi reserve:
- Jääk pangakontol, kõnerahakontol ja tähtajalise hoiuse kontol
- Väärtpaberid, nagu aktsiad, fondid ja ETF-id
- Säästuraamat
- tasuline ehituskrunt
- Riesteri pensionist kogutud raha (kehtib ainult alates 2010. aastast sissemakstud summadele)
- eraldamiseks valmis kodulaenu- ja hoiuleping
- Rahalised kingitused
- Laenud tööandjatelt, sõpradelt või sugulastelt
Kui liidate kõik väärtused kokku, saate teada, kui palju aktsiaid teil praegu on.
Lisaks rahalistele summadele on omakapitalis kajastatud väärtpaberid, kinnisvaraühistu lepingud ja veel mõned varad.
Foto: IStock / PeopleimagesMilliseid väärtusi saab ka arvesse võtta?
Omakapitali arvutamisel tasub mõelda raamidest välja. Sest mida paljud ehitajad ja koduostjad ei tea: on võimalik arvesse võtta varasid, mis on saadaval alles tulevikus. Need võivad olla täiendavaks turvalisuseks. Need sisaldavad:
- edasine kinnisvara või maa (tasutud ära)
- Bauspari lepingud, mis on valmis edaspidiseks jagamiseks
- Investeeringud ja realiseeritavad osad (äriühingud, ühistud jne.)
- riiklikud toetused (nt KfW programmi toetused)
- tähtajalised ja täitmisele pööratavad nõuded kolmandate isikute vastu
- Väärtesemed (nt maalid või kuldmündid)
- ootel olevad kingitused või pärandused
- Elukindlustus (tagastumisväärtus)
- maksutagastused
- Lisatasud tööandjalt
Silm peal tuleks hoida ka eelseisvatel väljaminekutel. Need vähendavad siis olemasolevat omakapitali.
Kui palju omakapitali vajab pank hüpoteeklaenu andmiseks??
See, kui palju omakapitali pank lisaks väliskapitalile nõuab, on erinev. Üks nõuab, et panustate vähemalt 5,5 protsenti ostuhinnast. Teine kiidab laenutaotluse heaks vaid siis, kui suudad tasuda vähemalt 10–15 protsenti ostuhinnast. See vastab ligikaudu täiendavatele ostukuludele. Paljudele pankadele sellest aga veel ei piisa: praegu on üsna tavaline, et 20–30 protsenti kogukapitalist arvestatakse omakapitalina. Pangad vajavad ju laenatud raha eest tagatist. Laenuvõtja saab kasu ka kõrgemast omakapitali määrast.
Muide: Maja saab osta ka ilma omakapitalita. Eksperdid räägivad siis täielikust rahastamisest. See tähendab: pank rahastab teie projekti 100 protsenti. Peate aga eeldama, et nõustaja vaatab teie krediidivõimet lähemalt. Lisaks on täisfinantseerimine suhteliselt kallim.
Milliseid tõendeid vajate?
Nüüd, kui olete oma rahalisest olukorrast aimu saanud, võite minna panka. Võtke kaasa kõik dokumendid, mida saab kasutada omakapitali tõendamiseks, näiteks:
- notariaalselt tõestatud dokumendid
- Eeskirjad
- jooksvad väljavõtted (konto, hoius, hoiuraamatud jne.)
- Sertifikaadid
- Hindamine
- Lepingu koopiad
Laenuandjal on seaduslik kohustus neid tõendeid nõuda. See on ainus viis, kuidas ta saab end veenda, et teil on tegelikult märgitud omakapital.
Millised on suure omakapitali osakaalu eelised maja ostmisel?
