Omanike kogukond: kinnisvaraomanike õigused ja kohustused

Kas tead juba meie podcasti??

Kuidas saada osa omanike kogukonnast?

Korterelamu või ridaelamu ostjana ei omanda te mitte ainult korterit või maja ise, vaid saate ka kogu kinnistu kaasomanikuks. Teie isiklik panus sellesse arvutatakse teie korteri ruutmeetrite arvu järgi mõõdetuna kinnistu kui terviku suurusega. Seetõttu ei saa te teatud asju ise otsustada ja reguleerida, nagu saaksite teha ainult teile kuuluva kinnisvaraga.

Mida otsustab omanike kogukond?

Kui näiteks katus tuleb uuesti katta või juurdepääsuteid uuendada, peavad omanikud selle ühiselt otsustama. Ja olenevalt teie korteri suurusest peate kulude katmisse panustama.
Põhimõtteliselt kõik, mis on seotud kogu kinnistuga, arutatakse läbi ja reguleeritakse kõigi omanike ühiselt. Tavaliselt määratakse administraator, kes kutsub omanikke regulaarselt koosolekutele, kus arutatakse kõiki pooleliolevaid teemasid, ettepanekuid või probleeme. Omanike koosoleku protokollis on omanike ühistu tehtud otsused täpselt dokumenteeritud ka kohalviibijate jaoks.
Igal juhul on soovitav enne korteri ostmist hoolikalt läbi lugeda viimaste omanike koosolekute protokollid. Siit leiate olulist teavet majade renoveerimismeetmete kohta, mida arutatakse, kavandatakse või võib-olla isegi juba otsustatakse. Samuti saate parema pildi omanike kogukonna ülesehitusest. Kas suudad olulistes otsustes kiiresti kokkuleppele jõuda ning tegutseda pragmaatiliselt, konstruktiivselt ja eesmärgikindlalt?? Või on seal tülitekitajaid ja külgmisi autojuhte, kes võivad ka edaspidi teie vara melu kiiresti ära rikkuda? Rahaliselt tasub lähemalt vaadata ja see käib närvidele.

Suur osa ridaelamus või selle peal olevatest töödest peab olema kooskõlastatud kõigi omanikega.

Foto: fotolia / schulzfoto

Mis on omanike ühenduse õiguslik alus?

Kõik õigused ja kohustused seoses korterelamu või ridaelamu ostmisega on täpselt reguleeritud 1951. aastast pärit korteriühistuseaduses (KÜ), mida viimati muudeti osaliselt 2014. aastal. Seal toodud lõiked sisaldavad määrusi üksikomanike õiguste ja kohustuste kohta omanike kogukonnas, samuti vara haldamise nõudeid ja haldusnõukogu ülesannete eeskirju. WEG reform jõustus 2020. aasta lõpus.

Mis on üksikomand, ühisvara ja osavara?

Nagu juba mainitud, ostate oma korterelamu või ridaelamuga ka osad kogu kinnistust. Siin tuleb aga eristada, milliseid koguvara osi kes ja kuidas kasutab. Sest alles siis on selge, kes mida ja mis maksab. Seetõttu eristatakse üksikvara, ühisvara ja osavara.

Mis on lahusvara ja osavara osa?

Eraldi vara on teie iseseisva korteri või maja omand. Lisaks kuuluvad ainuomandisse kõik korteri juurde kuuluvad ruumid, mida ei kasutata elamiseks, näiteks garaaž või kelder. Need ruumid või alad – st üksikvara koos ainuomandiga – annavad koos nn kogu vara osalise omandiõiguse.
Kõike muud, mis teile kui üksikomanikule kuulub, nimetatakse ka lahusvaraks. Selle eraldiseisva kinnistu saad eemaldada omal äranägemisel või saab midagi juurde lisada, kui see ei häiri elamukompleksis kaasomanikke või ei muuda kinnistu välisilmet. Teie eraomand hõlmab näiteks:

Põranda- ja seinakatted, parkett, laminaat, plaadid, tapeet
Sanitaartehnilised seadmed koos kogu sisustusega
Sisseehitatud köögid
Kõik Teie korteri siseuksed
Kõik mittekandvad seinad
Kõik toiteliinid teie korterelamus või ridaelamus

Mis kuulub ühisvara hulka?

Ühisvaraks nimetatakse seevastu kinnistu pindasid, mis on kõigile omanikele võrdselt ligipääsetavad ja mida saavad kasutada ka kõik kaasomanikud. See tähendab näiteks trepikoda või elumaja fassaadi. Ühisvara hulka kuuluvad ka korteri välisuksed ning neid ei tohi omavoliliselt välja vahetada. Ühisvara hulka kuulub ka:

Liftid
katused
Küttesüsteemid
Kogu maja kõik kandvad seinad ka Teie korteri sees
Toiteliinid kuni korteriühistu sissepääsuni
Tasanduskiht
Aknad ja prantsuse uksed
Kaas
Fassaadid

Rehielamu aknad ja prantsuse uksed kuuluvad kõigile, seega on need osa ühisvarast.

