ImmoWertV: mida ütleb hindamismäärus

Kinnisvara hindamise määrus, lühidalt ImmoWertV, määrab suuna maa ja majade hindamisele Saksamaal. Kinnisvara hindajad, pangad või kindlustusseltsid kasutavad juriidilist juhendit kinnisvara nn turuväärtuse (turuväärtuse) määramiseks. See kehtib alates 1. juuli 2010. Föderaalvalitsuse seadusjärgne määrus on jagatud kolmeks osaks: Esimene käsitleb üldiselt mõistete ulatust ja määratlust. Teises osas käsitletakse maa standardväärtusi ja muid hindamise olulisi võtmenäitajaid. Kolmandas ja viimases osas esitatakse määruse kolm levinumat hindamismeetodit: reaalväärtuse meetod, võrdleva väärtuse meetod ja diskonteeritud tulu meetod.
Kuni 2010. aasta muudatuseni nimetati kinnisvara hindamise määrust lihtsalt "hindamismääruseks" (WertV). See mitte ainult ei muutnud oma nime, vaid võttis arvesse ka muutunud olusid kinnisvaraturul tol ajal – näiteks kinnisvara energeetilised omadused. Õigusraamistikku tuleb uuesti kohandada 2021. aastal.

ImmoWertV rakendus

Jaotised 1–8 reguleerivad ImmoWertV ulatust. Määrust kasutatakse alati siis, kui määratakse kindlaks kinnisvara omadused või üksikud väärtuslikud aspektid. Näiteks kasutavad ekspertkomisjonid regulaarselt ImmoWertV-d maa normväärtuste määramisel. Seadusandja nõuab, et hindamismenetluses arvestataks hinnangusse nii kinnisvaraturu väärtussuhted (hinnaerinevused erinevates piirkondades) kui ka maja individuaalsed omadused (nt ehitusvead).

Maa standardväärtused ja muud võtmenäitajad ImmoWertV järgi

Hindamise eesmärk on määrata võimalikult realistlik turuväärtus. Teises jaotises loetleb ImmoWertV olulised võtmenäitajad, mis võivad aidata. Lisaks maa normväärtusele on turuväärtusega seoses ka teisi väärtust määravaid tegureid. ImmoWertV andmetel on need:

  • Indeksinumbrid
  • Ümberarvestuskoefitsient
  • Turu kohandamise tegurid
  • Kinnisvara hinnad
  • Arenenud kinnistute võrdlustegurid

Kui kõrge on kinnisvara turuväärtus, sõltub mitmest tegurist. Need määrab ImmoWertV. 

Foto: iStock / flyingv43

Hindamisprotseduur vastavalt ImmoWertV-le

Viimases osas tutvustab ImmoWertV kolme hindamismeetodit: võrdleva väärtuse meetodit, tuluväärtuse meetodit ja reaalväärtuse meetodit. Kumba kasutatakse, sõltub suuresti sellest, kuidas kinnisvara kasutatakse.

Võrdleva väärtuse meetod vastavalt ImmoWertV-le

ImmoWertV pakub võrdlusväärtuse meetodit kinnisvarale, milles omanik ise elab. Siin saavad eksperdid määrata väärtuse juba müüdud võrreldavate objektide põhjal. Kinnisvarahindajad kasutavad seda hindamismeetodit nii arendatud kui ka hoonestamata kinnistute puhul. Kui läheduses pole sarnaseid maju, võimaldab ImmoWertV hindajal kasutada teise piirkonna kinnistuid. Kinnistu üldpilt koosneb erinevatest osadest nagu pusle:

  • Objekti suurus
  • Järelejäänud kasulik eluiga
  • Energeetiline ja struktuurne seisukord
  • Hoone tüüp
  • Ehitus

Üldreegel: Mida rohkem on majadel ühist, seda täpsem on lõppkokkuvõttes väärtus.

Tähelepanu:

Võrdlusväärtus ei vasta automaatselt turuväärtusele. Tavaliselt tuleb seda korrigeerida indeksiridade ja teisenduskoefitsientide abil (jaotis 2).

Tulu väärtuse meetod vastavalt ImmoWertV-le

Kui tegemist on üürimaja või renditud kinnisvaraga, nõuab ImmoWertV kapitaliseeritud tulu meetodi rakendamist (§-d 17-20). Vara väärtus sõltub eeldatavast tulust (üüridest) ja vara järelejäänud kasulikust elueast. Arvutamine on keeruline. Eksperdid vajavad selleks erinevaid võtmenäitajaid, nagu aastane puhastootlus, maa väärtus, maa väärtuse intress ja nn kordaja.
Kasumi väärtuses sisalduvad ka halduskulud. ImmoWertV määratleb selle mõiste jaotises 19. Vastavalt sellele on majandamiskuludes kõik kulud, mis tulenevad vara kasutamisest. Üksikasjalikult on need järgmised:

  • administratiivsed kulud
  • Hoolduskulud
  • Üürikaotuse risk
  • tegevuskulu

Kui maja üüritakse, määrab ImmoWertV järgi kinnisvara väärtuse üüritulu ja järelejäänud kasulik eluiga. 

