Kinnisvarahuvi: hindamise jaoks oluline

Kinnisvara intressimäär (nimetatakse ka kinnisvara intressimääraks) on väärtus, mida hindajad vajavad kinnisvara hindamisel. See on intressimäär, mis võib ennustada tulu ja ostuhinna vahelist seost tulevikus. Kinnisvara intressimäära abil hinnatakse kinnisvara investeeringuna ostmisega kaasnevaid riske. Samas aitab see hindajal määrata kinnisvara turuväärtust. Sest kinnisvara intressimäär on nn kapitaliseeritud tulu meetodi puhul oluline arvutusmuutuja. Kinnisvara hindamise määruse (ImmoWertV) §-s 14 on kinnisvara intressimäära tähendus selgelt määratletud: "Kinnisvaraintressimäärad on intressimäärad, mille puhul kinnisvara turuväärtused on keskmiselt lähtuvad turumääradest sõltuvalt vara tüüp."
Muideks: Mõiste "vara" viitab kinnisvarale. Definitsiooni järgi on tegemist hoonestatud maatükiga, mis teenib tulu rentimisest.

Mida ütleb kinnisvarahuvi??

Kinnisvara intressimäär on üks asi ennekõike: oluline võtmenäitaja, mis mõjutab oluliselt kinnisvara hindamist. Aga ta võib ka enda eest rääkida. Sest olenevalt sellest, kui kõrge või madal see on, võib kinnisvaraintressimäär anda teavet plaanitava investeeringu riski ja tootluse vahelise seose kohta. Kõik, kes on kunagi aktsiatesse investeerinud, teavad põhimõtet: mida suurem on potentsiaalne tootlus, seda suurem on investeerimisrisk. Sama kehtib ka kinnisvaraintresside kohta. Kõrge kinnisvaraintressiga kinnisvara toodab tõenäoliselt suurt tulu. Samas tähendab kõrge kinnisvaraintress ka suuremat riski. Sest selliste kinnistute puhul on suurem oht, et tekivad maksehäired, näiteks üürilepingu lõpetamise tõttu. Peaksite hoolikalt mõtlema, kas saate seda riski võtta ja ebaõnnestumised rahaliselt vastu võtta. Seetõttu soovitavad eksperdid investeerida madala kinnisvaraintressiga majadesse või korteritesse, kuna need on stabiilsema väärtusega.

Vara intressimäär on oluline vara väärtuse ja võimaliku tootluse arvutamisel. 

Fotod: iStock / ridvan_celik

Millised tegurid mõjutavad kinnisvara hinda?

Nagu sageli juhtub, mängib kinnisvara asukoht määravat rolli. Sõltuvalt kinnisvara asukohast võib kinnisvara intressimäär suurel määral kõikuda. Isegi samas linnas võivad võrreldavate kinnisvaraobjektide intressimäärad olla erinevad. Suure linna keskuses on intressimäär sageli madalam kui väljaspool asuval võrreldaval kinnistul. Põhjus: kinnisvara kallites linnades, nagu München või Hamburg, peetakse stabiilsemaks kui maal asuvaid kinnisvara. Lisaks asukohale on kinnisvara hinda mõjutavad ka muud tegurid:
 

  • vara tüüp
  • maja ehitusaasta või vanus
  • järelejäänud kasulik eluiga
  • kinnistu suurus
  • suhteline ja absoluutne üür
  • eluruumide arv
  • vara väärtus
  • kasutusviis (äriline või erakasutus)?)
  • transpordiühendused

Üldreegel: Mida rohkem tegureid kinnisvara intressimäära arvutamisel arvesse võetakse, seda täpsem on tulemus.

Millised kinnisvarahinnad on levinud?

Kui soovite teada, mis kinnisvaraintress teie kinnistul on, on kõige parem pöörduda oma linna või valla poole. Vastutab vastava valla ekspertkomisjon. Ta määrab ja avaldab regulaarselt oma piirkonna kinnisvara intressimäärad. See teenus pakub teile mitmeid eeliseid: Arvud on objektiivsed, tasuta ja põhinevad juba sooritatud ostudel või müükidel (turutehingud). Veenduge siiski, et väärtused oleksid ajakohased. Alles siis on neil tähendus.
Esialgse ülevaate saamiseks võite tutvuda ka Immobilienverband Deutschlandi (IVD) andmetega. See avaldab soovitusi regulaarselt. Väljavõtte sellest leiate järgmisest tabelist (seisuga jaanuar 2021).