Foto: fotolia / foto 5000

Osa sellest on teie jaoks kindlasti iseenesestmõistetav, kuid võite olla üllatunud, et aknad ja uksed on samuti osa ühisvarast. Ja see on nii olnud alles pärast Hammi kõrgema piirkonnakohtu kohtuotsust (OLG Hamm, 22.8.91, viide. 15 W 166/91) nii. Varem kuulusid aknad ja prantsuse uksed iga üksiku omaniku omandisse. Igaüks vastutas selle eest ja sai oma individuaalsust välja elada. Tänapäeval on see teisiti: üksikute korterite või ridaelamute aknad ja uksed kuuluvad kogukonnale.
Isegi kui teie ees on veel vana jagunemisdeklaratsioon, ei ole see uute juriidiliste nõuete tõttu enam õiguslikult kehtiv. Nii et kui soovite oma korteris ilma ühise otsuseta vanad puitaknad uute plastikakende vastu vahetada, muudate elamukompleksi välisilmet ja olete halvimal juhul kohustatud omanike ühisuse poolt selle lahti võtma. See on muidugi rohkem kui tüütu ja põhjustab sageli lahknevusi ja arusaamatusi, eriti vähem homogeensete huvidega omanike ühendustes.
Kõik kulud, mis puudutavad ühisvara, jaotatakse proportsionaalselt vastava kaasomandi osaga omanike vahel. Samuti tuleb omanike koosolekul ühiselt häälteenamusega otsustada kõik ühisomandis tehtavad hooldusmeetmed.
Isegi kui seal on kõigile omanikele juurdepääsetav katuseterrass, bassein, jõusaal või kui aeda saavad kõik omanikud kasutada, kuuluvad kõik need rajatised nn ühisvara hulka. See on täpselt sätestatud teie jagunemise deklaratsioonis (selle kohta lähemalt allpool). Korterelamu ostjana peaksite need hoolikalt läbi lugema ja kaaluma, kas tehtud korraldus on teile vastuvõetav.

Kodulaenu säästmine ja rahastamine Kodulaenu säästmine: nii saavad noored oma kodu omada! koostöös LBS-iga Uuri lähemalt

Mis on kasutuse eriõigused?

Samuti peaksite hoolikalt uurima spetsiaalseid kasutusõigusi. See tähendab terrasse ja aedu, mida võib kasutada ainult vastava esimese korruse korteri omanik, kuid mis kuuluvad siiski ühisusele. Kui mängite omanike ühisuses aiamaakorteri ostmisega, uurige täpselt, kas jagunemisavalduses ankurdatud reeglid vastavad teie tuleviku ideedele.
Erikasutusõigused asendavad alati lahusvara, kui seda ei ole võimalik õiguslikult ellu viia või jagaja seda ei soovi. Arendaja kui elamukompleksi esimene omanik võib esialgu jätta teatud osa kinnistust ühisusse ja näha ette erikasutusõiguse. Ta teeb seda sageli terrasside ja aedade või maapealsete sõidukite parkimiskohtade jaoks.

Mis on jagunemise deklaratsioon?

Terve kinnistu jagamisel osaomandisse tuleb koostada nn jagamisdeklaratsioon. See kantakse seejärel otse kinnistusraamatusse ja on seega igale kaasomanikule õiguslikult siduv.
Jagamisdeklaratsioonist saab näiteks vaadata, millised panipaigad või keldriruumid millistele korteritele kuuluvad. Sellest peavad omandiosad diferentseeritult välja tulema, et ühisvara kulude jaotus oleks selgelt määratletav. Sageli on kogukonna kord ka osa jagunemise deklaratsioonist. See on Sulle absoluutselt hädavajalik dokument korteri või ridaelamu ostmisel (sellest lähemalt allpool). Seetõttu peaksite neid eelnevalt hoolikalt kontrollima ja kahtluste korral pöörduma spetsialisti poole.
Jagamisdeklaratsioonis on ka täpselt reguleeritud, mis kuulub üksikvara või osavara hulka ja mis on määratletud ühisvarana. Oluline on teada, et korteriühistuseaduse nõuetele mittevastavad jagunemisavaldused on õiguslikult tühised. Näiteks "ehitise olemasoluks või turvalisuseks vajalikud osad, samuti korteriomanike ühist kasutust teenivad süsteemid ja rajatised" § 5 lg. 2, WEG ei tohi kunagi olla eraomand. Nende hooneosade osas ei ole lubatud kinnistusraamatusse kanda ega kasutada teistsugust jagamisdeklaratsiooni.
Lisaks jagunemisdeklaratsioonile tuleb esitada kogukonna- ja kodukord ning nn jagunemisplaan. See näitab teile kinnisvara täpset asukohta, suurust ja jaotust. Jagamisdeklaratsiooni saab hiljem muuta ainult kõigi omanike nõusolekul. Seejärel tuleb iga uus jagunemisavaldus nagu esimenegi notari poolt kinnitada ja kanda kinnistusraamatusse.

