Kuidas leida ehituskrunt: olulised näpunäited ja kontrollnimekirjad

Kui kena ehituskrunt on leitud, siis küsitakse tulevaselt kliendilt, kas krundile saab üldse ehitada. Kontrollige, kas tegemist on ehitusseadustiku (BauBG) §30 või §34 järgi sihtotstarbelise ehitusmaaga, mis sobib kodu rajamiseks piiranguteta. Kui ehituskrunt ei asu määratud hoonestusalal, tuleks saata omavalitsusele ehituse eelpäring. Ehitusamet annab teile õiguslikult siduvat teavet kinnistu ehituspotentsiaali kohta. Kui tegemist on vaid nö ehitusootusmaaga, siis on parem käed ostust eemale hoida. Valla planeeringus on need alad pikemas perspektiivis ette nähtud ehitusmaana, kuid arengukava siiski puudub. Teie projekti elluviimine võib aastaid viibida.

Arengukava erisused

Kui kinnistule on olemas juriidiliselt kehtiv arendusplaan, siis klient teab, mida oodata. See plaan reguleerib sageli üksikasju, alates esimesest korrusest ja põranda kõrgusest kuni katuse kaldeni, korruste arvust kuni harja joonduseni ning katuse tüüpi ja värvi. Mõnel arendusplaanil on vaid minimaalsed nõuded: Tihti võib isegi Toscana maamaja kõrvale ehitada Rootsi maja. Kui ühetaoline peaks areng olema, saab iga vald ise määrata arengukavas. Põhimõtteliselt kehtib järgmine: Mida väiksem on nõudlus ehituskruntide järele vallas, seda suurem on kinnistu projekteerimisvabadus.

Mullauuring loob turvalisuse

Ebasoodsad pinnasetingimused võivad kaasa tuua märkimisväärseid kulusid. Kõrge põhjavee tase, rabajäänused aluspinnas, triiviv liiv või varasemast ajast pärit vallid nõuavad lisameetmeid nagu vaivundament parema stabiilsuse tagamiseks või spetsiaalsed tihendusmeetmed hoonele. Kui kahtlete, tehke enne ostmist pinnase uuring. Probleemile viitab märke, kui näiteks põhjavesi on maapinnast allpool, kui kihtide vesi voolab maa alla või kui maapind ei tundu olevat stabiilne. Siin läheks vundament ja ka keldriehitus siis tunduvalt kallimaks. Pinnase uuringu eest tuleb maksta 800 kuni 2.Arvuta 000 eurot.Pinnase hindamine on vähem oluline, kui kinnistu asub õiguslikult siduva arenduskava alal, sest siin on ehitusplats tavaliselt kriitilistes kohtades juba eelnevalt üle vaadatud.

Ehituskrundi pinnase kvaliteedi kontrollnimekiri

• Mis pinnasega on tegu?
• Kas on mingeid läbilaskmatuid kihte??
• Oodata on orgaanilisi kandmisi?
• Kas kinnistul oli pinnasetäitmist? Kui jah: millal ja mida?
• Kas kinnistu asub geoloogiliste rikete piirkonnas??
• Kui sügav on põhjavesi ja kas peate eeldama põhjavee kõikumisi?
• Kui tekib kihistunud vesi või survevesi?
• Ehitusmaa on ajutiselt üleujutatud?
• Varem tegutses sellel kinnistul äri? Kui jah, siis milline?
• Objektil hoiti ehituskillustikku, kütust, õli, värvi, kemikaale, tootmisjäätmeid või olmejäätmeid?
• Kinnistul on oodata lõhkekehade jäänuseid?
• Kas on teada tulekahjusid või õnnetusi??

Kontrollige kindlasti saastunud kohti. Kui kinnistut kasutati varem ärilisel eesmärgil, on pinnas suurema tõenäosusega saastunud.

