Kinnisvaramaksu määramise määr: nii arvutatakse kinnisvaramaks

Iga omanik peab oma kinnisvara pealt maksma kinnisvaramaksu – olenemata sellest, kas see on ehitatud või mitte. Üürnikud maksavad ka kinnisvaramaksu. Selle eraldab proportsionaalselt üürileandja ja see on peidetud kõrvalkuludesse. Kui suur on makstav kinnisvaramaks, sõltub nn kinnisvaramaksu määramise määra suurusest, sest maksuamet kasutab seda väärtust kinnisvaramaksu arvutamisel. Üldkasutatavat kinnisvaramaksu määra ei ole. Igal linnal või vallal on oma hindamismäär. Olenevalt kinnisvara asukohast võib kinnisvaramaks olla kõrgem või madalam kui naaberlinnas.
 

Märge:

Plaanid oma kodu juurdeehitust või muud suuremat muudatust? Siis tuleks maksuametit teavitada. Võib juhtuda, et teie projekt mõjutab kinnisvaramaksu summat.

Millised on kinnisvaramaksu määrad??

Kinnisvaramaksul on kaks erinevat maksumäära:

  • põllu- ja metsamaa kinnisvaramaksu A määr
  • kinnisvaramaksu B määr muude kinnisvara kohta

Lisaks kehtib ka ärimaksu määramise määr. Kinnisvaraomanike jaoks pakub hetkel huvi ainult kinnisvaramaksu B määr. See määrab, kui palju kinnisvaramaksu peate oma kinnisvara eest maksma.

Kes määrab kinnisvaramaksu määramise määra?

Iga omavalitsus võib määrata oma kinnisvaramaksu määra (Põhiseaduse artikli 28 lõige 2). Õiguseksperdid nimetavad seda isehaldamise garantiiks. Hindamismäär kehtib alati ühe kalendriaasta ja seda saab suurendada või alandada. See määrus on õnnistuseks paljudele omavalitsustele – eriti neile, kel raha napib. Kuna kinnisvaramaksu määramise määra tõstmine tekitab automaatselt rohkem maksutulu. Omavalitsus saab seda kasutada näiteks vajalikesse taristumeetmetesse investeerimiseks.

Kuidas toimub kinnisvaramaksu arvutamine maksumääraga?

Kinnisvaramaksu B arvutamisel toimib maksuamet kolmes etapis:

  1. Vara ühikuväärtuse määrab maksuhaldur. Kui see on mõnes vanas liiduriigis, kasutab ta 1964. aasta standardväärtusi. Kui kinnisvara asub mõnes uues liiduriigis, on olulised väärtused aastast 1935. See peaks aga muutuma kinnisvaramaksu reformiga. Lisateavet selle kohta leiate meie juhendi viimasest jaotisest.
     
  2. Teine oluline mõõdik on kinnisvaramaksu indeks. See arv on toodud tuhande mõõtühikus ja seda nõuab seadus (Maamaksuseaduse §-d 14–15). See varieerub sõltuvalt hoone tüübist.
     
  3. Kolmandas ja viimases etapis otsib maksuhaldur kinnisvara asukohajärgse omavalitsuse hindamismäära. Seejärel korrutab ta kõik kolm väärtust.

Selle tulemuseks on järgmine valem:
Ühiku väärtus x kinnisvaramaksu indeks x maksumäär = kinnisvaramaks B
Arvutuse näide:
Olete ostnud vaba krundi Essenis (Nordrhein-Westfalen). Maksuamet määrab selleks ühiku väärtuseks 30.000 eurot. Hoonestamata maa maksuindeks on praegu 3,5 promilli, kinnisvaramaksu määramise määr Essenis on 670 protsenti. Valemi abil saate arvutada kinnisvaramaksu B summa järgmiselt:
30.000 x 3,5 promilli x 670 protsenti = 703,50 eurot
Teie maksukoormus antud kinnisvara puhul on hetkel 703,50 eurot aastas. Seejärel teatab maksuamet sellest standardse hindamisteatisega.
See näeb välja täiesti teistsugune, kui ostaksite kinnisvara Ingelheim am Rheinis (Rheinland-Pfalz). Sest idülliline väikelinn meelitab ostjaid madala 80-protsendilise kinnisvaramaksu määraga. Eeldades, et osaku väärtus ja kinnisvaramaksu indeks on identsed, maksate aastas vaid 84 eurot kinnisvaramaksu!

