Hooldusreserv: kogu teave ühe pilguga

Sõna hooldusreserv koosneb kahest mõistest: hooldus ja reserv. See tähendab: Kinnisvara omanikud panevad raha kõrvale vajalikeks ja ettenägematuteks hooldusmeetmeteks. Kõik tekkinud kulud saab seejärel tasuda sellest uuendamisfondist. See lähenemine mõjutab eriti omanike kogukonda. See juhtub siis, kui majas on mitu mitme omanikuga korterelamut. Hoone kapitaalremondid, kaasajastamis- ja renoveerimistööd puudutavad kõiki omanikke. Seetõttu peavad kõik kulude katmisse panustama. Ühisesse säästupotti maksab iga korteriomanik kuust kuusse. Heakorrameetmete eesmärk on säilitada vara väärtus.
Muide: Hooldusreservil on palju nimesid. Mõnikord ilmub see ka remondifondina, uuendusfondina, hooldusreservina või hooldusreservina.

Mis vahe on ühisomandil ja üksikomandil?

Kui ostja omandab korteriühistu, nimetatakse seda lahusvaraks. Korter kuulub talle üksi, ta võib sellega teha mida tahab: üürida või ise kasutada, panna vaipkatte või parketi, lõhkuda tapeeti või jätta rippuma. Kõik, kes ostavad korteriühistu, on omandanud ka osa ühisvarast. See tähendab kõiki ühiselt kasutatavaid alasid – näiteks trepikoda või lift. Kui omanik soovib siin midagi muuta, saab ta seda teha ainult teiste omanike nõusolekul. Põhimõtteliselt: Kõik omanikud vastutavad ühise vara eest. See hõlmab ka fassaadi, aia, katuse ja treppide heas seisukorras hoidmist. Hooldusreserv annab vajaliku rahasüsti.

Kes haldab raha?

Tavaliselt kinnisvarahaldur. See võib olla professionaalne teenusepakkuja või üks korteriomanikest. Ta pargib raha eraldi kontole. Tähtis: Kinnisvarahaldur peab raha investeerima nii, et see oleks igal ajal lühikese etteteatamisega kättesaadav. Hooldusreserv on vaid üks kolmest nn majaraha komponendist, mida omanikud regulaarselt kinnisvarahaldurile üle kannavad. Siia kuuluvad ka jooksvad tegevuskulud ja kinnisvara haldamise kulud.

Kinnisvaraalane oskusteave Kuidas omanike ühendused leiavad õige kinnisvarahalduri Kinnisvarahaldurid tegelevad varadega ja langetavad olulisi otsuseid. Siit saad teada, kuidas omanike kogukond õige haldaja leiab.

Milleks reserve kasutatakse??

Hoolduseraldis on sihtotstarbeline. See tähendab: Seda võib kasutada ainult ühisvara remondi- ja hooldustöödeks. Nende hulka kuuluvad näiteks:
 

  • fassaadi soojustamine
  • vajalik katuse remont
  • Remont keldris, pööningul või trepikojas
  • vananenud küttesüsteemi uuendamine
  • fassaadi moderniseerimine
  • ühisomandisse kuuluvate akende vahetus
  • Lifti ülevaatus

See aga ei hõlma:
 

  • kütteõli arve
  • majaomanike kindlustus
  • muud tegevuskulud
  • Lahusvara osaks olevad hooldusmeetmed

Hea teada: Omanike kogukond võib vajalike renoveerimistööde tegemiseks tagasi võtta hooldusreservi. Aga sa ei pea. Kulusid saab tasuda ka osaliselt või üldse mitte reservist. Enamus otsustab.

Ühisvara puhul saab hooldusreservi kasutada näiteks akende vahetamiseks.

Foto: IStock / Highwaystarz-Photography

Kas hooldusreserv on omanikele õiguslikult siduv?

Ei, hooldusreserv on vabatahtlik. Kuid: Korterelamuseadus (WEG) soovitab neid sõnaselgelt omanike ühendustele: "Kõigi majaomanike huvidega kooskõlas olev korralik majandamine hõlmab eelkõige sobiva hooldusreservi kogumist " (paragrahvi 21 punkt. 5, ei. 4 WAY). Teoreetiliselt võiks omanike kogukonna liikmed üksmeelselt otsustada koos säästmise vastu. Praktikas on see aga äärmiselt haruldane. Sest: Kui hooldusreservi poolt hääletab ainult üks kaasomanik, on ka teised omanikud sunnitud maksma uuendamisfondi - vajadusel kohtumäärusega. Igal neist on ju õigus korralikule haldusele (paragrahvi 21 lg. 4 WAY).

Aga majaomanikud?

Hooldusreservid on kasulikud ka majaomanikele, kes ei kuulu omanike kogukonda. Suured planeerimata remonditööd võivad majapidamise eelarvesse sügava augu rebida. Kuna paljud omanikud alahindavad hooldus- ja moderniseerimiskulusid. Need, kes sellisteks juhtumiteks eraldisi teevad ja iga kuu teatud summa säästavad, on vastikuteks üllatusteks paremini valmis.

Milline summa on sobiv hooldusreserviks?

Juriidilisi nõudeid ei ole. Selle otsustab omanike ühisus omanike koosolekul. Hooldusreservi suuruse arvutab üldjuhul välja ja teeb vastava ettepaneku kinnisvara haldaja. Siis on hääletus. Eksperdid soovitavad arvutamisel lähtuda eelkõige vara vanusest.  Lisaks sõltub reservi suurus järgmistest omadustest:
 

  • osariik
  • varustus
  • suurus
  • olukord
  • vastuvõtlikkus remonditöödele

Solidaarsusel põhinev omanikekogukond arvestab ka kaasomanike rahalisi võimalusi.