Millised on kogukonna- ja kodureeglid?

Ühiskondlik kord, lühendatult ka GemO, on jagunemisavalduse kõrval veel üheks oluliseks kriteeriumiks korterelamu või ridaelamu ostmisel. Korterelamuseaduse kohaselt reguleerib see omanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Kui ühisuse erieeskirju ei ole, kohaldatakse korteriühistuseaduse regulatsioone.
Kogu elamukompleksis koos elamiseks ja organiseerimiseks oluline teave ja eeskirjad on sätestatud kogukonna määrustes: Muuhulgas saab määrata järgmised teemad:

eraomandit puudutavad erieeskirjad
Elamukompleksi kasutamise eeskiri
üksikute kaasomanike hääleõiguse täpne jaotus
Kulude jaotamine omanike vahel
elamusiseste äriregistrite erieeskirjad
lemmikloomade pidamise konkreetsed reeglid
Elamu remondi eeskiri
Halduri määramise eeskiri
Aiaalade või katuseterrasside kasutamise eeskirjad
Mänguväljakute ja vaba aja veetmise võimaluste eeskirjad kinnistu piires
Kodumuusika eeskirjad

Kogu kooseksisteerimisega seotud teave ja eeskirjad on sätestatud kogukonna määrustes, näiteks kogukonna mänguväljaku reeglites.

Fotod: iStock / TrongNguyen

Ühenduse reegleid saab igal ajal muuta. See tuleb aga omanike koosolekul ühehäälselt vastu võtta. Kogemus on näidanud, et väga suurte omanike ühistute puhul on väga keeruline olulisi asju muuta. Klaverimängijana kodumaise muusika kaugeleulatuva keeluga elamukompleksis ei tunne te tõenäoliselt rõõmu ja peaksite rohkem kui hoolikalt läbi mõtlema, kas korter - isegi kui kõik muu tundub imeline ja täiuslik - teile tõesti sobib.
Samuti tuleks istuda ja tähele panna, kui mänguväljakute ja aiaalade kasutamine on väga rangelt reguleeritud. Väikeste laste vanematena teete endale karuteene, kui teie võsuke ei saa õues oma tahtmise järgi mängida. Siis ei tasu loota kaasomanike tolerantsusele, sest nemad on reeglid koostanud ja seega on neil nende vastu huvi. Kaugeleulatuvaid muutusi kogukonnasüsteemis on harva oodata, välja arvatud juhul, kui omandistruktuur on oluliselt muutunud.
Samuti tuleks enne korteri ostmist väga hoolikalt läbi lugeda kehtivad kodureeglid. Siin on omanike igapäevane kooselu reguleeritud veelgi täpsemalt kui ühiskorras. Sellest hoolimata kehtib eraõigus alati vastavalt hetkel kehtivatele seadustele. Seega ei tohi loetletud määrusi, mis on vastuolus kehtivate seadustega.
Muide, kõik kodukorra reeglid ei kehti mitte ainult teile kui omanikule, vaid loomulikult peavad neid järgima ka teie üürnikud ja nende külastajad. Igaüks, kes rikub kodukorra eeskirju, saab kõigepealt hoiatada. Võite isegi ähvardada oma üürnikku hiljem ülesütlemisega.
Korteriomanikuna saad kodukorra koos teiste omanikega määratleda ja vajadusel igal ajal muuta. Majareeglid tuleb kindlasti üürilepingu osana lisada ja/või need otse elamus kõigile näha.

Kas omanike kogukond ja kinnisvara haldamine on samad?

