Hoolduskulud: millega kaasneb ja kes peab need maksma?,

Kaasaegsesse energiasäästlikku majja on sisse ehitatud palju tehnikat. Hooldusreservid on peaaegu iga omaniku jaoks kohustuslikud.

Fotod: iStock / Marc_Osborne

Mis sisaldub hoolduskuludes?

Tavaliste hoolduskulude hulka kuuluvad kõik tehnosüsteemide ülevaatused ja hooldused, maja või korteri pisiremondid ja parendustööd.
 

ülevaatus

Ülevaatused hõlmavad kinnistu tehnosüsteemi seisukorra kontrollimist ja dokumenteerimist. Nii tehakse kindlaks rajatise tegelik seisund.
 

hooldus

Hooldus tehakse selleks, et varakult tõrjuda tehniliste seadmete kulumisest põhjustatud kahjustusi ja pikendada kasutusiga. Mõnikord sisaldavad hoolduskulud ainult süsteemi ümberseadistamist, mõnel juhul nõuab see keerukat, aeganõudvat ja kulukat puhastamist. Regulaarne tavahooldus – näiteks küttesüsteemi iga-aastane hooldus – on siiski osa hüvitatavatest tegevuskuludest (vt allpool: Hoolduskulude ja kasutuskulude erinevus).

Samuti võite olla huvitatud Seadus ja maksud Korteri tegevuskulud: Mida peavad maksma üürnikud ja üürileandjad Hooneühiskonna säästud ja finantseerimine Kõrvalkulud korteri ostmisel: Peate arvestama selle kinnisvaraalase oskusteabega Kõrvalkulud: Ülevaade teie maja jooksvatest kuludest

Remont

Hooldus- või ülevaatuse osana tehtavad väiksemad kahjustused sisalduvad hoolduskuludes. See hõlmab tavapäraseid nähtusi, mis tekivad tehnosüsteemi kasutamisel, nagu korrosioon ja kulumine või üksikute komponentide vananemine. Kui aga keldris asuv katel plahvatab, pole see enam hoolduse osana tehtud remont, vaid eraldiseisev remondimeede, mis viib maja tagasi funktsionaalsesse seisukorda ja läheb vastavalt remondikuludele arvesse (vt allpool: Hoolduse erinevus kulud ja remondikulud).

Üürnikud peavad puude lõikamise eest maksma

Üürileandja võib varaga seotud korduvad kulud oma üürnikele kõrvalkuludena edasi kanda. See hõlmab näiteks selliseid esemeid nagu kinnisvaramaks, prügi äraviskamise tasud või hooldaja palk. Kuidas on lood mädapuude langetamise ja utiliseerimise kuludega?? Kaebanud üürnik oli väitnud, et vanade puude langetamine on osa hooldusest, mis on põhimõtteliselt üürileandja asi. Üldse mitte, otsustas Müncheni piirkonnakohus. Üürnik peab need kulud kandma. Selline töö on harva vajalik, kuid kuulub tüüpilise aiahoolduse juurde, sest puude hukkumine on loomulik ja ettenähtav areng. Kohtunikud rõhutavad, et määrus ei kehti tormikahjustuste tõttu ehitusliku utiliseerimise kohta. Toimiku number 31 S 3302/20.

parandamine

Sellised täiustused nagu moderniseerimismeetmed või väärtust lisavad meetmed võivad olla osa hooldusest. Neid ei pea tingimata planeerima. Kui hoolduse käigus vahetatakse välja näiteks mõni komponent, millele on saadaval vaid energeetiliselt optimeeritud järeltulija, on vara parendamine osa hoolduskuludest.

Mis vahe on hoolduskuludel, tegevuskuludel ja moderniseerimiskuludel?