Mõnes omavalitsuses tuleb tasuda vaid väike summa kinnisvaramaksu. 

Fotod: iStock / JamesBrey

Miks on kinnisvaramaksu määramise määr föderaalriikides erinev??

Vastus on lihtne: kuna linnadel ja omavalitsustel on erinev võla tase. Lisaks ärimaksule on omavalitsustele kõige olulisem tuluallikas kinnisvaramaks. Maks uputab igal aastal kassasse kokku umbes 14 miljardit eurot. Seega pole ime, et liiga suure võlgadega linnriigis Berliinis (810 protsenti) on hindamismäär kõrgem kui jõukas Münchenis (535 protsenti). Baieri pealinna üürnikud ja majaostjad pole aga sellega rahul: umbes 5800-eurose ruutmeetri mediaanhinnaga jääb München kinnisvara edetabelis Saksamaa kõige kallimaks linnaks.
Isegi riigipiiride sees on suuri erinevusi. Näide Nordrhein-Westfalenist: Bergneustadtis on hindamismäär 959 protsenti, Düsseldorfis peaaegu pool, nimelt 440 protsenti.
Järgmine tabel näitab, kui kõrged on kinnisvaramaksu määrad praegu Saksamaa suuremates linnades (2021. aasta mai seisuga):

Linnaosariigi maksumäär kinnisvaramaks B
Berliin Linnriik Berliin 810 protsenti
Bremen Bremeni linnriik 695 protsenti
Duisburg Nordrhein-Westfalen 695 protsenti
sööma Nordrhein-Westfalen 670 protsenti
Leipzig Saksimaa 650 protsenti
Dresden Saksimaa 635 protsenti
Dortmund Nordrhein-Westfalen 610 protsenti
Hannover Alam-Saksimaa 600 protsenti
Nürnberg Baieri 555 protsenti
Hamburg Hamburgi linnriik 540 protsenti
München Baieri 535 protsenti
Stuttgart Baden-Württemberg 520 protsenti
Köln Nordrhein-Westfalen 515 protsenti
Frankfurt Maini ääres Hesse 500 protsenti
Düsseldorf Nordrhein-Westfalen 440 protsenti

Kus on kinnisvaramaksu määramise määr kõrgeim?

Audiitor- ja konsultatsioonifirma Ernst & Young (EY) uuringu kohaselt nõuab Nordrhein-Westfalen (NRW) oma kodanikelt kõige rohkem tasu. Hesse on teisel kohal: "50 kõrgeima hinnanguga Saksamaa omavalitsusest 34 asub Nordrhein-Westfalenis, 15 Hessenis ja üks Baden-Württembergis. “Lautertali vald Hessenis on esimene Saksamaal.050-protsendiline absoluutsprinter, kellele järgneb tihedalt Offenbach am Main (995 protsenti) ja Nauheim (960 protsenti):

Linnaosariigi maksumäär kinnisvaramaks B
Lautertal Hesse 1.050 protsenti
Offenbach am Mainis Hesse 995 protsenti
Nauheim Hesse 960 protsenti
Bergneustadt Nordrhein-Westfalen 959 protsenti
Huertgenwald Nordrhein-Westfalen 950 protsenti

Kus on kinnisvaramaksu määramise määr madalaim??

Nagu juba mainitud, on Ingelheim am Rhein kinnisvaramaksu määra poolest üks Saksamaa odavamaid linnu. Ainult Schleswig-Holsteini Christinenthali omavalitsus suudab selle 45 protsendiga alla lüüa. Järgmine tabel näitab: Peaaegu kõik madala hinnangumääraga omavalitsused asuvad Schleswig-Holsteinis ja neis on väga vähe elanikke. Ainult Ingelheim am Rhein on rivist väljas.