Fotod: iStock / Armastas

Saastunud kohad kinnistul

Enne kinnisvara ostmist kontrollige, kas ehitusplatsi pinnases ei ole saastunud kohti. Eriti kui teie ehitusplats asub mõnes kohas. Saastunud alasid saab jälgida varasemast tööstuslikust või kaubanduslikust kasutusest. Uurige ehitusplatsi varasema kasutamise kohta lisateavet keskkonna- ja veeametitelt või saastunud alade riiklikest registritest. Kui ala kasutati äriliselt, võib olla soovitatav lasta läbi viia pinnase uuring. Kui ala on saastunud näiteks õli või ehituskillustikuga, tuleb arvestada ka puhastuskulu kuupmeetri kohta. Föderaalne mullakaitseseadus reguleerib, kes need kulud üksikjuhtudel kannab. Lisaks ei tohi kinnistut kasutada rahalise tagatisena, kuna saastunud alad võivad selle väärtust oluliselt vähendada.
Enne maa ostmist uurige, kas piirkond on 2. kohal. Esimest maailmasõda pommitati tugevalt. Eriti sellistes tööstuskeskustes nagu Ruhri piirkond, Stuttgarti piirkond ja Reini-Maini piirkond on suur oht, et maa sees on endiselt rämpsu, mis tuleb eelnevalt suure pingutusega taastada ja kahjutuks teha. Kahtluse korral laske ehitusplats mullasondiga üle kontrollida – väikseid ja suuri metallijääke on lihtne tuvastada.
Mõnikord pärineb pinnasereostus naaberkinnistult. Seejärel ei pea naaber mitte ainult saasteaineid eemaldama, vaid ka taastama vara esialgse seisukorra (BGH otsus, 4. veebruar 2005, 5 ZR 142/04). Põhimõtteliselt vastutab aga saastunud alade eemaldamise eest ametiasutuste ees alati senine omanik. Kuna renoveerimine on sageli kallis, võite oma hoone projekti maksustamise eesmärgil maha kanda. Regressinõuded müüja vastu on üldjuhul täitmisele pööratavad ainult siis, kui need on müügilepingus selgesõnaliselt kokku lepitud.

Kontrollige ehituskrundi ja infrastruktuuri asukohta

Kontrollige lähiümbrust nädala jooksul mitu korda, et kontrollida liiklustihedust – soovitavalt erinevatel aegadel. Kui kinnistu läheduses on tööstusettevõtteid või kui lennuki-, raudtee- või tänavamüra halvendab elamiskvaliteeti, väheneb ehitusplatsi väärtus. Veenduge, et teil oleks maatükk vaikses piirkonnas, kus on hea juurdepääs ühistranspordile. Läheduses peaksid olema ka poed, koolid, arstid, kultuuri- ja vabaajategevused. Kohalikud ehitus- ja keskkonnaametid annavad teada, kas lähiajal on tulemas ka suuremaid ehitusprojekte.

Kui ehituskrunt ei asu määratud hoonestusalal, tuleks saata omavalitsusele ehituse eelpäring.

Foto: Fotolia / Kaarsten

Ehituskrundi asukoha kontrollnimekiri

• Kuidas hindate asustusala iseloomu?? Kas keskkond jätab korraliku mulje või näeb naabruskond lagedaks?
• Lõhna- või mürasaaste tuvastamine (tänav, rong, lennuk, tööstusettevõtted)?
• Kas kinnisvara on peamiselt päikese käes või varjus või piirkonnas, kus on palju udu??
• Kuidas on väljavaade? Naabritel on otsevaade kinnistule?
• Kinnistu läheduses on ühendus kohaliku ühistranspordiga?
• Kui odav on maanteeühendus (kohalik/kaugliiklus)?
• Kui kaugele peate kõndima / sõitma tööle, kooli ja lasteaeda?
• Lähedal asuvad arstid, kauplused ja pangakontorid?
• Kas on kultuuripakkumisi, vaba aja veetmise võimalusi, kohalikku puhke- ja
  Ekskursioonialad?

Arendus ja võrgu kvaliteet

Arutage müüja ja vallaga, kas kinnistul on arendusmeetmed juba tehtud, s.t kas telefoni-, elektri-, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitorustik on juba olemas. Infot saab lisaks kommunaalametile ka Telekomist, energiavarustusettevõtetest ja veevärgist. Tähtis: lisage müügilepingusse arenduse staatus – nii väldite tagantjärele tarbetuid kulutusi. Olemasolevate hoonete ehituskruntide puhul on oluline ka elamutänava seisukord ja tänavavalgustus. Kui neid tuleb lähitulevikus uuendada, peavad kulud üldjuhul kandma elanikud.
Üha olulisemaks muutub ka andmeühenduse kvaliteet – ideaaljuhul on kinnistul juba fiiberoptilisest lairibaühendus. Telekaabli kaudu on endiselt võimalik saavutada suuri edastuskiirusi. Parim on küsida otse naabrilt, kas ta saab teie eest oma Interneti-ühenduse kiirust testida.