Kuidas arvutada hooldusreservi?

Arvestus uute hoonete jaoks

Oleneb, kas tegu on vana või uue hoonega. Uute hoonete umbkaudne rusikareegel on: reserviks sobib 0,8–1,0 protsenti ostuhinnast alates hoone valmimisest.
Näide: majaehituses on 450.000 eurot. Kinnistul on elamispinda 500 ruutmeetrit. Vastavalt sellele 4.Hooldusreservi laekub 500 eurot. See vastab aastasele reservile 9,00 eurot elamispinna ruutmeetri kohta.

Vanade hoonete arvutus

Vanades hoonetes kasutatakse sageli niinimetatud Petersi valemit. See põhineb kinnisvara tootmis- või ehituskuludel. Petersi valem eeldab, et 80 aasta jooksul tuleb tasuda 1,5-kordne remondikulude maksumus. Arvutuse eelduseks on, et omanikel on teada tootmiskulude suurus.
Lisaks põhineb Petersi valem eeldusel, et umbes 70 protsenti ülalpidamiskuludest kuulub kogukonnale. Ülejäänud 30 protsenti moodustab eraomand. Selle tulemuseks on järgmine valem:
Ehituskulud ruutmeetri kohta x 1,5 x 0,7: 80 = hooldusreserv ruutmeetri kohta

Arvutuse näide
Oletame, et maja ehituskulud on 1.400 eurot ruutmeeter. Majaomanike ühistu määrab igakuise hooldusreservi suuruse Petersi valemi abil:
1.400 eurot x 1,5 x 0,7: 80 = 18,38 eurot ruutmeeter
80-ruutmeetrise korteri puhul tuleb sellest iga-aastane hooldusreservi sissemakse:
18,38 eurot x 80 ruutmeetrit = 1.470,40 eurot
Meie näites peaks iga omanik tasuma iga kuu säästupotti 122,53 eurot.
Märkus: Petersi valem annab ainult umbkaudse suuna. Sageli on tulemus liiga kõrge – ja rahaline koorem liiga raske. Realistliku panuse saamiseks tasub pilk peale visata ka kinnisvarahalduri äriplaanile. Selles arvutab ta välja omanike ühenduse tulud ja kulud aastas. See annab praegusest rahalisest olukorrast selge pildi.

Kas soovite arvutada hooldusreservi? See sõltub sellest, kas hoone on vana või uus.

Fotod: IStock / Chainarong Prasertthai

Korduma kippuvad küsimused

Mis juhtub, kui hooldusreserv on liiga suur??

Mõnikord avastavad omanikud, et nad maksavad rohkem hooldusreservi, kui tegelikult vaja on. Seejärel hääletatakse omanike koosolekul tulevase sissemakse võimaliku alandamise üle. Või võite kasutada üleliigset raha maja kosmeetilise remondi rahastamiseks.  Raha tagasi nõuda aga pole võimalik.

Mis juhtub, kui hooldusreserv on liiga madal??

Kehtib järgmine: mida väiksem on hooldusreserv, seda suurem on risk. Kui hädaolukorras on majas suurem kahju, kulub väike sääst kiiresti ära. Väljapääs sellest viletsusest viib tavaliselt nn erimaksu kaudu. See on ühekordne erimakse, mille iga omanik peab tasuma lisaks hooldusreservile. Vajaduse katmiseks võib ühe hoobiga tasuda suur summa - erandjuhul mitu tuhat eurot. Mitte iga majaomanik ei saa seda endale lubada. Mõnel juhul maksab majaomanike ühistu kaasomanikule järelmaksu. Vastasel juhul on asjaosaline sunnitud oma korteri maha müüma. Sellise olukorra vältimiseks peaks kogukond kohe alguses määrama mõistliku summa – või suurendama seda järgmisel omanike koosolekul.

Kas korteri müümisel makstakse minu osa välja?

Ei, kahjuks mitte. Igaüks, kes müüb oma korteri, loovutab automaatselt oma osa hooldusreservist. Sest pesamuna kuulub omanike ühenduse haldusvara hulka. Aga: Kokkuhoitud raha on võimalik lisada korteriühistu ostuhinnale. Näiteks kui omanik nõuab oma korteri eest 200.000 eurot ja selle osa hooldusreservist on 10.000 eurot, saab ta ostuhinna tõsta 210 peale.000 eurot. Sellest ei võida mitte ainult müüja, vaid ka ostja: ta omandab tüki turvavõrgust. 

Kas ülalpidamisreservi saab edasi anda üürnikele??

Ei, see pole lubatud. Majaomanik peab ülalpidamiskulude eest ise tasuma. Erinevalt muudest maja kõrvalkuludest ei ole hooldusreserv proportsionaalne. Seadusandja on seda reguleerinud tegevuskulude määruse 1. jaos. Sama kehtib muuseas ka hooldusreserviga seotud kulude kohta - näiteks kontotasud või kahjuaruande kulud.

Kas ülalpidamisreservi on võimalik maksust maha arvata??

Jah, see on võimalik. Igaüks, kes oma korterit üürib, saab taotleda ülalpidamisreservi sissetulekuga seotud kuludena. Aga ole ettevaatlik! Föderaalne maksukohus otsustas: omanikud võivad raha maksudest maha arvata ainult siis, kui see on juba ülalpidamismeetmetele kulutatud (BFH, Az.: IX B 124/08).

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here