Linn Kinnisvaramaksu riikliku maksumäära määr B
Christinenthal 70 Schleswig-Holstein 45 protsenti
Ingelheim Reini jõel 35.193 Rheinland-Pfalz 80 protsenti
Dammfleth 276 Schleswig-Holstein 100 protsenti
Lockstedt 140 Schleswig-Holstein 100 protsenti
Elisabeth-Sophien-Koog 49 Schleswig-Holstein 100 protsenti

Muideks: Samuti on mõned omavalitsused, kes loobuvad täielikult oma kodanike kinnisvaramaksudest. Nende hulka kuuluvad Büsingen am Hochrhein (Baden-Württemberg), Bergenhausen (Rheinland-Pfalz) ja Hillgroven (Schleswig-Holstein). Peaaegu kõigis neist on alla 300 elaniku.

Maja ostmisel tuleks tähelepanu pöörata kinnisvaramaksu määrale?

Hindamismäära võrdlemine tasub kinnisvara valikul harva ära. Pigem tuleks otsuse tegemisel arvesse võtta selliseid tegureid nagu asukoht, infrastruktuur ja teie enda ideed ideaalsest asukohast. Isegi kui naaberlinnas olev võrreldav kinnisvara madalama kinnisvaramaksumääraga on väidetavalt odavam - ei saa loota, et seda lähiaastatel ei suurendata. Tõsi on ka vastupidine: võib-olla teil veab ja teie lemmikvara kõrgem hindamine langeb lähiaastatel.

Kuidas kaitsta end kinnisvaramaksu tõstmise eest??

See on raske. Majaomanikud ja üürnikud on tavaliselt maksutõusu vastu jõuetud. Alati leidub üksikuid julgeid, kes kinnisvaramaksutõusu tõttu kohtusse pöörduvad – kuid enamasti tulutult. Kohtunike põhjendus: suurendamine on seaduslik tulenevalt valdade põhiseadusega tagatud maksusuveräänsusest. Välja arvatud juhul, kui omavalitsused on selle otsuse teinud meelevaldselt või kui see on "ebaproportsionaalne".
Siegerlandis Freudenbergis oli 2014. aastal nii "ebaproportsionaalne" maksumäära tõus: siin kavatses omavalitsus tõsta kinnisvaramaksu määra 440 protsendilt 916 protsendile – ja sai kodanikelt vihased protestid. Lõppkokkuvõttes ei jäänud linnal muud üle, kui rahulduda tõusuga 650 protsendini.

Kui teie omavalitsus tõstab kinnisvaramaksu määra, saate selle vastu võtta õiguslikke meetmeid vaid mõnel juhul. 

Fotod: iStock / Bim

Kinnisvaramaksureform: kui palju peavad majaomanikud tulevikus maksma??

Nagu ülalpool kirjeldatud, põhines kinnisvaramaks varem vananenud vara väärtustel aastatel 1964 ja 1935. Seetõttu on reformikutsed viimastel aastatel aina valjemaks muutunud. Föderaalne konstitutsioonikohus andis kriitikutele 10. aprill 2018 lõpuks õige: praegune arvestus on põhiseadusega vastuolus ja rikub võrdsuse põhimõtet. Seejärel tegi kohus föderaalvalitsusele ülesandeks algatada kinnisvaramaksureform. See oli 8. novembril 2019 ja jõustub 1. Kehtib jaanuaris 2025. Sellest lähtuvalt näeb arvutuse valem tulevikus välja selline:
Vara väärtus x kinnisvaramaksu indeks x hindamismäär = kinnisvaramaks B
Nii jääb see kolme teadaoleva arvutusetapi juurde. Uus on see, et kinnisvara väärtuse või ühiku väärtuse arvutamisel ei kasutata enam vaid viit tegurit. Selle väärtuse määravad tulevikus järgmised tegurid:

  • maa standardväärtus
  • statistiliselt määratud neto külmüüri summa
  • kinnistu suurus
  • kinnisvara tüüp
  • vara vanus

Lisaks on kinnisvaramaksu indeks kohandatud kinnisvaraturu muutunud tingimustega: see langeb oluliselt 3,5 promillilt 0,34 promillile (Kinnisvaramaksuseaduse § 15).
Muideks: Kinnisvaramaksureform sisaldab nn avamisklauslit. See tähendab, et iga liidumaa saab ise otsustada, kas ta järgib uue reformi nõudeid või läheb oma teed. Alam-Saksimaa, Hamburg ja Baieri on juba teatanud, et kalduvad föderaalsest mudelist kõrvale.

