Pikaajaline liising: tehke tehingut või riskige?

Mis on maa üür?

Maa üür on tavaliselt neli kuni kuus protsenti kinnisvara väärtusest aastas, kusjuures summat saab maksta kord kuus, kvartalis või kord aastas – nagu üür pikaajaliseks kasutamiseks. Erinevalt klassikalisest hüpoteeklaenust, mille tagasimakse jääb alati samaks ja makstakse tavaliselt ära 30 aasta pärast, tõuseb maa üür aastatega. See sisaldab riske, eriti pikaajaliste üürilepingute puhul: mõned pensionile jäänud või leseks jäänud rendiomanikud ei saa enam maksta järjest kõrgemat üüri, kuna nende sissetulek on väiksem või ei kehti enam.
 

Kui pikk on pikaajaline rendileping?

Üürilepingu täpne kestus pole seadusega ette nähtud - seega saab läbi rääkida. Samuti on olemas pikaajalised üürilepingud 50, 60, 75 või 99 aastaks. Soovitav on aga võtta võimalikult pikk tähtaeg, s.o vähemalt 80 aastat, et pikaajaline liising ei lõppeks elu jooksul. Pikaajalise perspektiiviga kaasneb aga oht, et lõppkokkuvõttes tõuseb maaüür oluliselt kõrgemale.

Kas pikaajaliste üürilepingute puhul tuleb tasuda kinnisvara võõrandamismaksu?

Ka pikaajalise üürilepingu puhul tuleb vara pealt tasuda kinnisvara võõrandamismaksu. Kuid see arvutatakse teisiti kui keskmine kinnisvaraost, mis põhineb kokkulepitud aastaüüril, ümberarvestusteguril ja üürilepingu tähtajal. Seega on pika üürilepingu kinnisvara võõrandamismaks odavam kui tavapärastel kinnisvaraostudel.
 

Maatüki leidmine on tavaliselt väga keeruline, eriti just nõutud kohtades. Mõned kinnisvarad on saadaval ainult pikaajalise üürilepinguga.

Foto: iStock / Halfpoint

Kes on pikaajalise üürilepingu omanik??

Üürnik, s.o kirik, kogukond või eraisik, jääb vara omanikuks kogu aeg – kuid üürnik on oma vara omanik. See võib mõnikord põhjustada hõõrdumist, näiteks kui üürnik on muudatustes, nagu pikendamine või ümberehitamine, või hüpoteegi korral kaasarääkimise taganud. Isegi kui majaomanik soovib vahepeal oma üüripinda maha müüa, on üürileandjal sõnaõigus.
Maatüki ostmine pikaajalise rendiga võib olla mõttekas, kui soovite kindlasti elada oma majas, kuid teil on piiratud omakapital. Kinnisvara ostmisel kulud puuduvad. Maapinna üüriga maksavad üürnikud praktiliselt üüri pikaajalise kasutamise eest. Elate nagu omanik, kuid teile kuulub ainult maapealne maja, mitte maa.

Pikaajaliste liisingulepingute plussid ja miinused

Kui madalad hinnad kallites kohtades ahvatlevad, on sageli tegemist pika üürilepinguga. See võib olla soodne või tuua kaasa rohkem kulusid, kui esialgu eeldati. Anname teile ülevaate võimalustest ja riskidest.

eeliseid

puuduseks

Odav alternatiiv kinnisvara finantseerimisele, kui intressimäärad on kõrged	Maa rendi korrigeerimise tõttu saate aja jooksul vähema asemel rohkem. Kinnistu Lõpuks ei kuulu see ikkagi sulle
Atraktiivne peredele, kus on vähe omakapitali	Mitte kõik pangad ei rahasta ühte maja korraga Pikaajaline üürileping
Autasustamine sotsiaalsete kriteeriumide alusel (näiteks kiriklike rentnike puhul)	Üürnikul on hoone ehitamisel sõnaõigus Maja ja hilisemad muudatused
Pärandi ehitusõigust on võimalik müüa või pärida tahe	Raske, kui lepingu järelejäänud tähtaeg on lühike müügiks
Kui leping lõpeb, saab üürnik kompenseeriti maja eest	Maja hüvitis ulatub Kaks kolmandikku kinnistu tavapärasest turuväärtusest

Mida pikaajaline liising sisaldab?