Ei, omanikfirma ja kinnisvarahaldusettevõte ei ole samad. Kuid igal omanike kogukonnal peab olema kinnisvarahaldur. See on ette nähtud korteriühistuseaduses. Vastasel juhul ei saaks erinevad omanikud tavaliselt kõiki käimasolevaid äritegevusi kõiki rahuldavalt koos korralikult juhtida. Seetõttu on enam kui loogiline, et omanikud otsivad ja valivad ühisvarahalduri, kes seejärel vastutab kõigi omanike kogukonna organisatsiooniliste ja muude ülesannete eest.
Näiteks hoolitseb administraator korrapidajateenuse, vajalike remonditööde teostamise eest tellijafirmade poolt, kogu raamatupidamise ja palju muud. Samuti on kinnisvarahaldusfirma ülesanne tagada omanikele professionaalne nõustamine kõigis kommunaalomandiga seotud küsimustes. Kinnisvarahaldajal peaks alati õnnestuma erinevate omanike huvid ühe katuse alla tuua. Seejärel peab ta ühiseid otsuseid kiiresti ja rutiinselt ellu viima.
Samuti koostab Sinu kinnisvarahaldusmeeskond igal aastal kõikidele omanikele äriplaani ja eluasemetoetuse arve. Tavaliselt saadab ta need dokumendid kõigile asjaosalistele enne omanike koosolekut. Nii saavad omanike kogukonna liikmed eelnevalt saada täpset teavet ja lasta kõik ebakõlad parandada. Vastasel juhul saate omanikuna neid dokumente igal ajal oma administraatoriga vaadata.
Iga-aastastel omanike koosolekutel vabastatakse nii juhtkond kui ka nõukoda. Administraator annab aru ja juhatuse nõuandekogu kontrollib. Kui midagi taunitavat ei ole, tehakse ettepanek halduri vabastamisest. See tähendab, et ta on oma tegudeks heaks kiidetud ja teda ei saa selle eest enam kohtu alla anda.
Tähtis: eraomandi haldamise eest vastutab ainuisikuliselt üksikomanik. Kui soovite oma korteriühistut üürile anda, vastutate selle eest teie ega saa loota oma kinnisvarahaldusettevõtte toele. Samuti kannate ainuisikulist organisatsioonilist ja rahalist vastutust oma eraomandi remondi ja vajalike hooldustööde eest.

Omanike kogukond: millised on nõukoja ülesanded?

Paljud omanike ühendused valivad nn haldusnõukogu. See toetab ja kontrollib administraatorit kõigis küsimustes. Kui ühisuse määrustes ei ole sätestatud teisiti, võib omanike ühisus valida kaasomaniku lihthäälteenamusega.
Juhuslikult vabatahtlikkuse alusel töötava haldusnõukoja põhiülesanne on vaadata läbi halduri finantsseisund ja kontrollida raamatupidamise aastaaruannet. Tal on ka vahendaja funktsioon, mis seisneb modereerimises omanike ja juhi vahel. Omanike koosoleku protokollid peavad olema juriidiliselt tõhusad, ja selle peab allkirjastama nõukoda.

Mis tähtsus on omanike koosolekul?

Omanike ühisuse juhataja kutsub omanike koosoleku kokku kord aastas või vajadusel sagedamini. See on väga oluline, sest siin tehakse kõik otsused, mis on seotud elamu hooldamise või kaasajastamisega.
Kas katus uuesti katta, kaasaegne küttesüsteem või fassaad värvida teist värvi – kõik see nõuab omanike ühistu otsust. Selleks võtab haldaja päevakorda kõik väljapakutud ja arutlusele tulevad teemad, sest omanike ühisuse õigusjõulise otsuse saab teha vaid päevakorras olevate punktide osas.
Lisaks on omanike koosolek otsustusvõimeline vaid siis, kui praegused omanikud esindavad vähemalt 50 protsenti kaasomandi osadest. Täpsed andmed hääleõiguse kohta on ära toodud jagunemisavalduses. Suuremate korterite omanikud saavad seega omanike koosolekul suurema häälteprotsendi. Struktuurimuudatused tuleb aga alati otsustada ühehäälselt, samas kui renoveerimismeetmete puhul on enamuse otsus ka õigusjõuline.
Lisaks renoveerimis- ja renoveerimisküsimustele tulevad regulaarselt omanike koosoleku päevakorda ka järgmised punktid:

Majandusplaan
Aastaaruanne
Raamatupidamine
Administraatori valik
Juhatuse valimine

Mida saan ma enamuse otsusele vastu seista??

Korterelamu või ridaelamu ostjana peate olema teadlik, et olete saamas omanike kogukonna osaks. Seega võib ette tulla otsuseid, mis pole teie huvides. Eriti tüütu on see, et teid arvestatakse ikkagi proportsionaalselt kõigi tekkida võivate kulude eest.
Pärast sellist otsust on tavaliselt vähe teha. Parim variant on saada võimalikult palju valijaid hääletamise eel enda poolele. Kui soovite siiski häälteenamusega tehtud otsusele vastu seista, saate ainult kontrollida, kas see on vormivea tõttu õiguslikult ebaefektiivne.
Kui soovid ise muret tõstatada, on alati kasulik enne omanike koosolekut asjaosalistega rääkida. See suurendab tõenäosust, et teised kaasomanikud hääletavad teie mure poolt. Kuna omanike koosolekud toimuvad tavaliselt vaid kord aastas, kaotaksite muidu palju aega, kui teie ettepanek tagasi lükatakse.
Üldiselt on soovitatav hea kogukonna huvides olla valmis tegema kompromisse ja olla aeg-ajalt avatud ettepanekutele, mis on teie enda huvides. See suurendab ka tõenäosust, et teised omanikud on teie konkreetses mures kesktee valima.