Samuti võite olla huvitatud kinnisvaraideedest Kinnisvaramaksuvabastus: mis see on? Seadus ja maksud Kinnisvaramaksu suurus sõltub suuresti kohalikest omavalitsustest Hooneühiskonna säästud ja rahastamine Maja ostmine ilma omakapitalita: täieliku rahastamise võimalused ja riskid

Mida tähendab reform omanikele ja üürnikele?

"Kuidas muutuvad üksikute maksumaksjate kinnisvaramaksud, ei saa üleüldiselt vastata, eriti kuna praegused kinnisvaramaksud on väga ebaühtlaselt jaotunud," kõlab föderaalse rahandusministeeriumi vastus. Reform peaks olema "kuluneutraalne". Sellest hoolimata ootavad eksperdid kinnisvaramaksukoormuse osas suurt muutust. Teie argument: Kuna edaspidi hinnatakse igat kinnisvara individuaalselt ja erinevate kriteeriumide alusel, siis osad inimesed peavad maksma rohkem ja teised vähem. Selle ärahoidmiseks tahetakse reformi raames alandada kinnisvaramaksuindeksit. Lisaks kutsutakse linnu ja omavalitsusi üles oma kinnisvaramaksumäärasid vastavalt kohandama.
Vaatasime teie jaoks reformijärgset olukorda lähemalt:

  • See on muutumas ühepereelamute omanike jaoks
    Need, kellel on ühepereelamu, maksavad pärast reformi tõenäoliselt rohkem. Kuna paljud kinnisvarad on praegu alahinnatud. Lisaks kasutate maja üksi. See toob kaasa ühiku väärtuse suurenemise.
     
  • Kortermajaomanike jaoks on see muutumas
    Seevastu mitmepereelamute omanikud saavad reformist kasu: maksustatakse ainult vara, millel nende maja seisab. Seejärel saavad elanikud kinnisvaramaksu summa omavahel jagada.
     
  • See muutub hoonestamata maa omanike jaoks
    Vaba krunt võib peagi tõeliselt kalliks muutuda: kinnisvaraspekulatsioonide vältimiseks tuleks maksumäära tõsta. Selleks kehtestatakse isegi uus maksumäär, kinnisvaramaksu määr C.
     
  • See muutub suurlinnades elavate inimeste jaoks
    Linnaelanikud maksavad juba praegu rohkem kui maaelanikud. Ja väljavaade on kõike muud kui roosiline: kinnisvaramaksureformi tulemusel peate oma taskutesse süvenema. Sest populaarsetes elamurajoonides on majade ja korterite hinnad viimastel aastatel plahvatuslikult tõusnud. Kohandamine tooks kaasa suurema ühikuväärtuse ja seega kõrgema kinnisvaramaksu. Välja arvatud juhul, kui linnad on valmis hindamismäära langetama ja lisakoormust vastu võtma.

Suurte linnade üürnikud peavad tõenäoliselt olema valmis kõrgemateks makseteks. 

Fotod: iStock / ah_fotobox
  • See muutub struktuuriliselt nõrkade piirkondade inimeste jaoks
    Elate riigis struktuurselt nõrgas piirkonnas? Siis on kinnisvaramaksureform põhjust rõõmustada: eksperdid ennustavad, et edaspidi tuleb maksta vähem kinnisvaramaksu kui varem. Linnastumise trend meelitab linnadesse üha rohkem inimesi. Seega kaotab kinnisvara riigis väärtust. See kajastub vastavalt madalamas ühiku väärtuses. Ainus konks: omavalitsused kaotavad seetõttu olulist tulu. Kui teie omavalitsus sõltub kinnisvaramaksust, võib see kinnisvaramaksu määra tõstmist jätkata ka tulevikus. Seetõttu eeldavad eksperdid, et eelkõige struktuurselt nõrkades piirkondades kohandatakse hindamismäärasid vastavalt.
     
  • See muutub üürnike jaoks
    See, kas üürnikuna pead tulevikus rohkem või vähem maksma, sõltub piirkonnast, kus elad. Kui üürileandja peab oma kinnisvara eest rohkem kinnisvaramaksu tasuma, saab ta ka teie kõrvalrendikulusid vastavalt tõsta. Kortermaja üürnikuna võiks Sinu kinnisvaramaksu osa olla tulevikus väiksem.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here