Kinnisvara ja maa sundvõõrandamine

Mis on külm sundvõõrandamine??

Külm sundvõõrandamine tähendab, et kinnisvara tuleb sundmüüa alla selle väärtuse. Seda näiteks siis, kui vallal on ostuõigus. Aga võib ka juhtuda, et maja kaotab väärtust naabruses toimuvate ehitustööde tõttu. Isegi kui kinnisvara ei müüda, tuleb selle turuväärtuse vähenemist – näiteks kiirtee, reoveepuhasti või tuuleelektrijaama rajamise kaudu – mõista külma sundvõõrandamisena.
Saksamaa Kinnisvaraliit (IVD) mõistab "külma sundvõõrandamise" all ka neid põhikirju, mis võimaldavad omavalitsusel teatud piirkondades kehtestada rangeid ümberehitusnõudeid (BauGB § 172). Need võimaldavad tal otsustada, kellele ja mis hinnaga kinnisvara müüakse. Samas saab pärast renoveerimist keelata üüri tõstmise või nõuda kompensatsioonitasu. Ostuhinna piirangud toovad kaasa ka külma sundvõõrandamise.

Kinnisvaraideede võrdlusväärtuse meetod: kui palju on minu vara väärt? Populaarne kinnisvara hindamise meetod on võrdleva väärtuse meetod. Siin selgitame eeliseid ja puudusi.

Millal saab kinnisvaraomaniku sundvõõrandada??

Ära muretse: Avalik sektor ei saa sinult maja üleöö lihtsalt ära võtta. Seaduse järgi on tal selleks õigus ainult siis, kui sundvõõrandamine teenib "ühist hüve". Mida selle all mõeldakse, on aga tõlgendamise küsimus. Reeglina on tegemist infrastruktuurimeetmetega, nagu teede või rööbaste ehitamine. Lisaks põhiseadusele on sätted ka föderaalses magistraalteede seaduses, lennuliiklusseaduses ja ehitusseadustikus (paragrahvid 85–122). Ligniidi kaevandamine teenib ka üldist hüve. Tema tõttu on Lausatias viimastel aastatel sundvõõrandatud terveid külasid. Nad olid sunnitud kolima. Üldiselt on sundvõõrandamine Saksamaal siiski erand.
Põhimõtteliselt on sundvõõrandamine lubatud ainult siis, kui on täidetud järgmised tingimused:

  • Tõestada saab, et kinnisvara on hädasti vaja avalikuks projektiks.
  • Ühise hüve saavutamiseks pole muud võimalust.
  • Sundvõõrandamine vastab föderaal- või osariigi seaduse nõuetele.
  • Riik või riik on varem pingutanud, et maa või kinnistu omanikult ära osta.
  • Hüvitisena tuleb kinnisvaraomanikule pakkuda vara turuväärtust või sobivat asendusmaatükki.

Muideks: Samuti saab sundvõõrandada omanikke, kes oma vara korralikult ei hoolda. Näide: Friedrichrodas (Tüüringis) ei hoolitsenud Reinhardsbrunni lossi omanik enam ajaloolise hoone eest. Selle kaitsmiseks lagunemise eest tõmbas Tüüringi osariigi valitsus nöörist välja ja sundvõõrandas omaniku.

Üheks sundvõõrandamise põhjuseks võib olla oluline avalik projekt, mis tahetakse rajada majaomaniku kinnistule. 

Fotod: iStock / ronstik

Kuidas sundvõõrandamise menetlus käib??

Sundvõõrandamise protsess läbib mitu etappi:

  1. Sundvõõrandamisest huvitatud asutus teeb kinnisvaraomanikule vastava pakkumise (kompensatsiooni või asenduskinnistu).
  2. Kui omanik pakkumise tagasi lükkab, alustatakse sundvõõrandamise menetlust. Selleks esitab asutus sundvõõrandamise avalduse kõrgemalseisvale ametiasutusele, nn sundvõõrandamise asutusele.
  3. Mõlemal osapoolel ehk majaomanikul ja teda sundvõõrandada soovival ametiasutusel on seal võimalus oma seisukohta kirjeldada.
  4. Seejärel kutsutakse mõlemad kohtuistungile.
  5. Sundvõõrandamise asutaja taotleb kinnistusraamatusse, et kinnistusraamatusse kantakse vara käsutuse ja muutmise plokk. 
  6. Kui pooled jõuavad läbirääkimiste käigus kokkuleppele, on protsess lõpetatud. Kui aga kokkulepet ei ole, otsustab sundvõõrandamise komisjon. Esimehe ülesandeid täidab sundvõõrandamisasutuse töötaja, millele lisandub kaks auliiget.
  7. Kui sundvõõrandamise komisjon taotluse rahuldab, saadab sundvõõrandamise asutus sundvõõrandamise otsuse kõigile asjaosalistele.
Seadus ja maksud Kinnistusraamatusse kandmine: kestus ja kulud Kinnistusraamatu kanne tehakse alati kinnisvara ostmisel või ehitamisel ja seda teostab nn kinnistusamet. Selgitame siinkohal, kui kaua kulub kande tegemiseks aega ja millised kulud tavaliselt tekivad.

Mis on sundvõõrandamise otsuses?