Põhimõtteliselt, mida suurem on omakapital, seda väiksem on nõutav laenusumma. Paljud pangad premeerivad paremate tingimustega kliente, kes saavad suure osa kuludest ise kanda. Sest teie enda kapital – nagu suur sissetulek – on hea polster, mis pehmendab ootamatuid kulusid ja riske. Enamik krediidiasutusi annab klientidele, kellel on selline padi seljas, soodsamaid intressimäärasid. See võimaldab laenuvõtjal oma laenu kiiremini tagasi maksta – ja on varem võlavaba.
Kui omakapital on kõrge, premeerivad pangad oma kliente paremate tingimustega.
Fotod: IStock / IndysystemMillise valemiga saab arvutada omakapitali määra??
Omakapitali suhtarv illustreerib omakapitali ja kogukapitali suhet. See on antud protsendina ja on krediidivõimelisuse kontrollimisel kõige olulisem võtmenäitaja. Vajaliku investeeringu moodustavad maja või korteri ostuhind ja maaklerite ostu kõrvalkulud, kinnisvara võõrandamismaks, notari ja kinnistusraamat. Lisaks tuleks planeerida summa mööbli- ja muudeks kuludeks.
Omakapitali suhtarvu arvutamise rusikareegel on:
(Omakapital x 100) / koguinvesteering = omakapitali suhe protsentides
Millist mõju avaldab omakapitali suhtarv intressitasemele??
Mida kõrgem on omakapitali suhe, seda madalam on teie laenuintress. Näide: soovite osta Offenburgis korteriühistut. Ostuhind on 300.000 eurot. Lisakulud on 31.710 eurot. See vastab umbes 10 protsendile ostuhinnast. Seega on rahastamiseks vaja kokku 331.710 eurot. Fikseeritud intressimääraks valige kümme aastat ja tagasimaksemääraks 2 protsenti.
| 331.710 | 0 | 0 protsenti | 1,63 protsenti |
| 298.710 | 33.000 | 10 protsenti | 1,13 protsenti |
| 265.710 | 66.000 | 20 protsenti | 0,85 protsenti |
| 231.710 | 100.000 | 30 protsenti | 0,70 protsenti |
| 198.710 | 133.000 | 40 protsenti | 0,62 protsenti |
| 165.710 | 166.000 | 50 protsenti | 0,56 protsenti |
| 132.710 | 199.000 | 60 protsenti | 0,63 protsenti |
| 99.710 | 232.000 | 70 protsenti | 0,69 protsenti |
| 65.710 | 266.000 | 80 protsenti | 0,88 protsenti |
Meie näide näitab: omakapitali suhtega 40–70 protsenti saate parima intressimäära. Siis on trend vastupidine ja intressimäärad tõusevad uuesti.
Kas peaksite kasutama kogu omakapitali hüpoteeklaenu andmiseks?
ei. Hüpoteeklaenueksperdid ei soovita seda teha. Ükskõik kui suur soov kodu järele ka poleks – ära ohverda viimast senti oma reservidest. Hoidke hädareservi kahe kuni kolme netokuupalga ulatuses. Sest see juhtub sageli ootamatult, eriti maja ehitamisel või ostmisel. Majal remont siin, elektriseade rikkis - hakkate rahaliselt komistama.
Mis on lihaste hüpoteegi taga?
Kui hoone omanik või ostja annab käe maja ehitamisel või renoveerimisel, nimetatakse seda lihashüpoteegiks. Seda saate lisaks omakapitalile nõuda pangast. Sest need, kes võtavad meistritöö ise enda kanda, langetavad ehituskulusid. See suurendab omakapitali suhet – ja võimalust saada ehituslaenu. Lihashüpoteegi suurus on aga piiratud maksimaalselt 10–15 protsendiga ehitussummast. Hiljemalt 30.000 eurot on tavaliselt lõpp. Lisaks peaksite suutma tõestada, et teie töö tehti õigesti.
Tähelepanu Ärge alahinnake käsitsitööga kaasnevat pingutust ja ärge ülehinnake oma oskusi. Kui juhtub vigu, pikeneb ehitusaeg. Peale selle peate kõik kulud ise tasuma.