Struktuurimuudatustega seotud küsimused tuleb alati lahendada üksmeelselt. Renoveerimismeetmete puhul on juba õiguslikult kehtiv omanike ühisuse enamuse otsus.

Foto: shutterstock / sirtravelalot

Kommunaalarved, aastane äriplaan ja eluasemetoetus

Kuidas koostatakse kommunaalmakse??

Omanike ühisusele, nagu ka üürikorteri elanikele, koostatakse regulaarselt tegevuskulude aruanne. See näitab, kui palju peate tekkinud kulude eest tasuma.
Kui tegemist on oma korteriühistu ülalpidamisega seotud kõrvalkuludega, tehke selget vahet omanike kogukonna kuludel (näiteks haldaja tasu) ja üldkasutatavatel kuludel (näiteks prügiveo kulud). Viimast tuntakse ka tegevuskuludena.
Tegevuskulude määruses (BetrKV) on täpselt reguleeritud, millised lisakulud kuuluvad tegevuskulude hulka. Omanik-kasutajate jaoks see vahet ei tee, kuid korterelamu või ridaelamu üürile andmisel on õige vahetegemine väga oluline, kuna saate tegevuskulud kanda ainult oma üürniku kanda.
Majahoidja koostab tavaliselt eluasemetoetuse väljavõtted nii selgelt, et teie kui omanik näete täpselt ühe pilguga tegevuskulusid, mille saate oma üürnikule üle kanda. Nii on kommunaalarve koostamine oma lepingupartnerile väga lihtne.

Mis on aastane äriplaan?

Iga juht koostab oma elamukompleksi iga-aastase äriplaani. Siin on kirjas kõik kulud ja tulud, mida omanike kogukonnal kalendriaastal oodata võib. Omanikud peavad selle plaaniga nõus olema omanike koosolekul. Seejuures kohustuvad nad maksma ka igakuist eluasemetoetust (mõnikord nimetatakse seda ka "majatoetuseks"). Selle raha eest tasutakse jooksvaid tegevuskulusid ja vajadusel kogutakse reserve.
Äriplaan kehtib üldjuhul jooksvale kalendriaastale või seda pikendatakse kuni järgmise äriplaani otsustamiseni. See koosneb üldisest majandusplaanist, mis kehtib omanike kogukonnale tervikuna, ja individuaalsest majanduskavast, mis koostatakse iga üksiku kaasomaniku kohta. Tavaliselt jagatakse kulud proportsionaalselt kaasomandi osaga.

Kuidas arvutatakse omanike kogukonnale eluasemetoetust?

Omanikettevõtte üksikliikmete makstav eluasemetoetus või majatoetus koosneb muu hulgas järgmistest teguritest:

Halduskulud ja tasud (halduritasu)
Ühisvara korrashoiu kulud ja tasud (hooldaja, aednik, koristaja)
Prügi ja prügitasud
Reservid kinnisvara korrashoiuks
Elatisabi reserviks kasutatakse eluasemetoetuse arvutamisel sageli väärtust 0,8 kuni 1,0 protsenti ostuhinnast alates valmimisest.
Intressitulu olemasolevatest hooldusreservidest

Teie kodu kinnisvaramaks ei kuulu eluasemetoetuse hulka. Omanikuna maksate selle otse.
Ühisküttesüsteemi olemasolul saab eluasemetoetuse sisse arvata ka küttekulud. Nii et enne korteri ostmist uuri hoolega, millised lisakulud sinu eluasemetoetuse sees tegelikult sisalduvad, et mitte üllatuda edasiste, oluliselt suuremate lisakuludega.

Kas majapidamisega seotud teenused kuuluvad omanike kogukonnale mahaarvamisele?

Korteriomanikuna või ridaelamuomanikuna saad osa eluasemetoetusest majapidamisega seotud teenustena maksust maha arvata. Teatud tingimustel saad oma maksudeklaratsioonis märkida 20 protsenti tööjõu- ja reisikuludest ning sellega vähendada oma maksukohustust.
Oluline on, et kõik kuluartiklid oleksid eraldi välja toodud nii kommunaalarvel kui ka teenusepakkuja arvetel. Arvestada võib näiteks lumekoristusteenuste, aknapesurite, puhastusteenuste või aednikega.
Sellest reeglist on välja jäetud kõik omanike ühenduse majandamise kulud. Maksustamisel ei saa nõuda ka ekspertiisi kulusid. Et omanik saaks majapidamisega seotud teenuste kulud maksust maha arvata, on oluline, et kinnisvarahaldur väljastaks teile tõendi, kus on märgitud teie konkreetne osa kantud kuludest.

Hooldus- ja halduskulud peavad omanikud kandma ühiselt.

Fotod: Eisenhans / Fotolia

Kuidas on omanike kogukond kindlustatud?