Ehituskrundi arendamise kontrollnimekiri

• Kas joogivesi on juba ühendatud?
• Kui kaugel asub lähim avalik joogiveetoru??
• Kinnistul on liitumine kanalisatsiooniga?
• Kui kaugel on kanalisatsioonitrass?
• Kui sügav on kanalisatsioonitoru?
• Kas kauggaasi ühendus on olemas?
• Kui kaugel on gaasitoru?
• Elektriliinid on juba rajatud?
• Kui kaugel need jooned on?
• Kas telefoni ja/või kaabelühendus on olemas?
• Juhtige toiteliinid üle kinnistu? Kui jah, siis milliseid?
•  Kas arendus- ja laienemistoetused on makstud?
• Millised on muud kulud?

Vaata kinnistusraamatu kanne ehituskrundi kohta

Kui teie ehituskrundil on toitetorud või mastid, võivad need teie krundi ehituspotentsiaali tõsiselt piirata. Uurige nn ehituskoormust ehk "kolmanda isiku õigusi" kinnistusraamatut kontrollivalt notarilt ostu-müügilepingu koostamiseks. Mõnes föderaalriigis saate nende tasude kohta teavet vastutava ehitusameti hoone koormuse registrist. Te olete kindlal poolel, kui puuduvad käitumis- või teeõigused ning omandiõiguse osas pole vastuolusid. Kui teie ehitusmaa asub arhitektuuri- või loodusmälestiste läheduses, on soovitatav olla ettevaatlik. Siis tasuks kindlasti järele uurida võimalike juriidiliste piirangute kohta.
Kinnistusraamatu väljavõte annab teavet ka eelmiste omanike tegevuse kohta. Näiteks kui kinnistul asus varem autoremonditöökoda, bensiinijaam või puhastusteenus, võib kinnistul olla jääke. See kehtib ka käsitöö- või tootmisettevõtete või isegi prügimäena kasutamise kohta. Varasema kasutuse kohta saavad infot anda ka naaberkinnistute omanikud. Kahtluse korral kas loobuge ostmisest või tehke müügilepingus vastutuse sätted.

Kui sobiva ehituskrundi otsing osutub ebaõnnestunuks, aitavad teid professionaalid, näiteks eraehitajate liidust.

Foto: Fotolia / Kzenon

Ostuleping ja kõrvalkulud ehituskrundile

Kui olete leidnud õige ehituskrundi ja otsustanud kinnisvara osta, koostab notar ostu-müügilepingu. Ta kontrollib kinnistusraamatu kandeid ja vormistab lepingu teksti. Notariaalsel kinnitamisel selgitab ta õigusriske ja nende lepingulist kaitset. Kui kõik osapooled on alla kirjutanud, teavitab notar maksuametit, vastutavat ekspertkomisjoni ja kinnistusametit. Ta hangib kustutamisdokumendid ja muud seadusega nõutavad load. Lisaks kinnisvara hinnale lisanduvad ka mitmed lisakulud:
Vahendus: Kas olete kinnisvara leidmiseks palganud kinnisvaramaakleri?? Siis maksab see teile kolm kuni kuus protsenti maakleritasu – olenevalt piirkonnast.
Notar: Selleks, et ost oleks õiguslikult siduv, on vaja lepingut, mis on notari poolt kinnitatud. Selle teenuse eest küsib ta tasusid, mis põhinevad fikseeritud kulustruktuuril. Summa suurus ei sõltu ainult ostuhinnast, vaid ka notari pingutusest. Sa saad otsustada, kas lased tal lihtsalt notariaalselt tõestada või usaldad talle näiteks kinnistusraamatu kande. Sissepääs ise maksab kindlasti lisaraha.
Finantseerimine: Kui ostja või ehitaja võtab oma kinnisvarale laenu, siis kaasnevad finantseerimise kõrvalkulud. Need on näiteks ehitusaja ja eraldise intressid ning osalised tasumise lisatasud või lisakulud maatasu notarilt väljamõistmisel ja kinnistusraamatusse kandmisel.
Maksud ja arendus: Riik nõuab ostudelt 3,5-protsendilist kinnisvara võõrandamismaksu. Kõik, kes ostavad ehitusmaa, maksavad tulevase hoone eest ka kinnisvara võõrandamismaksu, kui kinnistu on juba müüdud koos planeeritava majaga. Ostja seevastu tasub kinnisvara võõrandamismaksu vaid juhul, kui tal on pärast omandamist võimalik vabalt valida kinnisvaraarendaja.
Kes ehitusmaa ostab, peab arvestama ka arenduskuludega. Siia kuuluvad liitumistasud kanalisatsiooni, vee, elektri, gaasi või kaugkütte, kaablite ja telefonide eest. Kui enne ehitamist lammutatakse vanu hooneid või võetakse maha tüütuid puid, tuleks ka nende kuludega arvestada. Ärge unustage ehitusloa tasusid, ehitusplatsi elektri- ja veekulusid ning kindlustusmakseid.

