Ärikinnisvaraga kauplemine: mida peaksite teadma

Ärikinnisvarakaubanduse olemasolu märgiks loetakse nn kolme kinnistu piirmäära ületamist. See tuleb mängu siis, kui kinnisvara või maa omanik müüb viie aasta jooksul vahetult pärast omandamist rohkem kui kolm kinnistut. Omandamise aeg on siis müügi algus.
Reegel näeb siiski ette mõned erandid. Teatud kontekstides toimub ärikinnisvaraga kauplemine isegi pärast üksiku kinnisvara müüki. Jällegi, mõnes olukorras ei toimu ärikinnisvaraga kauplemist vaatamata mitmele kinnisvaramüügile. Määrav on vastutava maksuameti klassifikatsioon.
Nende üksikotsuste puhul on alati määravaks müügikavatsus ja see, kas maksuamet leiab viiteid kasumi saamise kavatsusele. Isegi kui ostu ja müügi vahel on lühike ajavahemik, ei toimu seega äriomandiga kauplemist, kui maksumaksja tõendab, et ta on objektiivselt kaalunud muud kasutamist peale müügi. Seda näiteks juhul, kui ta tõendab, et kavatses algselt kinnisvara välja rentida, kuid see ei õnnestunud.

Eraõigusliku varahalduse ja äritegevuse piir on ületatud, "kui tegevuse üldpildi kohaselt toimub olulise vara ärakasutamine kinnisvara kasutamise asemel ümberjaotamise teel säilitatavatest varadest vilja kandmise mõttes (näiteks omakasutus või rentimine) tuleb esiplaanile" "(BFH 10. detsember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, all C.III.1., C.III.2. ja C.III.4). Föderaalne maksukohus, BstBl

Mis on ärikinnisvaraga kauplemisega seotud objektid?

Kolme objekti limiidi fookuses olevad objektid on kõik kinnistud ja kinnisvara, mida saab iseseisvalt müüa ja kasutada. Siia kuuluvad maad, ühe- ja mitmepereelamud, korterelamud, aga ka bürookompleksid, laod ja muud äriliselt kasutatavad hooned.
Eraldamisel ei tehta vahet arenenud ja hoonestamata maa vahel. Samuti ei mängi mingit rolli kinnisvara pindala, sisseseade või kinnisvara turuväärtus. Lisaks ei ole oluline, kas maksumaksja ehitas kinnisvara ise või omandas selle pärast hoone püstitamist.
Keskses asukohas asuv mitmepereelamu, mille väärtus on 15 miljonit eurot, loetakse seega kinnistuks vaid juhul, kui puudub korteriühistuseaduse järgi jaotusplaan. Kui aga omanik kortermaja jagab, läheb iga korter arvesse iseseisva varana. Näiteks kui ta müüb neli korterit ühele ostjale ühe ostulepinguga, saab temast ikkagi ärikinnisvara müüja.
Viieaastase perioodi alusel eristab maksuamet tavaliselt ärikinnisvaraga kauplemist ja eravara kogumist. Seda juhtväärtust ei tule aga mõista jäika regulatsioonina. Maksukohus pikendas mitme otsusega tähtaega. Eelkõige kinnisvarasektoris töötavate maksumaksjate, näiteks arhitektide ja ehitusettevõtjate puhul võib ostu ja müügi vaheline intervall olla kuni kümme aastat.
Kui omanik müüb ühe maatüki enne hoone valmimist, kahtlustab maksuamet sageli seost ehitamise ja müügikavatsuse vahel, isegi kui tegemist on vaid ühe kinnistuga. Kinnisvaramüüjaks loetakse teda ka siis, kui ta projekteerib vara algusest peale ostja soovi järgi või palkab ehituse ajaks maakleri või sõlmib tulevase ostjaga eellepingu.

Teatud tingimustel loetakse büroohoone ärikinnisvaraga kauplemise kontekstis üheks objektiks. 

Fotod: iStock / MathieuLphoto

Ärikinnisvaraga kauplemine põllumaal

Kui põllumajanduslikult kasutatava kinnistu omanik jagab oma vara maatükkideks, on müügi puhul tegemist põllumajandusettevõtte nn abitegevusega. See ei viita ärilise kinnisvaraga kauplemisele, olenemata sellest, kui suur kasum on.
See ei kehti aga juhul, kui maksumaksja müüb maatüki väärtuse suurendamiseks või laseb kinnisvara arendada ettevõtjal. Antud juhul tegeleb ta maksuameti hinnangul ärikinnisvaraga kauplemisega.

Millal on kolme objekti piirang ületatud??

