Pärand ehitusõigus: Üürile anda ehituskrunt

Päriliku ehitusõiguse kasuks räägib ka sotsiaalpoliitiline aspekt. Peaaegu igas linnas või igas kohas on maad, millel on tulevikus suurem tähtsus, nimelt kui see jõuab linnaarengule järele. See võib olla põllumaa või tööstuslik tühermaa, mahajäetud sõjaväe- või raudteealad. Kui vald müüb maatükke, et oma eelarvet lühikese etteteatamisega renoveerida, ei ole need krundid enam projekteerimiseks saadaval. Sellise maa rendileandmine annab vallale tegutsemisvabaduse - saab kontrollida, kes maad kasutab ning maa rendi kaudu regulaarset ja pikaajalist tulu saab.

Hunzikeri sait Zürichis on ehituskooperatiivi esimene projekt "rohkem kui elamine".000. Ruutmeetrine krunt 2010. aastal pikaajalise üürilepinguga.

Foto: Ursula Meisser 2017

Pidades silmas endiselt pingelist olukorda paljude Saksamaa linnade elamuturul (eriti taskukohase eluaseme osas), eelistatakse üha enam ehituskruntide andmist kinnisvaraarendajatele või ühistutele, kes on orienteeritud ühisele hüvele. Sest sotsiaalselt õiglase eluaseme pakkumise jaoks on vaja odavat maad – seega muutub eluasemeprobleem üha enam maaprobleemiks. Mõttega, et maa kasutamisest saadav tulu peaks liikuma tagasi kodanluse kätte ning omavalitsused vajavad maa- ja linnaarengu pikaajalist kontrolliinstrumenti, saab pärilik ehitusõigus uue aktuaalsuse. Nii nagu katuse kaldenurka saab kehtestada planeerimis- ja ehitusseadusega, nii saab ka pärandehitusseadus reguleerida ja kindlustada elamise rahalisi ja sotsiaalseid aspekte.

Hunzikeri piirkonnas on 1-kohaline elamispinnaga kvartal.Loodi 200 inimest ja 150 töökohta. Energiasäästlikud hooned, uued tehnoloogiad ja vähesed autod toetavad keskkonnasõbralikku elustiili ja säästavad ressursse.

Foto: Ursula Meissner 2017

Maapinna rent: kehtivad need reeglid

Kinnistu kasutamise eest tuleb tasuda omanikule maa renti või renti. Tasu suurus ei ole seadusega sätestatud, see tuleb rentniku ja üürileandja vahel individuaalselt kokku leppida.
Võrreldes pärilikku intressimäära hüpoteegi intressimääraga, selgub, et pärilik intressimäär on madalam kui pikaajalise laenu hüpoteegi määr, mis tuleks maa ostmiseks võtta. Arvutage umbes kolm kuni viis protsenti maakuludest aastas.
Oluline teada: maa üür ei püsi kogu perioodi jooksul samaks. Tavaliselt on intressimäär varustatud korrigeerimisklausliga, mis on seotud tarbijahinnaindeksiga (CPI). Tasumisele kuuluv summa peaks vastama vara väärtusele kogu lepingu kehtivusaja jooksul, st see on kohandatud inflatsioonimääraga. See kaitseb kinnisvaraomanikku hiiliva devalveerimise eest.

Üürileping

Pikaajaliste üürilepingute puhul tuleb sõlmida üürileping. See määrab täpselt, mida saab kinnistule ehitada. Üürnik ega vara omanik ei saa lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Ainus erand on nn "tagurdamine ". Lisaks peab päritav ehitusõigus olema kantud erikinnistusraamatusse, pärandehitise kinnistusraamatusse ning leping peab olema notariaalselt tõestatud.