Korterelamu või ridaelamu ostmisel kontrollige, millised kindlustused on omanike kogukonna poolt juba sõlmitud, sest saate need siis ise päästa. Vastavalt WEG § 21 lõike 5 punktile 3 on elamu tulekindlustus kohustuslik igale omanike ühendusele. Kodu- ja maaomaniku vastutuskindlustust nõuab ka seadus. Teie kinnisvarahaldur peab selle kindlustuse eest hoolitsema. Te ei pea neid poliise eraldi välja võtma – muidugi eeldusel, et kõik on õigesti hallatud –, vaid olete nendega tavaliselt seotud eluasemetoetuse maksmisega.
Klaasikindlustust ja elektroonikakindlustust omanikuühistutel ei nõuta. Seetõttu peaksite olema ettevaatlik, kui kinnistul on suured klaaspinnad või liftisüsteemid. Sel juhul tuleks uurida, kuidas seda probleemi saaks koos vastava kindlustusseltsiga lahendada, muidu võib see kiiresti kalliks minna.
Võib-olla tasub kaaluda ka nn kodutoetuse kindlustuse sõlmimist. See tasub ära, kui üks kaasomanikest peaks muutuma maksejõuetuks. Võib-olla on õiguskaitsekindlustuse sõlmimine teie omanike kogukonna valik. See aga ei tasu kinni omanike ühenduse siseste vaidluste kulusid, vaid ainult juhul, kui omanike kogukonnal on õigusvaidlusi kolmandate isikutega.

Millised raskused võivad omanike kogukonnas tekkida?

Paljudes omanikeühistutes on kulude jaotamise üle alati vaidlusi, mis ei puuduta kõiki omanikke võrdsel määral. Näiteks esimese korruse korterite elanikud tunnevad end sageli ebasoodsas olukorras, kui nad saavad proportsionaalse osa liftikuludest, kuigi nad kunagi lifti ei kasuta. Korterelamuseaduses on aga sätestatud, et kõik omanikud kannavad koormisi vastavalt oma kaasomandiosadele, aga saavad kasu ka hüvedest kogukonnas. See põhineb solidaarsuse põhimõttel.
Mõnikord on jagunemisdeklaratsioonis ette nähtud, et teatud omanikud ei kasuta kunagi süsteeme ega ole seetõttu kuludega seotud. Kui seda ei õnnestu rahuldavalt lahendada - nagu lifti näites - saab seda hiljem üksikjuhtudel muuta. Hilisem korrigeerimine sõltub aga alati teiste omanike nõusolekust. Solidaarsuspõhimõttest saab häälteenamusega üle astuda. Selle eelduseks on aga see, et objekti nõuetekohane haldamine on endiselt tagatud. Samuti on oluline, et keegi ei satuks määrusega meelevaldselt ebasoodsasse olukorda.
Solidaarsuspõhimõttest kõrvalekaldumine on mõeldav ka maa-aluse parkimismaja puhul. Kui maa-aluseid parkimiskohti on rohkem kui kortereid, tuleks need eraldada ja arveldada vastava jaotusdeklaratsiooni alusel.
Paljudes omanike ühistutes on lahkarvamusi ka elamukompleksi haljasalade ja aedade hooldamise kulujaotuses. Kui omanikul on aiaosade erikasutusõigus, peab ta tasuma kõik oma aias tehtud kulud. Olenemata sellest, kas tegemist on istutamise, muru hooldamise või surnud puu langetamisega teie aiaosas. Kui siin on muid kokkuleppeid, tuleb need jagunemise deklaratsioonis selgesõnaliselt ära märkida.

Sageli on omanike kogukonnas erimeelsusi haljasalade ülalpidamiskulude osas. Üks on kindel: kui omanikul on aiaosade erikasutusõigus, siis tasub ta ka oma aia kulud.

Foto: fotolia / VRD

Tihti ollakse hädas ka ühiskasutatavate ruumide kasutamisega. Kodukorras on reguleeritud, mis on ühiskasutatavatel haljasaladel lubatud või keelatud. Mõnikord on haljasaladele sisenemine täiesti keelatud või lastakse lastel mänguväljakutel mängida vaid teatud kellaaegadel. Isegi kui annate korteri üürile, peate hoolitsema selle eest, et teie üürnik järgiks mängureegleid. Kui teil on lapsi ja neil peaks olema lubatud aias mängida, peate töötama jagamise deklaratsiooni muutmise nimel. Selleks on tavaliselt vaja kahekolmandikulist häälteenamust. Kui muuta on vaja ainult kodukorda, piisab lihthäälteenamusest.

Mõnele korterile on eraldatud aiapinnad, mida omanik kasutab eranditult. Tema otsustab, milliseid taimi istutada ja kas tema lapsed saavad kiige. Luba ei vaja ka see, kes rõdule lillepotte püstitab või aastaaegadeks kaunistab. Kuid vabadusel võivad olla piirid. Kas hekid-
kõrgus ette nähtud või ronimistaimede võre, peab omanik sellest kinni pidama.