Ehituskrundi mõõt: vaev ja kulud

Kui sobiv ehituskrunt on leitud ja ostu-müügileping sõlmitud, astub sisse maamõõtja: koostab planeerimisdokumendid ja teeb need teoks, paneb kohapeal naelu ja seab piirikivid. Kui soovite vara jagada, tehke selle sisselülitamine kohustuslikuks. Spetsialist nõustab teid hoone otstarbekuse ja arengukava küsimustes. Mõne liidumaa ehitusametid nõuavad ametlikku kohaplaani, mille maamõõtja koostab teie jaoks enne ehituse algust. Ta annab ehitusettevõtjale hoone nurgad ja kõrgused. Pärast valmimist mõõdab professionaal hoone kinnistusameti jaoks.
Mõõdistusteenuse tasud erinevad olenevalt liiduriigist ning põhinevad tavaliselt kinnisvara väärtusel ja suurusel. 1 jagamine ja mõõtmine.000 ruutmeetrit (väärtus: 100 eurot ruutmeetri kohta) maksab umbes 1.320 eurot. Hoone mõõt enne sissekolimist, kui maja väärtus on alla 250.000 eurot maksab umbes 500 eurot. Lisage sellele käibemaks ja tasud.

Geodeetid tulevad sündmuskohale enne ehituse algust.

Fotod: istock / Tomwang112

Nii toimib tüüpiline mõõdistusprotsess

Meie juhtumiuuringus leidsid ehitajad 400-ruutmeetrise maatüki ühepereelamu jaoks. Uus hoone peaks olema 200.000 kuni 250.Maksumus 000 eurot. Te palkate maamõõtja, kes mõõdab kinnistut ja mõõdab hoone nii, et see oleks paigutatud täpselt kooskõlastatud ehitustaotluse spetsifikatsioonidega.
Soovituslik: Ehitajad kogu Saksamaal võivad palgata avalikult määratud geodeesia (ÖbVI), välja arvatud Baieris, kus kontorid mõõdavad. Ta täpsustab: milline arendus on lubatud? Millised koormad on kinnistul? Kui palju kinnisvara väärt on? Järeltellimuse korral kuuluvad kulud mõõdistusteenuse hulka.
Kulud: Järeltellimust pole, 40 kuni 80 eurot tund
Mõõtmine: Pererahvas laseb kinnistu ümber mõõta, sest osa piirikive ei leia enam üles. Kui soovite ehituskrunti jagada, peate konsulteerima ka professionaaliga. Vastavad dokumendid, mõõdab, märgistab piire, juhib piiriläbirääkimisi ja esitab kinnisvarakatastrisse üleandmise avalduse.
Maksumus: 800–1.500 eurot
Saidi plaan: Ehitustaotluse jaoks vajab tellija asendiplaani, millelt on võimalik tuvastada planeeritava projekti asukoht ja kõrgus. Olenevalt ehitus- ja riiklikust ehitusmäärusest koostab insener ametliku (notariaalselt kinnitatud) või lihtsa krundiplaani.
Maksumus: 800–1.500 eurot
Varitsus: Kui ehitustaotlus on kinnitatud, algab ehitusetapp. Esimene samm on ehitussüvendi väljakaevamine. Maamõõtja tähistab maja nurgapunktid puidust vaiadega (tavaliselt olenevalt riigist vabatahtlik).
Maksumus: 300-500 eurot
Hea väljavõte: Peale kaevetööde lõpetamist vajab objektijuht täpseid võrdluspunkte, et hoone õigesse asendisse püstitada. Professionaal märgistab olulised ehitusteljed naeltega nn taignaplaadile. Töödejuhataja venitab nöörid üle küünte, et määrata seinte asukoht.
Maksumus: 400-600 eurot
Tõendid ehitusametile: Olenevalt riiklikust ehitusmäärusest tuleb ehitusjärelevalveasutusele esitada ehituse käigus tõendid, et hoone ehitatakse vastavalt loale. ÖbVI tõendid, et kesta asukoht ja kõrgus vastavad ehitusloal olevale infole.
Maksumus: 400-600 eurot
Mõõtmine: Tellija kohus on lasta valmis hoone üle mõõdistada kinnistukaardile registreerimiseks. Omanik tellib avalikult määratud maamõõtja (või kinnistusraamatu).
Maksumus: 800–1.000 eurot