Kinnisvaramull Saksamaal: ähvardatud või mitte?

Kinnisvaramull on kinnisvaraturu spekulatiivse mulli erivorm. See tuleneb pakkumise ja nõudluse vahelisest tasakaalustamatusest. See tähendab: paljud potentsiaalsed ostjad konkureerivad mõne kinnisvara pärast. See tõstab hindu. Kui kinnisvara hind on maja tegelikust väärtusest kõrgem, loetakse see "ülehinnatuks". Kuid kinnisvaramull ei ole tingitud ainult kõrgetest hindadest. Spekulatiivse hinnamulli tekkimiseks peab kokku tulema palju:

  • Liiga vähe ehitatakse ja liiga palju ostetakse.
  • Üha enam investoreid tungib kinnisvaraturule ja ostab seda, mida saab. Tarneolukord halveneb järjest.
  • Kinnisvarahinnad tõusevad taevasse ja ületavad kinnisvara tegelikku väärtust (ülehindamine).
  • Ostjad on nõus maksma peaaegu iga kinnisvara hinda ja võtma suuri laene. Nad spekuleerivad, et hinnad jätkavad tõusmist ja ühel hetkel on neil võimalik kinnisvara kasumiga edasi müüa.
  • Pangad sellele vastu ei tööta – vastupidi: nad annavad isegi laenu halva krediidireitinguga klientidele.

Kehtib järgmine: Mida rohkem neid "sümptomeid" esineb samaaegselt ja üleriigiliselt, seda tõenäolisem on kinnisvaramull Saksamaal.

Milliseid faase läbib kinnisvaramull??

Eksperdid, nagu majandusteadlased, suutsid minevikus tuvastada viis hinnamulli kujunemise faasi:

  1. Ümberpaigutamise etapp: Nõudlus kinnisvara järele kasvab. See juhtub näiteks ajalooliselt madalate ehitusintresside kaudu. Seejärel suunavad inimesed oma investeeringud – aktsiatelt ja hoiukontodelt, mille te likvideerite, oma kodu poole.
  2. Buumifaas: Liigub jutt, et kinnisvara on "saatuslik investeering". Nõudlus kasvab ja koos sellega ka kinnisvarahinnad.
  3. Eufooria faas: Hinnad tõusevad jätkuvalt. Investorid taotlevad ainult ühte eesmärki: osta võimalikult palju kinnisvara, et neid hiljem veelgi kõrgema hinnaga edasi müüa. Võimalikke riske ei võeta arvesse.
  4. "rahaliste raskuste " etapp: Mull lõhkeb, hinnad langevad. Pangad annavad vähem laenu. Toimuvad sundmüügid ja paanikamüük.
  5. Vastikustunde faas: Ostjad ja investorid kaotavad huvi. Vähese nõudluse tõttu jätkavad kinnisvarahinnad langust.

Kinnisvaramull areneb koos suure kinnisvaranõudlusega ja sellega kaasneva kinnisvarahindade tõusuga.

Fotod: iStock / CalypsoArt

Kinnisvaramull Saksamaa: kes vastutaks?

Kinnisvaramulli tekkimisel on reeglina kaks vastutajat: riik või pangad. "Fiskaalsest põhjustatud" kinnisvaramulli puhul on maksuamet võtnud teatud regulatiivsed meetmed, et tagada pakkumise ja nõudluse lahknemine. Kui seevastu on süüdi pangad, siis räägitakse "krediidist tingitud " kinnisvaramullist. Varem ajendas selle sageli asjaolu, et pangad olid laenu andmisel liiga lõdvad – nagu juhtus näiteks USA 2008. aasta finantskriisiga.

Mis paneb kinnisvaramulli lõhkema??