Hoolduskulude ja tegevuskulude erinevus

Tegevuskulud tekivad regulaarselt, näiteks igakuiselt või kord aastas, ja need on teenused, mis on üürnikule kasulikud "käimasoleva tegevuse ajal". Siia kuuluvad kõik jooksvad kulud, mis tekivad maja või korteri sihtotstarbelisel kasutamisel. Need on reguleeritud tegevuskulude määrusega (BetrKV).

Tegevuskulud – kui need on üürilepingus kirjas – jaotatakse üürile kõrvalkulude kaudu ja on seega üürileandja jaoks vaid ajutised kulud. Erinevalt ülalpidamiskuludest hõlmavad tegevuskulud meetmeid, millest üürnik tavaliselt otsest kasu saab, samas kui hoolduskulud on pigem ühekordsed kulud ja seega meetmed, mis hoiavad kinnisvara üüritavas seisukorras.

Näide: kinnisvaramaks või kohaldatavad veetasud on tegevuskulud.

Märkus: Hoolduskulud (terviku ülalpidamiseks) on klassikaliselt osa hoolduskuludest. Regulaarsed hoolduskulud (igapäevaste toimingute korrashoiuks) on siiski osa tegevuskuludest. Üürniku kanda saab kanda näiteks veehulga regulaatorite, küttesüsteemide, soojaveeseadmete ja liftide hooldust, aga ka muude tehnorajatiste ülevaatust.

Hoolduskulude ja moderniseerimiskulude erinevus

Moderniseerimiskulud tekivad kinnisvara või selle osade seisukorra parandamisel. Nende hulka kuuluvad eelkõige energiasäästumeetmed või meetmed elamismugavuse parandamiseks. Kuid need võivad ka hoolduskuludesse arvestada, kui moderniseerimine toimub hoolduse osana. Moderniseerimiskuludel on eripära: erinevalt puhastest ülalpidamiskuludest saab need üle kanda üürniku(te) kanda.

Näide: kolmekordsete akende paigaldamine varasemate topeltklaaside asemel on moderniseerimine.

Siin ei aita enam ennetav hooldus, vaid võimalikult kiire remont!

Fotod: iStock / freeman98589

Hoolduskulude ja remondikulude erinevus

Remondikulud tuleb eraldada hoolduskuludest. Hoolduskulud tehakse selleks, et hoida maja sihtseisundit. See võib hõlmata ka üksikuid väiksemaid remondimeetmeid.

Remondikulud seevastu on kulud, mis tekivad juhul, kui vara tegelik ja sihtseisund erinevad üksteisest, näiteks defekti või remondi korral. Need tekivad siis, kui sihtseisund tuleb taastada. Lühidalt: parandamine eeldab, et midagi läks katki, hooldus tagab, et miski, mis töötab, jääb sellisesse seisukorda.

Üksikute kuluartiklite piiritlemine ei ole sageli lihtne, kuna need voolavad üksteisesse. Küttekeha hooldus on tüüpiline kasutuskuludele. Kui aga väiksemaid komponente tuleb nende kulumise ja defekti tõttu välja vahetada, kuulub see väike osa juba remondikulude hulka. Kui süsteemi remondi käigus täiustatakse, võib see punkt samuti moderniseerimiskulude alla kuuluda. Seetõttu mahub mõõt esmapilgul sageli erinevatesse "sahtlitesse" ja nõuab iga juhtumi puhul eraldi lähenemist.

Kuidas arvutada hoolduskulusid?

Tavaliselt puututakse ülalpidamiskuludega kokku alles siis, kui need on juba tehtud. Samuti ei ole kinnisvaraomanikel kohustust moodustada hooldusreserve. Seevastu korteriomanike puhul on olukord teistsugune, kui nad on omanike ühisuse liikmed. Tavaliselt määrab administratsioon teatud summa majarahaks, mis tuleb maksta igakuiselt või aastas kogu hoone hooldusmeetmete eest (= hooldusreserv). Hooldusreservi arvutamiseks kasutatakse tavaliselt ühte kolmest järgmisest meetodist