Harmooniline kooselu ei sõltu ainult disainiküsimustest. Müra on sageli vaidluste põhjuseks. Oluline on olla tähelepanelik, eriti aias ja rõdul. Parem on jätkata tähistamist siseruumides alates kella 22st ja vähendada müra ruumi helitugevuseni. Aeg-ajalt grillimist ei takista tavaliselt miski, kuid kui tubadesse tungib suitsu, võib keelata ka söega grillimise. Meelerahu huvides on elektrigrill igatahes parem valik.
Samuti on omanike kogukonnas sageli lahkarvamusi remondi- ja renoveerimismeetmete vajalikkuse ja ulatuse osas. Mõni tahaks uue fassaadi peale palju raha kulutada, samas peab kaasomanik renoveerimist täiesti ennatlikuks või lausa üleliigseks. Eelkõige juhul, kui säästetud hooldusreserv jääb kavandatava renoveerimismeetme jaoks liiga lühikeseks, tekivad omanike kogukonna liikmete vahel sageli kibedad vaidlused.
Eriti keeruliseks muutub see siis, kui haldaja määrab ühiselt otsustatud renoveerimisprojekti elluviimiseks kaasomanike eripanuse. Eelkõige juhul, kui üks või mitu omanikku ei suuda või ei taha nõutud summat maksta, on oodata täiendavaid probleeme kogukonnas. Ja administraator ise tekitab mõnikord lahknevusi, kui ta oma kohustusi korralikult ei täida.

Millega tuleks arvestada omanikuvahetuse korral?

Kui keegi omanike kogukonnast müüb oma korteri või ridaelamu maha, muutub korteriseadus taas oluliseks. See näeb ette, et enne elamukompleksi kuuluva korterelamu müüki tuleb hankida oma kinnisvarahaldurilt kirjalik nõusolek. Selle nõusoleku eesmärk on kaitsta omanike kogukonda kahtlaste ostjate kogukonda vastuvõtmise eest.
Reservid on olulised ka teie korterelamu müügiks. Igasugune krediit, mille sa eelmise omanikuna oma eluasemetoetusega kaasa tõid, läheb otse korteriomanikule. Seejärel peab majahoidja koostama eluasemetoetuse avalduse, millest proportsionaalselt selgub, millised kulud kannab eelmine omanik (st teie) ja millised tulevane omanik.
Kui eritasu määramine on juba enne müüki omanike koosolekul otsustatud, kuid see tuleb tasuda alles pärast omanikuvahetust, kannab selle kulud vara ostja. Samuti peab ta hüvitama eelmise omaniku olemasolevad eluasemepuudused. Seetõttu peaksite ostjana siinkohal olema ettevaatlik, et eeldatava tehingu korral ei tekiks suuri kulutusi eelmise omaniku tasumata maksete või koheselt tasumisele kuuluvate erilõivude tõttu.

Kinnisvaraalaste oskusteabe teemal lähemalt Seda teeb haldusnõukogu omanikühenduste heaks Kinnisvaraalane oskusteave Kuidas omanike ühisused leiavad õige kinnisvarahalduri Kinnisvaraalane oskusteave Omanike koosolek: olulisemad faktid

Omanike kogukond: juhtumiuuringud ja kohtuotsuste näited

Auto kaitsmiseks ehitage autovarjualune?

Kes omab autot ja peab seda õues parkima, väldib tavaliselt puid. Sest nad viskavad maha igasuguseid asju, mis võivad autot kahjustada: lehti, vilju, oksi ja vahel ka vaiku. Sellest hoolimata pidi LBS infoteenuse seaduse ja maksude järgi korteriomanik elama oma parkimiskohaga kastani lähedal.

Juhtum: WEG liige oli väsinud sellest, et pidi oma pargitud auto katuselt ja kapotilt korduvalt maha kukkunud kastaneid ja puumahla eemaldama. Mees soovis seetõttu auto kaitseks ehitada autovarjualuse. Teised omanikud aga ei nõustunud. Nad nägid seda struktuurimuudatusena, mis nõudis WEG täielikku heakskiitu. "klient " seevastu rääkis ainult hooldus- või remondimeetmest, mille kriteeriumid pole nii ranged.
Otsus: kastanid ja nende viljad on "loodusreaalsus", otsustas Nürnberg-Fürthi piirkonnakohtu tsiviilkolleegium. Korteriomanik peab sellega leppima, seda enam, et ta oli sellega juba vara ostes tuttav. Jagamise deklaratsioon sisaldas vastavat puude asukoha kirjeldust. Lisaks ilmnevad probleemid kastaniga ainult teatud aegadel suvel ja sügisel. Teised omanikud ei peaks lubama tal autovarjualust ehitada.
(Nürnberg-Fürthi ringkonnakohus, toimiku number 14 S 6188/17)

Kellel on õigus lukustusplaanile?