Kinnisvara nõudlus ületab hetkel Saksamaal pakkumise. Kui kinnisvaramull lõhkeb, on olukord vastupidine: pakkumine on suurem kui nõudlus. Sellise pöördumise võivad põhjustada järgmised stsenaariumid:
 

  • Ostjaid peletavad ülespuhutud hinnad: Võimalikud ostjad ei ole nõus vähem väärt kinnisvara eest rohkem maksma. Müüjad otsivad asjata potentsiaalseid ostjaid ja on sunnitud ostuhinda langetama.
  • Ehitatakse juurde: Suurem ehitustegevus toob kinnisvaraturule kaasa rohkem maju ja kortereid. See toob kaasa kinnisvarahindade languse.
  • Intressimäärad tõusevad: Intressimäärade tõus toob ostjatele kaasa täiendava rahalise koormuse. Vähem inimesi tunneb huvi oma kinnisvara vastu. Sa lihtsalt ei saa seda endale lubada.
  • Pangad annavad vähem laenu: Mida kõrgem on ostuhind, seda rohkem omakapitali pangad tavaliselt nõuavad. Kui kinnisvaramulli tõttu on hinnad haripunktis, on paljudel laenuvõtjatel raske vajalikku omakapitali koguda. Seetõttu lükatakse paljud ehituslaenu taotlused tagasi.
  • Laenuvõtjad on liigselt võlgu: Paljud majaomanikud ei suuda enam igakuisi makseid maksta ja on sunnitud oma kodu maha müüma.
  • Nõudlus langeb teisel põhjusel: Näiteks seetõttu, et paljud ostjad ootavad samal ajal kinnisvarahindade langust ega soovi enam investeerida. See toob tegelikult kaasa madalamad kinnisvarahinnad.
Kodulaenu säästmine ja rahastamine Eri tagasimaksed: kuidas kiiremini võlgadest vabaneda Eri tagasimaksed aitavad teil laenu kiiremini tasuda. Selle eest võib aga pank küsida ka kõrgemat intressi.

Kinnisvaramulli lõhkemine: millised on selle tagajärjed Saksamaale?

Ekspertide hinnangul võib kinnisvaramulli lõhkemisel olla Saksamaale laastavad majanduslikud tagajärjed ja vallandada kinnisvaraturul tõeline ahelreaktsioon: kuna huvi kinnisvara vastu ootamatult lõpeb, langevad kinnisvarahinnad. Investorid pööravad kinnisvaraturule selja ja valitseb "ülepakkumine" ja äärmine hinnalangus.
Olete oma vara juba ära tasunud? Siis pole sul millegi pärast muretseda. Kui aga tahad või pead oma kinnisvara müüma pärast kinnisvaramulli lõhkemist, on sul väärtuse kaotuse tõttu kehvad kaardid. Seejärel võib probleemiks saada ka järelfinantseerimine.
Näide: Üks mees sai paar aastat tagasi 400 eest maja.000 eurot ostetud, renoveeritud ja soovib edasi müüa. Turul langeva hinna tõttu oleks see nüüd vaid 300.Saa selle eest 000 eurot. Seetõttu otsustab ta maja endale jätta. Juba kerkib esile uus probleem: pank tahab end kriisis kaitsta. Ta hindab kinnisvara ümber ja nõuab järelfinantseerimiseks kõrgemaid intressimäärasid ja rohkem omakapitali. Majaomanik ei saa enam kallist kuutasu endale lubada. Tal tuleb maja suurte kahjudega maha müüa.  Veelgi hullem: toimub sulgemisoksjon.

Kinnisvaramulli lõhkemine tooks Saksamaal kaasa ka majandusprobleeme.

Fotod: iStock / Andrii Yalanskyi

Kas Saksamaal ähvardab kinnisvaramull??

Õudusstsenaarium, mis teeb paljudele sakslastele muret. Kuid Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) annab kõik selge. Ta vaatas lähemalt erinevate instituutide ja ekspertide tehtud uuringuid. Nende järeldus: "Vaatamata lähenemisviiside mitmekesisusele jõuab enamik instituute sarnase tulemuseni, nimelt viimastel aastatel suurenenud ülehindamise või suurenenud mulliriskini, mida ei klassifitseerita kohe murettekitavaks."Paljud eksperdid nõustuvad selle hinnanguga.
Fakt on: Saksamaa suuremates linnades on üüri- ja kinnisvarahinnad viimastel aastatel plahvatuslikult tõusnud. Elamispinna pakkumine on napp, kuid ehitusintressid on madalamad kui kunagi varem. Aga kui kinnisvaraturg on ülekuumenenud, eriti suurlinnades, siis maal tunneb seda suhteliselt vähe. Nii et kogu Saksamaa kinnisvaramullist ei saa juttugi olla. Järgmisest rubriigist saad lugeda, millised märgid räägivad Saksamaal kinnisvaramulli vastu ja mis selle poolt:  