Pööramine: Pärandi ehitusõiguse eriregulatsioon

Selleks, et saaks nõuda vara tagastamist, peab toimuma nn "pööramine". Seda juhul, kui üürnik ei ehita kinnistule etteantud aja jooksul hoonet, on pikaajaliselt võlgnevuses intressimakseid või rikub muid lepingust tulenevaid kohustusi. Piisavaks põhjuseks on ka vara hooldamata jätmine. Väga oluline: üürniku huvides tuleks lepinguga välistada kinnisvaraomaniku kiireloomuline isiklik nõue.
Kasutaja saab tagasipööramise korral maja eest hüvitist. Kaks kolmandikku kinnisvara turuväärtusest on seadusega ette nähtud. Väärtuse neutraalse hinnangu andmiseks on kõige parem palgata hindaja. Iga rendilepingu kohta kehtib järgmine: mõlema poole kokkuleppel võib lepingu vastastikusel kokkuleppel ka enne tähtaega lõpetada.

Lõksud üürilepingus

Veenduge, et leping ei välista lepingu lõppedes tasumisele kuuluvat hüvitamist. Toetusõigus, selle suurus ja maksmise kord tuleks kindlaks määrata juba lepingu sõlmimisel. Samuti võib kokku leppida, et kinnisvaraomaniku õigus teatud juhtudel hüvitise maksmist tagasi hoida on välistatud. Üürilepingusse saate lisada ka kinnisvara ostueesõiguse.

Üürilepingut saab lõpetada ainult nn tagasipööramise korral - või isegi siis, kui mõlemad pooled selles kokku lepivad.

Foto: maja

Pärandi ehitusõiguse müük

See, kas rendipinda saab müüa, sõltub individuaalsest lepingust. Enamasti saab üürnik aga üürilepingu kinnisvaraomaniku nõusolekul müüa. Tal on vastuväide vaid siis, kui potentsiaalsel ostjal puudub piisav krediidivõime. Vastasel juhul antakse leping lihtsalt üle uuele kasutajale ja jätkatakse samadel tingimustel. Palgake kinnisvaramaakler, kes hoolitseb kodu müügi eest.

Leia rentnik

Kõigepealt küsige oma valla või linna kinnisvaraametist, kas nende haldusalas on kasutamata või renditud kinnisvara, mille kehtivusaeg on lõppemas. Samuti võib olla mõttekas kirikuga ühendust võtta, kuna kirikud on Saksamaa suurimad maaomanikud. Samuti on ettevõtteid ja aeg-ajalt ka eraisikuid, kes rendivad pärandehituslikke krunte.

Välisruume elavdab lai valik kommunaalruume ja vaba aja veetmise infrastruktuur.

Foto: Ursula Meissner 2017

Mis saab siis, kui pärilik ehitusõigus aegub?

Pärandi ehitusõigus lõpeb tavaliselt 99 aasta pärast. Kui see aegub, langeb püstitatud ehitis kinnisvaraomanikule. Seejärel peab see maksma asjakohast hüvitist. Kõik, kes soovivad kehtivat üürilepingut pikendada, saavad seda ka teha – eeldusel, et mõlemad pooled on sellega nõus.
Hea teada: Lepingu pikendamisel ei ole pärilikul ehitusõiguse omajal algselt õigust ehituse hüvitamisele. Kui ta isegi keeldub pikendamisest, aegub hüvitisnõue täielikult.

Arvutage kulud täpselt

Üüritud kinnisvara omamise suurim eelis on rahalist laadi: liising alandab esialgu kodu finantseerimise kulusid. Pikaajalisel kasutusel olevale kinnistule ehitades maksab rendile andma õigustatud isik kinnisvaraomanikule lepinguga kokkulepitud maa rendi ja ei pea kinnisvara ostmiseks lisakrediiti võtma.
Madal likviidsuskoormus mõjub positiivselt vaid siis, kui maa üür on aastate lõikes odavam kui kinnisvaraostu pangafinantseering – seda tuleks eelnevalt hoolikalt arvutada. Madalate laenuintresside juures võib vaatamata kinnisvarahindade tõusule juhtuda, et laenuga rahastatud kinnisvaraost koos ühe- kuni kaheprotsendilise tagasimaksega on lõppkokkuvõttes isegi odavam.
Kuna vara on juriidiliselt maast eraldatud, siis suurendatakse maksuamortisatsiooni baasi ka rentimise korral: Kuna mitteamortiseeritav vara pole enam saadaval, kuulub 100 protsenti soetusmaksumusest kinnisvara arvele. Ja: Hoone on päritav, st võõrandatav nagu vara, sealhulgas vara.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here