Kinnisvara tüüp Kinnisvara intressimäära vahemik
Villa, suur peremaja 0,5 kuni 3,0 protsenti
Eramu ühele perele 1,0 kuni 3,5 protsenti
Paaris- või ridaelamu 1,0 kuni 4,0 protsenti
Korterelamu 1,5-4,5 protsenti
Eraldi korteriga ühepereelamu
kolmepereelamusse
1,5-4,5 protsenti
Neljapereelamust mitmepereelamuni 2,0 kuni 5,0 protsenti
Büroo- ja ärihooned 4,0 kuni 7,5 protsenti

Mõtlete maja ostmisele, et üürida see täielikult või osaliselt? Järgmises jaotises räägime teile, mida võib intressimäär teile kinnisvaraga seoses öelda ja kuidas see võib teid aidata teie otsuse tegemisel "Osta või mitte osta".

Kuidas arvutada kinnisvaraintressi?

Mõnikord peab see olema kiire. Seejärel on teil võimalus ligikaudne kinnisvaraintressimäär ise määrata. Rusikareeglina võite meeles pidada:
Aastane puhaskasum x 100 ÷ kinnisvara ostuhind = varaintress
Hea teada: "Aastane puhastulu" tähendab eeldatavat aastane netotuli, millest on lahutatud osa majandamiskuludest (näiteks hoolduskulud). Pange tähele: see lihtne arvutus võib olla ainult juhiseks. Sest olulised tegurid nagu maa väärtus või vara järelejäänud kasulik eluiga jäetakse täiesti tähelepanuta.
Näide: Soovite osta üürikorterit, mis peaks tootma pikaajalist tulu. Valikus on kaks korterit ja soovite teada, milline neist on suurema riskiga.
Korter A pakub Sulle aasta puhastulu 10.000 eurot. Ostuhind on 400.000 eurot. Seega arvutage valemi järgi: 10.000 x 100 ÷ 400.000 eurot = 2,5 protsenti
Korter B meelitab ka 10-se netosissetulekuga.000 eurot. Ostuhind on aga oluliselt kõrgem - nimelt 500.000 eurot. Siin jõuate suhteliselt madalama kinnisvaraintressimäärani 2 protsenti: 10.000 x 100 ÷ 500.000 = 2 protsenti
Sel juhul oleks korter B parem valik. Selle kinnisvara intressimäär on madalam ja vara kipub seetõttu oma väärtust säilitama.
Näpunäide: Kuna kinnisvaraintressimäära mõjutab palju tegureid, on parem jätta intressimäära arvutamine professionaali – st hindaja – hooleks. See maksab lisatasu, kuid annab tavaliselt täpsema tulemuse. Kuna kogenud eksperdil on palju rohkem mänguruumi, mida ta saab ära kasutada: ta ei saa tugineda ainult ekspertkomisjoni arvudele, vaid ka oma õpingutele. Lisaks on selle arvutusse kaasatud kohalikud iseärasused ja turu korrigeerimise tegur. Nii saab ta teile usaldusväärselt öelda, milline korter oleks teie jaoks parem investeering.

Kinnisvara intressimäär sõltub paljudest erinevatest teguritest, näiteks sellest, kas tegemist on kesklinnas asuva kinnisvaraga. 

Foto: iStock / acilo

Kellele veel kinnisvarahuvi vaja?