• Üürileping kehtib tavaliselt 60–99 aastat. See kirjeldab täpselt, kuidas kinnistut ehitatakse – kas kodu, ridaelamu või garaažidega korterelamuga. Lisaks kehtib loomulikult jätkuvalt kogukonna arengukava.
   
• Rendileping sisaldab nn väärtuse säilitamise klauslit: see määrab hinnaindeksi, millele liisingu intressimäära kohandatakse - tavaliselt föderaalse statistikaameti kehtiv tarbijahinnaindeks. Kohanemine toimub tavaliselt iga viie aasta tagant, kuid on võimalik ka iga kolme aasta tagant.
   
• Päritav ehitusõigus peab olema kantud ka erikinnistusraamatusse, pärandehitise kinnistusraamatusse ning leping peab olema notariaalselt tõestatud. Siia on kantud reaalse koormusena ka maa rent ja kirjas intressi korrigeerimine.
   
• Üürnikul on ostueesõigus juhul, kui maja müüakse. Küll aga tuleks lepinguga reguleerida, et tema suhtes kehtivad tavapärased turutingimused.
   
• Näpunäide. Pikaajalise üürnikuna kindlustage lepinguga ostueesõigus, kui kinnisvara hiljem müüakse. Teil ei ole selleks seaduslikku õigust. Kuid olge ettevaatlik: ärge laske end veenda võtma kohustust osta.

Üürileping peab olema notari poolt kinnitatud ja kinnistusraamatusse kantud.

Fotod: iStock / simpson33

Pikaajaline üürileping: lepingu lõpp ja lõpetamine

Pikaajalised üürnikud ega kinnisvaraomanikud ei saa lepingut tähtaja jooksul lõpetada, vaid võivad selle vastastikusel kokkuleppel ennetähtaegselt lõpetada. Erandiks on nn tagasipööramine: omanik saab nõuda tagasivõtmist, kui kasutaja teatud aja jooksul kinnistule ei ehita, on pikalt võlgnevuses intressimaksetega või rikub muid lepingust tulenevaid kohustusi.
Lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel ülesütlemisel tagastamise korral saab üürnik maja eest hüvitist. Kaks kolmandikku kinnisvara turuväärtusest on seadusega ette nähtud. Vaidluste vältimiseks peaks lepingu sõlmimisel olema selge, milliste kriteeriumide alusel arvutatakse maja väärtus antud hetkel. Võimalik on avalikult määratud eksperdi või ekspertkomisjoni arvamus. See hõlmab ka ülejäänud rendiperioodi väärtust. Summa või arvutamise alused ja tasumise viisid peaksid üürilevõtjaga lepingu sõlmimisel kindlaks määrama.
Lepingu pikendamine mõlema poole vahel on võimalik, kuid mitte kohustuslik. Kui kasutaja soovib pikaajalise üürilepingu tähtaega pikendada, peaks ta varakult arutama. Vaid juhul, kui vara jääb pikaajalise rendilepingu alla, on pikaaegsel liisinguvõtjal eelisõigus teiste huvitatud isikute ees. Lepingu pikendamisel tuleks intressimäära korrigeerimine fikseerida vana lepingu alusel. Pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse enne tähtaja möödumist.

Pärandi ehitusõiguse müük

Üürnik saab üüripinda müüa lepingu kehtivuse ajal – kinnisvaraomaniku nõusolekul. See võib keelduda, kui potentsiaalsel ostjal pole näiteks head krediidireitingut. Vastasel juhul asendab ostja algse kasutaja ja leping jätkub samadel tingimustel.