Kauplejaks loetakse seda, kes müüb viie aasta jooksul rohkem kui kolm kinnistut või maad. Sellest reeglist on siiski erandeid:

  • Kaubandusobjektina ei loeta kinnisvara ja maad, mida müüja valdas rohkem kui kümme aastat enne müüki.
  • Kaubandusobjektiks ei loeta ka kinnisvara ja maad, mida müüja on kasutanud või elanud üle viie aasta.
  • Pärandatud või kingitud kinnisvara müük ei ole ärikinnisvaraga kauplemine, kuna kohtupraktika arvestab kinkija või pärandaja eelnevat omandiperioodi. Teatud asjaoludel on siiski erandeid (vt allolevat jaotist).
  • Turuväärtust oluliselt tõstva kinnisvara kaasajastamise puhul algab viieaastane periood renoveerimistööde lõppemisest. Kui maksumaksja omandab näiteks viis korterit ja 15 aastat hiljem laseb teha luksusliku renoveerimise, et need varsti pärast seda maha müüa, eeldab maksuamet kasumi saamise kavatsust ja seega ärikinnisvaraga kauplemist.
  • See hinnang ei kehti aga tavapäraste renoveerimistööde puhul, mis seisukorda säilitavad.
  • Maksuamet hindab garaaže iseseisvateks objektideks, kui neid ei müüda koos korteriga.
  • Kui maa ja kinnisvara võõrandamine üksikosanikele toimub varahaldusühingu reaalse jagunemise raames, ei võeta neid kolme vara piirmääras arvesse.
  • Föderaalne rahandusministeerium pakub lihtsustatud testimisskeemi. See võimaldab hinnata, kas müüki tuleb käsitleda kaubandusliku kinnisvaraga kauplemisena.
jootraha

Abielus võivad mõlemad abikaasad lükata kolme objekti joone lõpuni. Näiteks kui naine on viie aasta jooksul ostnud ja müünud ​​kaks korterit ning mehel on samal perioodil büroohoone ja puhkemaja, ei liigita maksuamet müüki ärikinnisvaraks.

Ärikinnisvaraga kauplemine: millised maksud tuleb tasuda?

Ärikinnisvaraga kauplemise puhul maksavad maksumaksjad lisaks tulumaksule ka ärimaksu. Nende suurus sõltub müügist saadava tulu suurusest. See kasum korrutatakse koefitsiendiga 3,5 protsenti ja nn hindamismääraga. Viimane on igas vallas erinev, kuid on vähemalt 200 protsenti.
Ärimehed arvutavad ärikinnisvaraga kauplemise kasumit ärivarade võrdlemise teel, samuti on neil kohustus pidada arvestust ja bilanssi. Amortisatsioon ei ole võimalik, kuna objektid on kajastatud käibevarana. Kui maksumaksja ületab kolme kinnistu piirmäära, tuleb tagasiulatuvalt tasuda maksud ka kahe esimese kinnistu eest. See toob tavaliselt kaasa lisamakseid, millele lisanduvad ka intressid.
Kui maksuamet seevastu müüki ärikinnisvaraks ei kvalifitseeri, peab maksumaksja siiski tulult tulumaksu tasuma vastavalt tulumaksuseaduse §-le 23. Lisaks võib tasuda spekulatsioonimaks, kui ostu-müügi vaheline kaugus jääb teatud ajavahemikust allapoole. Omaniku kasutuses olevate kinnisvaraobjektide puhul on see periood kolm aastat ja üüritud kinnisvara puhul kümme aastat.

Maa spekulatsiooniperiood on kümme aastat. Müügi puhul kümne aasta jooksul ostust arvates maksustatakse kasumit ka tulumaks, pärast selle perioodi möödumist on see maksuvaba. Üldjuhul on müügi klassifitseerimine eravarahalduseks odavam kui ärikinnisvaraga kauplemise oma, kuna seal puudub ärimaks.

Millal loetakse päritud ja antud kinnisvarad ärikinnisvaraga kauplemiseks??

Pärimise või annetuse puhul arvestab seadus pärandaja või kinkija eelnevat omandiperioodi. Näiteks kui tütar saab päranduseks kolm korterit, mis on ostetud 30 aastat tagasi, siis müügi korral ärikinnisvaraga kauplemist ei toimu.
Segaannetustega soovitatakse siiski olla ettevaatlik. Siin ostavad pereliikmed oma sugulastelt kinnisvara turuväärtusest tunduvalt madalama hinnaga. See tähendab, et tegelikult antakse neile osa tasuta. Kuna nad ostavad kinnisvara endiselt ametlikult, käivitavad nad uue viieaastase perioodi kolme kinnistu piires.
Ka pärijate ühisuse puhul liigitab maksuamet müügi ärikinnisvaraga kauplemiseks, kui ületatakse kolme kinnistu piirmäär. See muudab pärijate kogukonna laialisaatmise sageli soodsamaks. Näiteks kui selline pärijate kogukond koosneb neljast liikmest ja pärand koosneb neljast maatükist, saab iga pärija ühe. Müügi puhul ärikinnisvaraga kauplemist siis ei toimu.

Teid võib huvitada ka kinnisvaraalane oskusteave Maja ja kinnisvara kinkeleping: Kuidas seda õigesti teha Seadus ja maksud Maja pärimine: Kui maksuhaldurile esitatakse tasu Seadus ja maksud Kohtuotsused: Õppemaksu ei spekuleerita kinnisvara müümisel maja

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here