Sundvõõrandamisotsus põhineb lepingulise lepingu spetsifikatsioonidel: Lisaks tavapärasele teabele, nagu kõigi asjaosaliste nimi ja aadress, leiate kõnealuse vara täpse kirjelduse. Nimetatakse ka sundvõõrandamise eesmärki. Lisaks määrab sundvõõrandamise asutus allasutusele tähtaja, mille jooksul tuleb kinnistul kavandatav projekt ellu viia. Olulised punktid on ka omandi- ja õigussuhted ning kokkulepitud hüvitise liik ja suurus.

Mis tüüpi hüvitisi on olemas?

Enamasti saab raha võõrandatud kinnisvara omanik. Aga kui palju on sellisel juhul kohane? Seadusandja pole seda täpselt täpsustanud. Hüvitise suuruse määrab reeglina vara väärtus. Selleks määratakse nn turuväärtus ehk hind, mida on hetkel turul võimalik saavutada. Madalamat väärtust võib kasutada ainult põhjendatud erandjuhtudel. Põhimõtteliselt ei tohiks pakkumine langeda alla turuväärtuse rohkem kui 25 protsenti.
Küsimus on selles, millist ajahetke tuleks kinnisvara hindamisel kasutada.  Ühe vastuse annab ehitusseadustik (BauGB): Selle järgi tuleks turuväärtus määrata siis, kui sundvõõrandamise taotluse kohta otsus on tehtud.
BauGB järgi on võimalik hüvitada ka maa või teatud õiguste andmine (paragrahv 100). Vahetuseks pakutavad kinnistud peavad aga olema sama väärtusega. Sellist asja nagu sundvõõrandamine ilma hüvitiseta pole olemas. See oleks põhiseaduse vastane.

Kinnisvaraideed Turu korrigeerimise tegur: nii aitab see kinnisvara hindamisel Turu korrigeerimise tegur mängib kinnisvara hindamisel olulist rolli. Seda kasutatakse maja hindamisel reaalväärtuse protsessis.

Mida saate sundvõõrandamise vastu ette võtta??

Sundvõõrandamise vältimiseks on teil kolm võimalust:

  1. Nad müüvad kinnisvara enne sundvõõrandamist.
  2. Nõustute hüvitise pakkumisega.
  3. Te võtate sundvõõrandamisotsuse vastu õiguslikke meetmeid oma õiguste jõustamiseks. Teil on kohtus head võimalused, eriti kui sundvõõrandamise menetluse käigus ei ole täidetud üks eeltoodud tingimustest. Kohtusse jõudmist tuleks aga hoolikalt kaaluda: kohtumenetlused on sageli pikad ja maksavad.  Tähtis. Pärast sundvõõrandamise otsuse kättesaamist on teil aega pädevale asutusele edasi kaevata vaid üks kuu.

Teil on võimalus sundvõõrandamise vastu kohtusse kaevata. Juriidiline protsess võib aga võtta kaua aega. 

Foto: iStock / turk_stock_photographer

Kas on õigus tagasivõtmiseks?

Jah, on – aga ainult erandjuhtudel. Sest sundvõõrandamise tagasipööramine on seotud suure pingutusega. Ehitusseadustiku (BauGB) § 102 ja §103 annavad aluse sundvõõrandamiseks. Sellest lähtuvalt saab võõrandatud omanik nõuda võõrandatud vara tagasivõtmist tema kasuks. Tal on head võimalused, kui on täidetud järgmised nõuded:

  • Vald või riik ei kasuta oma endist vara etteantud tähtaegadel.
  • Plaanidest, näiteks tee ehitamiseks, loobuti enne tähtaega. Sellest tulenevalt ei kehti enam eesmärk, millega sundvõõrandamine oli põhjendatud.
  • Vald ei ole oma kohustusi omandi üleandmisel täitnud.
  • Vald on võõrandanud kinnistu "reservi".

Sellistel juhtudel ei saa aga sundvõõrandatud isikud taotleda tagasivõtmist:

  • Sundvõõrandatud isik omandas vara ise sundvõõrandamise raames.
  • Vara sundvõõrandamise kord kolmanda isiku kasuks on juba olemas.
Tähelepanu:

Tagasivõtmistaotluse esitamiseks pädevale sundvõõrandamise asutusele on teil aega kaks aastat. Kuid ole ettevaatlik: taotluse võib tagasi lükata, kui kinnisvara on juba oluliselt muudetud. Kui teie taotlus rahuldatakse, peate vastavalt BauGB §-le 103 maksma asjaomasele isikule kahju hüvitamist.

Mis vahe on sundvõõrandamisel ja sotsialiseerimisel??

Olukord Saksamaa eluasemeturul on pingeline. Berliini algatus “Deutsche Wohnen & Co. sundvõõrandada "erilahendusega sensatsiooni jaoks: see nõuab, et kõik üürileandjad, kellel on rohkem kui 3.000 korterit sundvõõrandatakse ja nende korteritest saab avalik-õiguslik asutus ("ühine hea elamine"). Kuigi algatuse nimes on mõiste "sundvõõrandamine", on juriidilisest vaatenurgast tegemist nn sotsialiseerimisega. See sisaldub põhiseaduse artiklis 15 ja on seotud loodusvarade, tootmisvahendite ja maaga. Oluline erinevus sundvõõrandamisest: sotsialiseerimine ei nõua, et projekt teeniks üldist hüve. Põhiseadusjuristide hinnangul pole Saksamaal veel ainsatki sotsialiseerumisjuhtumit olnud.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here