Fotod: iStock / baona

ImmoWertV järgi tegeliku väärtuse meetod

Reaalväärtuse meetod on alternatiiv võrdlusväärtuse meetodile. See tähendab: Seda saab kasutada ka omaniku kasutuses oleva kinnisvara jaoks (§-d 21-23). Eriti kui võrdlusväärtused puuduvad. ImmoWertV sätestab, et ehitise kinnisvara väärtus ja maa väärtus määratakse üksteisest eraldi ning seejärel liidetakse. Hoone tegelik väärtus tuleneb nii fiktiivse uusehitise tootmiskuludest kui ka nn vanuselisest amortisatsioonist ehk hoone kulumisest. Maa väärtus määratakse võrdleva väärtuse meetodil. ImmoWertV järgi tuletatakse tegelik väärtus järgmisest valemist:
Reaalväärtus = (ehitise väärtus + maa väärtus) x turu korrigeerimistegur

ImmoWertV: See peaks muutuma 2021. aastal

Lisaks ImmoWertV-le kehtib Saksamaal praegu veel viis hindamismäärust. Ehitus- ja siseasjade föderaalse siseministeeriumi (BMI) sõnul peaks see tegelikult toimuma esimest korda.1.Muutus 2021. aastal. Kuid reform, nagu paljud teisedki resolutsioonid, pidi koroonapandeemia tõttu jääma. Kui kaua see aega võtab, on ebaselge. Üks on kindel: ministeerium soovib, et uus määrus oleks "selgem ja kasutajasõbralikum". Samuti on eesmärk "tagada, et turuväärtuste määramine ja hindamiseks vajalike andmete määramine toimuks üleriigiliselt ühtsete põhimõtete järgi". Seni pole see nii olnud. Kuna praegu kehtiva ImmoWertV määrusi ei ole kõik liiduriigid vastu võtnud ja seetõttu ei ole neid ka ühtselt kohaldatud. Selle tulemusel kannatas võrreldavus.
Tulevikus annavad parema ülevaate vaid kaks dokumenti: ImmoWertV 2021 ja ImmoWertA. "A " tähistab "Rakenduse märkused ". ImmoWertA toimib ImmoWertV täiendusena ja seetõttu puudub sellel seadusandlik iseloom. See selgitab ainult ImmoWertV rakendust, sealhulgas näidisnäiteid.

Samuti võite olla huvitatud säästmise ja finantseerimisest Kinnisvara kui finantsinvesteering: Nii tasub osta ja rentida Hoone säästmine ja finantseerimine Kinnisvara laenulimiit: Kõige olulisemad faktid Kinnisvaraalane oskusteave Kinnisvarahinnad Saksamaal

Ja mis sisuliselt muutub? ImmoWertV põhimõtted on suures osas säilinud. Plaanis on aga arvukalt täiendusi ja täpsustusi. Kõige olulisemad on:

  • Seni on kogu kasulik eluiga sõltunud vara liigist. Uue määruse jõustumisel ei peaks see enam rolli mängima: "Erinevalt eelmisest SW-RL lisast 3 on eraldiseisvatele ühe- ja kahepereelamutele ette nähtud ühtne kogu kasutusiga 80 aastat. samuti paarismajadele, ridaelamutele ja mitmepereelamutele, samuti segakasutusega elamutele" "(ImmoWertV21 - E, lk 133).
     
  • ImmoWertV 2021-s ilmuvad uued terminid. Tulevikus tuleks näiteks võrdlusväärtuse meetodis eristada "sobivaid ostuhindu " ja "võrdlushindu ". Kui hindamine käib päriliku ehituskrundi kohta, siis ei räägita enam "võrdlusteguritest ", vaid "pärilike ehituskrundi koefitsientidest ".
     
  • Nn väärtusega seotud põrandapinna number (WGFZ) sisaldub uues määruses olulise väärtusena. See peegeldab kinnisvara suuruse ja põrandapinna vahelist suhet. Siiani ilmus WGFZ ehitise kasutusmääruses ainult seoses hoone ehitamiseks lubatud suurusega (konstruktsioonilise kasutuse aste). Väärtuse määramisel mängib aga olulist rolli ka põrandapindade arv. ImmoWertV 21 võimaldab seega selle hindamisse kaasata.
     
  • Väärtuse määramisel peaksid kinnisvarahindajad kasutama eelkõige hindamiskomisjonide andmeid.
     
  • Nn mudeli vastavuse põhimõte on uues ImmoWertV-s üha enam tähtsust saamas. See tähendab, et kinnisvarahindaja peaks alati kasutama hindamisel sama protseduuri nagu hindamiskomisjon, kust ta oma andmed saab. See on ainus viis, kuidas ekspert usutava tulemuseni jõuab.
     
  • Maa hindamisel kehtivad uued regulatsioonid. Tulevikus tuleks arvestada ka avalike vajaduste ja veealadega.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here