Servituut: Mida on naabril lubatud teha?

Servitut on kahe kinnisvaraomaniku vaheline leping. Sageli on need vahetud naabrid. Servitut on reguleeritud Saksa tsiviilkoodeksis (BGB) §-des 1018 kuni 1029 ja on kantud kinnistusraamatusse. Servituudis antakse ühe kinnistu omanikule teatud kasutusõigused teise omaniku varale. Isik, kes loovutab täpselt määratletud õiguse kasutada oma vara, on nn "teeniva vara" omanik. Isik, kellele õigused antakse, on nn "valitseva vara" omanik. Servituudi kontekstis on võimalik ka see, et õigusi ei anta, vaid neist loobutakse.

Servituudi näited

Eriti sageli lepitakse kokku servituudis, kui üks kahest kõnealusest krundist on nn "haamerkrunt". See ei asu otse tänaval ja sinna pääseb ainult esimeses reas asuva kinnistu kaudu.
Servituudi osana registreeritakse näiteks järgmised asjad:

  1. Eesõigus / läbipääsuõigus
    Haamri kinnistu omanikule antakse õigus rajada ja kasutada teenindavale kinnistule ligipääsu või sissesõiduteed, et pääseks teise rea kinnistule.
  2. Juhtimisõigus
    Haamri kinnistu peab olema ühendatud elektri- ja veevõrguga. Servituudis seatud liiniõigus võimaldab valitseva kinnistu omanikul panna need liinid teenindava kinnistu alla.
  3. Ehituspiirang
    Mõnikord võtab servituut valitseva vara omanikult teatud võimalused oma vara kasutamiseks. Näiteks on võimalik, et servituut näeb ette, et valitsevale kinnistule ei tohi enam hooneid ehitada. Võimalik on ka piirang teatud korruste arvuga.
  4. Ehitusõigus
    Valdavale kinnistule arenduste rajamisel tuleb järgida teatud piiriarenduse reegleid. See tähendab, et teenindatava varaga tuleb hoida teatud vahemaad. Servituudis võib aga väita, et need piirid võivad olla üle ehitatud.
  5. Reostuse või mürasaaste aktsepteerimine
    Servituudis võib ka märkida, et kahest kinnistust ühe omanik peab leppima teatud ebameeldivustega müra või mustuse näol. See võib olla eriti kasulik, kui näiteks teise kinnisvara omanik tegeleb sellel kinnistul põllumajandusettevõttega.
Samuti võite olla huvitatud seadusest ja maksudest Kinnisvara ostmine: Peate pöörama tähelepanu nendele näpunäidetele Seadus ja maksud Kinnisvara jagamine: Peate seda meeles pidama Kinnisvaraideed Eesõigus: Need on asjaomaste omanike lõksud

Kuidas servituut registreeritakse??

Teenindavale kinnistule on notariaalselt kinnitatud ja kinnistusraamatusse kantud servituut. Kui valitseva kinnistu kohta on ka kinnistusraamatus kanne, nimetatakse seda valitsemismärkeks. Enne servituudi notariaalset vormistamist peavad omanikud kokku leppima sõlmitava lepingu. On oluline, et sellest kasu saaks valitseva vara omanik. Samas ei tohi teenindava vara omanik olla ebasoodsas olukorras.

Miks on servituudi kanne kinnistusraamatusse kinnisvaraostjatele oluline?

Põhimõtteliselt oleks võimalik ka kahe kinnistu omanikel eraõiguslikus lepingus kokku leppida teistele teatud õiguste andmises või nendest ise loobuda. See leping kehtib aga ainult kahe nimetatud osapoole kohta. Kui üks kinnistutest müüakse, aeguvad ka varem kokkulepitud õigused või õigustest loobumised. Ostja võib siis silmitsi seista probleemiga, et ta ei pääse oma haamri kinnistule, kuna eesõigust ja läbipääsu ei ole servituudis fikseeritud.
Kui plaanite maatükki osta, on seetõttu hädavajalik tutvuda võimaliku servituudiga. See kehtib nii haamrikrundil asuva kinnistu ostmise kui ka maatüki kohta, mis võib teenindada. Sest teatud asjaoludel anti valitseva kinnistu tulevasele naabrile õigused, mis on vastuolus teie huvide ja teenindava kinnistu plaanidega.

Enne kinnisvara ostmist uurige, kas on olemas servituut.

Fotod: iStock / Ziga Plahutar

Kuidas saab servituut lõppeda?

Põhimõtteliselt lõpeb servituut ainult siis, kui valitseva kinnistu omanik on kustutamisega nõus. Siiski on ka erandeid, kus nõusolekut pole vaja. Need on näiteks:

  1. Ajaline piirang
    Lisaks servituudi põhiandmetele saab kinnistusraamatusse kanda ka aegumiskuupäeva. Sellega kokkulepitud õigused või nendest loobumised aeguvad.
  2. Turu sulgemine
    Kui teenindava vara arestitakse, võib valitseva vara omanikul tekkida märkimisväärne probleem. Sest kui servituut kanti kinnistusraamatusse alles peale maatasu, siis see aegub sundmüügi enampakkumisega. See tuleneb sulgemise enampakkumise seaduse (ZVG) § 52 lõikest 1. ZVG § 92 lõike 1 kohaselt on valitseva vara omanikul aga õigus saada hüvitist aegunud õiguse väärtuse eest.
  3. Struktuurimuutused
    Kui näiteks struktuurimuudatuse tõttu servituudi vajadus lakkab olemast ja see ei saa tulevikus enam tekkida, siis ka servituut lõpeb.
  4. Aegumine aegumistähtajaga
    Kui servituut on aastateks takistusega piiratud või võimatuks tehtud ja valitseva vara omanik end selle vastu ei kaitse, võib servituut BGB § 1028 lg 1 kohaselt lõppeda. Föderaalkohus kinnitas seda oma otsuses (BGH, 18.7.2014, V ZR 151/13).
  5. Eelise kaotamine
    Kui valitseva kinnisvara omanik kinnistusraamatusse kantud servituudist enam kasu ei saa, aegub ka see vastavalt Saksa tsiviilseadustiku (BGB) paragrahvile 1019.

Servituudi lõpetamist taotleb notar kinnistusametis.

Seadus ja maksud Reklaam Notari tasud maja ostmisel: nii palju on kinnisvara ostmisel notaritasu. Kui kõrged need on, mille eest maksate ja mida saate säästa?

Mis vahe on servituudil ja kasutusvaldusel??

Peamine erinevus servituudi ja kasutusvalduse vahel seisneb selles, et servituudi puhul antakse õigused teisele kinnisvaraomanikule. Need õigused lähevad müügi korral üle uuele omanikule tingimusel, et servituut on kantud kinnistusraamatusse.
Kasutusõigus on seevastu seotud konkreetse isikuga ega ole seetõttu müügiks. See püsib ka kinnisvara müümisel. Kasutusvalduse õigusega saab kasusaaja vara kasutada ka täies mahus. Servituudi puhul saab ta endale nõuda vaid teatud õigusi.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here