Kuidas maatasu jõustub?
Maatasu tuleks alati tellida kiiresti peale ostu-müügilepingu sõlmimist, sest üldjuhul maksab laenuandja laenu välja alles siis, kui maatasu on juba kinnistusraamatusse kantud. Seega peavad esmalt pank ja kinnistu omanik kokku leppima maatasu kehtestamise. Selleks on vajalik finantseeriva krediidiasutuse "maatasu tellimise vorm", mis tuleb esitada notarile. Alles siis saab kokku leppida notariaalse tõestamise kuupäeva. Seejärel esitab notar koos kinnistusraamatusse kandmise avaldusega notariaalse tõendi kinnistusametile. Lõpus saab laenuandja selle dokumendi koopia notarilt ja kehtiva kinnistusraamatu väljavõtte.
Maatasu kehtestamise kulud sõltuvad sellistest teguritest nagu maatasu, tasud ning tõendamise ja notariaalse tõestamise kulud. Summad mõnesajast eurost üle tuhande euroni pole haruldased.
Maatasude tellimise võimalused
Maatasu tellimisel tuleb vahet teha kahel erineval variandil: raamat või kirja maatasu. Kumb kahest vormist lõpuks valitakse, sõltub tavaliselt võlausaldajast või pangast.
- Broneeri maatasu
Nagu nimigi ütleb, on maatasu kantud kinnistusraamatu III jakku ja selleks on vaja omaniku nõusolekut. Kanne tuleb teha notari poolt. Selle kande eeliseks on see, et teave on kõigi asjaosaliste jaoks läbipaistvalt kinnistusraamatusse salvestatud ja seega ei saa kaduda. Samuti on palju lihtsam näha, kes on tegelik omanik.
- Kirja hüpoteek
Maatasu puhul tehakse kanne kinnistusraamatusse, kuid laenuandja saab ka nn maatasu. Sinna on märgitud kogu info vara, summa, võlausaldajate, intresside ja kõrvalkulude kohta. Kirjahüpoteegi teisele võlausaldajale üleandmise korral ei pea aga kinnistusraamatusse kandet tegema, mistõttu piisab loovutuslepingu vormistamisest ja kirja üleandmisest. Kirjahüpoteegi puhul on nõudeõigus ainult sellel, kellel on kiri ja kes saab seda esitada.
Raamatuhüpoteek on läbipaistvam kui kirjahüpoteek: omandistruktuuri saab hõlpsamini selgeks teha.
Foto: iStock / sureepornMaatasu vormid
Maatasusid on mitut tüüpi, olenevalt vastavast nõudest ja võlausaldajast.
- Turvamaa tasu
Turvamaatasu on maatasu kõige levinum juhtum. Enamasti on pangalaen tagatisel.
- Isoleeritud maatasu
Eraldatud maatasuga nõuet ei tagata, kuid seda saab vajadusel kasutada selleks.
- Üksik-/kogu maatasu
Kehtib nii üksik- kui ka kogumaamaks, kuna maatasu saab registreerida ühele või mitmele maatükile. Jagades maatasu mitme kinnistu peale, on võimalik saavutada suurem laenusumma. Esemed ei pea kuuluma samale isikule, et ka pereliikmed või sõbrad saaksid kokku tulla. Kuid ole ettevaatlik: kõik vastutavad solidaarselt. See tähendab, et pank saab hädaolukorras valida, milline vara arestitakse, et võlgnevused saaksid tasutud.
- Kolmanda isiku maatasu / omaniku maatasu
Lisaks tehakse vahet kolmanda isiku maatasu ja omaniku maatasu vahel. Tavalisel juriidilisel juhul, välismaa maatasu, kantakse võlausaldajana kinnistusraamatusse kolmas isik. Aeg-ajalt lisandub aga ka omaniku maatasu, milles kinnistu omanik on registreeritud võlausaldajana. Enamasti on tegemist kindla järjekoha kindlustamisega kinnistusraamatus, nii et rangelt võttes on ka omaniku maamaks isoleeritud maatasu. Omaniku maatasu tekib ka siis, kui pank määrab maatasu omanikule pärast täielikku tagasimaksmist.
Mis vahe on maatasul ja hüpoteegil?
Nii hüpoteek kui maatasu tuleb kanda kinnistusraamatusse notari vahendusel. Erinevalt hüpoteegist pole aga maatasu tellimisel ilmtingimata nõuet vaja. Maatasu on mõeldud isikliku võla tagamiseks ja seda kasutatakse tavaliselt maa tagatismaksena. Kuid oma olemasolu poolest on see sõltumatu isiklikest nõudmistest. Hüpoteek seevastu on alati seotud konkreetse laenuga ja lähtub ka selle suurusest. Erinevalt maatasust hüpoteegi väärtus langeb ja aegub kohe, kui laen on täielikult tagasi makstud.
Esmapilgul võib hüpoteek tunduda soodsam, kuid see pole pikas perspektiivis tõsi. Maatasu on palju paindlikum. Näiteks võib selle müügi korral uuele kinnisvaraomanikule üle anda. Ja maatasu saab kasutada uue laenu saamiseks mitu korda. Eelkõige säästab see kõrvalkulusid nagu notaritasud või kinnistusraamatusse kandmise kulud.
Maatasu hierarhia
Võib juhtuda, et kinnistusraamatusse kantakse mitu maatasu erinevatelt võlausaldajatelt. Kui laenusaaja ei ole mingil hetkel võimeline oma osamakseid tasuma, määrab maatasu kande kuupäev (BGB § 879), millisele võlausaldajale hüvitatakse esimesena. Samuti võib juhtuda, et sundraha oksjonil ei võeta piisavalt raha ja madalama järjekohaga võlausaldaja ei saa raha.
Kui kõrge on maatasu?
Maatasu on kantud kinnistusraamatusse koos maatasuga ja on 12–20 protsendi ringis. See erineb tohutult laenuintressist, mis on oluliselt madalam. Maatasu aga lisaks laenu osamaksetele ja intressidele maksma ei pea. See on vaid tagatis pankadele, nii et maatasu suurendab kogusummat, mida pank võib nõuda sundmüügi korral. Reeglina kehtib intressimäär viie- kuni kümneaastase perioodi jooksul, misjärel lepitakse uuesti kokku.