See räägib Saksamaa kinnisvaramullist

  • Euroopa Keskpank (EKP) on vallandanud potentsiaalsete ostjate tormi kinnisvaraturul oma madala intressipoliitika ja sellest tuleneva trendiga madalamate ehitusintresside poole.
  • Kinnisvarahinnad Saksamaa suuremates linnades ja suurlinnades tõusevad ja tõusevad.
  • Investeerida ei tasu enam madalate intressimäärade tõttu. Seetõttu investeerib üha rohkem inimesi kinnisvarasse.
  • Ehitatakse liiga vähe, kuigi nõudlus on väga suur.
  • Saksamaa föderaalvalitsus tagab nõudluse ja hindade jätkuva tõusu – näiteks ehituslastetoetuse kaudu, mida kasutatakse rohkem olemasolevate kinnisvarade kui uute hoonete jaoks.

See räägib Saksamaa kinnisvaramulli vastu

  • Kehtib järgmine: mida kiiremini kasvab sisemajanduse koguprodukt, seda suurem on risk kinnisvaramulli tekkeks. Koroonakriisi tõttu aga langes Saksamaa sisemajanduse kogutoodang 2020. aastal aasta varasemaga võrreldes viis protsenti.
  • Tõsi, kinnisvarahinnad tõusevad ka maapiirkondades, kuid seal on need suurlinnadega võrreldes mõistlikus vahemikus. See räägib Saksamaa kinnisvaramulli vastu.
  • Ostuhindade ja üüride suhe on enamikus Saksamaa linnades tasakaalus. Nende koostoime on kinnisvaraturu jaoks väga oluline.
  • Laenu andes jälgivad pangad, et laenuvõtjad saaksid laenu määratud tähtaja jooksul tagasi maksta – näiteks piisava omakapitali, pikkade fikseeritud intressimäärade ja kõrgete tagasimaksemääradega. Nii et laenuandmine ei ole liiga lõtv, mis vähendab kinnisvaraturul kiirustamist.
Samuti võite olla huvitatud pensionist ja pensionist Teie enda vara tagab teie vanaduspensioni?

Kinnisvaramull Saksamaal: pole vaja muretseda

Isegi kui on märke kinnisvaramullist – sageli esinevad need vaid piirkondlikult, mitte üleriigiliselt. Kui vaadata kinnisvaraturgu turumajanduse vaatenurgast, siis see areneb täiesti normaalselt. Suur nõudlus toob kaasa hindade tõusu ja pakkumise vähenemise. Isegi koroonapandeemia ei lase kaardimajal kokku kukkuda ega võimalikul kinnisvaramullil lõhkeda – vastupidi. Uuringud näitavad: sulgemine on pannud inimesed soovima oma maja veelgi suuremaks.
Eelkõige hoiavad eksperdid pankadel ja nende laenuandmisel alati silma peal. Seda peetakse üheks kinnisvaramulli olulisemaks näitajaks. Paljudel neist on 2008. aasta finantskriis endiselt hinges: toona pidi kinnisvaramulli lõhkemise tõttu sulgema 25 kommertspanka. Selle põhjuseks olid küsitavad laenud ja sellega seotud massilised arestimised. Saksa krediidiasutused on aga kinnisvara finantseerimisel väga kohusetundlikud.

Kuidas areneb kinnisvaraturg Saksamaal?

Tõusvad hinnad, suur nõudlus ja madalad intressimäärad – eksperdid eeldavad, et see trend jätkub ka järgmistel aastatel. Vaatlejad ootavad edasist, kuid palju aeglasemat hinnatõusu metropolides nagu München, Berliin või Hamburg. Seetõttu nõustub enamik eksperte: Saksamaal kinnisvaramulli ei teki.
Seetõttu kehtib endiselt järgmine: igaüks, kes avastab taskukohase unistuste kodu, peaks selle võimalikult kiiresti kätte saama. Sest kinnisvarahinnad jätkavad tõusu – kui just EKP oma madalat intressimäära kardinaalselt ei muuda ja baasintresse ei tõsta. Siis paneksid sakslased ehk oma raha tagasi traditsioonilisele hoiukontole. Ostuhuvi vähenemine tooks siis kaasa kinnisvarahindade languse. Kuid eksperdid peavad seda EKP intressimäära pööret väga ebatõenäoliseks.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here