1. Elamuseaduse arvutamise määrus (§28 II. BV)

Arvutuse aluseks on vara vanus. Elamispinna ruutmeetri kohta tuleks igal aastal eraldada järgmine summa:
 

Korteri vanus, ajast
täituvuse kohta

Kogus ruutmeetri kohta
aastas

Vähem kui 22 aastat

Maksimaalselt 7,10 eurot

Rohkem kui 22 aastat

Maksimaalselt 9 eurot

Rohkem kui 32 aastat

Maksimaalselt 11,50 eurot

Näide: 25-aastase 80-ruutmeetrise korteri eest tuleb tasuda maksimaalselt 720 eurot aastas hooldusreservi.

Arvestus: hooldusreserv = 9 eurot x 80 ruutmeetrit

2. Eraehitajate Liit

Eraehitajate liit (VPB) soovitab igal maja- või korteriomanikul eraldada hoolduseks üks euro elamispinna ruutmeetri kohta kuus. Eelpool mainitud näidiskorterile annab see arvestus aastas hooldusreserviks kokku kuni 960 eurot.

Arvestus: hooldusreserv = 1 euro x 80 ruutmeetrit x 12 kuud

3. Petersi valem

Empiirilise arvutuse abil määrati eeldatavate ülalpidamiskulude valem. See eeldab, et 80 aasta jooksul kantakse hoolduskuludena 1,5-kordne algsete tootmiskulude väärtus.

(Tootmiskulu x 1,5) / 80 aastat

Näide: Näidiskorteri tootmismaksumus on 100.000 eurot. Selle tulemuseks on 1.875 eurot aastane hooldusreserv.

Arvestus: hooldusreserv = 100.000 eurot x 1,5 / 80 aastat

Seda meetodit kasutades saab ka majatasukohustuseta kinnistule välja arvutada mõistliku ülalpidamisreservi suuruse, et olla rahaliselt valmis halvimaks stsenaariumiks.

Kui kaasajastada ka hooldust, saab need kulud kanda üürniku kanda.

Foto: iStock / suteishi

Kas üürileandjatel on lubatud ülalpidamiskulud üürnike kanda??

Üldjuhul peab ülalpidamiskulud kandma kinnistu omanik ja neid ei saa üürnike kanda. Sellele üldisele määratlusele tuleb aga lisada "aga". Regulaarsed ülalpidamiskulud saab kanda üürniku kanda tegevuskulude osana. Kui aga tegemist on hooldusega seoses defekti või rikkega, ei saa hoolduskulusid üürniku kanda jätta.

Üürikinnisvarale saab määrata ka väljakuulutatud moderniseerimiskulud kaheksa protsenti investeeringusummast.

Moderniseerimiskulude näide: Uue rõdu ehitusel on kaasajastamiskulud 10.000 eurot. 8% vastab 800 eurole aastas. Üürnikult võiks seega tasuda moderniseerimiskulud 66,67 eurot kuus.

Maksuvähendus hoolduskulud

Üürniku(te)le üle kandmata ülalpidamiskulusid saab omanik nõuda tuluga seotud kuludena või – nn soetamisega seotud tootmiskulude puhul – maksuamortisatsioonina kogu vara kasuliku eluea jooksul. Viimane on maksustamise seisukohast ebasoodsam. Seetõttu peaksite tagama, et vara hoolduse või remondi netokulud jäävad esimese kolme aasta jooksul pärast ostmist alla 15 protsendi ostu netohinnast (välja arvatud juhuslikud ostukulud).

Üürnik saab osa kommunaalarvel näidatud kuludest majapidamisega seotud teenustena maksustamise eesmärgil maha arvata. Nende hulka kuuluvad näiteks aiatööd või hooldajateenus. Et see oleks võimalik, tuleb tehtud tööjõukulud teenustasu aruandes eraldi välja tuua, kuna ainult need on maksualandavad. Materjalikulud ei kuulu mahaarvamisele.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here