Ka ilma selgesõnalise lepingulise regulatsioonita peab kinnisvaraarendaja omanike kogukonnale üle andma elamukompleksi lukustuskaardi ja lukustusplaani. Tegemist on ehituslepingu nn teisejärgulise kohustusega. (Stuttgarti kõrgem piirkonnakohus, toimiku number 3 U 98/16)
Juhtum: lukustusplaan ja kaart võivad elamukompleksi igapäevaelus muutuda äärmiselt oluliseks. See on siis, kui võti läheb kaduma või tuleb seda muudel põhjustel kopeerida. Ilma nende dokumentideta pole see võimalik. Omanike kogukond ja vastutav kinnisvaraarendaja ei suutnud planeeringu ja kaardi üleandmisega nõustuda. Seetõttu kaebas WEG selle ettevõttega kohtusse ja üritas kohtu abiga sunniviisiliselt üleandmist. Vaidlust silmas pidades pakkus arendaja vaid dokumentide hävitamist.
Kohtuotsus: Stuttgarti kõrgem ringkonnakohus otsustas teises astmes, et lukustusplaan ja kaart tuleks üle anda omanike kogukonnale. See on pädev asutus. Põhjus: “Kõigi omanike huvides on, et dubleerivaid võtmeid ei saaks teha iga korteriomanik, vaid ainult valitseja."Hävitamine ei tule kõne alla, sest see on tsiviilseadustiku ahistamiskeelu rikkumine.

Tühja pööningukorruse eluasemetoetust ei kohaldata

Väljaehitamata ülemise korruse üksuse omanikud ei pea tingimata panustama tegevuskuludesse ja erieraldistesse. Kehtivad jagunemise deklaratsiooni eeskirjad, mis vabastavad teid maksetest. Nii otsustas Berlin-Mitte ringkonnakohus.
Läbirääkimistel oli omanike ühisuse jagunemisavalduses sätestatud, et pööningukorruse omanikel tuli maksta eluasemetoetust alles pärast nende laiendamist. Omanike koosoleku otsuse kohaselt arvati nad välja ka eriosalusest. Teisest küljest kaebasid kaasomanikud kohtusse – tulutult. Kehtestatud regulatsioonid on kehtivad, otsustas kohus. Kuludest vabastamine on põhjendatud, kuna viimase korruse toorikuid ei saa veel lahusvarana kasutada ja puuduvad tarbimiskulud.
Toimiku number: 22 C 42/17

WEG äriliselt aktiivne

Ühendus müüs elektrit soojuse ja elektri koostootmisjaamast
Majaomanike ühistu saab kaasata plokktüüpi soojuselektrijaama käitamisse, millega tarnitakse elektrit välisklientidele. Vastavalt LBS-i infoteenuste seadusele ja maksudele on tegemist kõrgeima kohtu otsusega. (Föderaalne rahanduskohus, toimiku number IV R 6/16)
Juhtum: elamukompleksi kuuluva soojus- ja elektrijaama põhieesmärk oli tagada oma soojusvarustus. Kuid üleliigne elekter suunati tasu eest energiatarnija võrku. Maksuamet asus seisukohale, et tegemist on seega äriettevõttega ja esitas WEG-le vastava teatise. Need, keda see puudutas, pidas seda ebaseaduslikuks. Maksimaalselt võis omanike asutatud GbR olla äriliselt aktiivne, nii et nende argumentatsioon.
Kohtuotsus: Arvestades tsiviilõiguslikku sõltumatust elektri müügi kaudu, võib omanike ühisust vaadelda kui kaasettevõtlust. Otsuse tagajärg: Äritulu tuli kindlaks määrata eraldi menetluses WEG vastu. Kinnisvarahaldur peab esitama maksudeklaratsiooni.

Renoveerimissoojustöövõtt: kuidas see toimib Mis on soojustöövõtt? Lepingu sõlmimisega saate rentida soojust ning säästa energiat ja kulusid. Siit leiate näpunäiteid ja kõiki eeliseid.

Parkimine üldkasutataval alal

Dortmundi ringkonnakohus otsustas, et korteriomanike ühistu ühisruumid ei sobi parkimiseks. LBS infoteenistuse Seadus ja maksud järgi on tegemist ühisruumi lubamatu kasutamisega. Sõiduki lühiajaliseks maha- või pealelaadimiseks on parkimine alale lubatud tingimusel, et ühiskasutatav ala on jaotusdeklaratsioonis märgitud kui "sissepääs". Igaüks, kes on oma sõiduki sinna aastaid parkinud ja soovib seda ka edaspidi teha, peab vastama kõrgetele nõuetele – näiteks peaks olema võimalik tõendada, et kõik asjaosalised olid teadlikud sellisest kirjalikult fikseerimata kasutusmäärusest.