Kinnisvara hindamise eksperdi jaoks on kinnisvaraintressi määral hindamisel oluline roll. Tema abiga saab ta teie eest kontrollida, kas ostuhind, mida müüja kinnisvara eest küsib, on õiguspärane. Kuid müüjad peaksid ka oma huvides kinnisvarahuvi tagasi tõrjuma, et saaksid määrata realistliku ostuhinna. Siiski ei saa kinnisvara intressimäärast ainsad ostjad ja müüjad. On asutusi, mille jaoks on oluline ka kinnisvara määr:
 

  • Maksuamet: Maksuamet vajab kinnisvara intressimäära, kui ta soovib kinnisvara vara määrata.
  • Pangad: Krediidiasutused arvutavad kinnisvara väärtuse, et seejärel määrata finantseering või laenulimiit.
  • Pärijate kogukond: Kui pärijaid on mitu, tuleb pärand jagada. Kui vara on pärandvara osa ja see tuleb müüa, määratakse selle väärtus esmalt kinnisvara intressimäära alusel. Seejärel saab selle maha müüa ja raha pärijate kogukonna vahel ära jagada. Pärandimaksu suuruse aluseks on ka väärtushinnang - ja seega ka varaintress.

Millist rolli mängivad kinnisvaraintressid diskonteeritud tulu meetodi puhul??

Kinnisvara turuväärtuse määramiseks on erinevaid meetodeid. Üks neist on nn kapitaliseeritud tulu meetod. See sobib eriti hästi renditud või äriliselt kasutatavatele kinnisvaraobjektidele, nagu korterelamud või büroohooned. Või lühidalt: kinnisvarainvesteeringute jaoks. Selles kontekstis räägivad eksperdid ka "puhastulu kapitaliseerimisest". Diskonteeritud tulu meetodi kasutamine on seadusega nõutav kinnisvarainvesteeringute puhul. Seevastu majade või korterite puhul, mida ostja soovib ise kasutada, on kapitaliseeritud tulu meetodil vähe mõtet. Siin kasutatakse tõenäolisemalt võrdleva väärtuse meetodit või reaalväärtuse meetodit.
Kuna kapitaliseeritud tulu meetod on väga keeruline ja nõuab professionaalset asjatundlikkust, peaksite selle ülesande jätma hindajale. Kapitaliseeritud kasumi meetodi eesmärk on määrata kinnisvara väärtus tulu, st tulevaste üüride põhjal. Selleks peab hindaja arvutama maa väärtuse ja hoone tootluse. Mõlemad väärtused kokku annavad tulu väärtuse.

Samuti võite olla huvitatud oma kinnisvara väärtusest. Määrake oma vara väärtus kiiresti ja lihtsalt Kinnisvaraideed Ühine väärtus: Kinnisvaraideede määratlus ja arvutamine Turu korrigeerimise tegur: Nii aitab see kinnisvara hindamisel

Siin tulebki mängu kinnisvaraintress: ühest küljest on see hindaja jaoks arvutusparameetriks maa väärtuse intressi määramisel. Teisest küljest saab ta selle abil määrata nn kordaja. See koosneb kinnisvaraintressist ja hoone järelejäänud kasulikust elueast. Järelejäänud kasulik eluiga on oluline niivõrd, kuivõrd see näitab, kui kaua saab vara veel säästlikult kasutada. Seadusandja hinnangul on korteriühistu kasulik eluiga kokku 80 aastat. Et teada saada, kui pikk on vara järelejäänud kasulik eluiga, lahutab hindaja tavapärasest kogu kasulikust elueast vara vanuse. Tähelepanu: Renoveerimismeetmed võivad pikendada kasutusiga mitme aasta võrra ja seetõttu tuleb ka nendega arvestada.
Kuid pole haruldane, et isegi eksperdid jõuavad oma piiridesse – eriti maapiirkondades. Põhjus: reeglina pole neile piisavalt andmeid. See on probleem. Kuna kinnisvara ebatäpne intressimäär võib turuväärtust ja seega ka arvutuse informatiivset väärtust tugevalt mõjutada. Kui väärtus on liiga kõrge, rahastab ostja tegelikust turuväärtusest kõrgema hinna. Kui väärtus on liiga madal, kaotavad müüjad, sest kinnisvarast saadav tulu on väiksem.
Pidage meeles: kinnisvara intressimäär võib anda ainult prognoosi tulevase tootluse kohta. Kuidas teie kinnisvara väärtus lähiaastatel reaalselt areneb ja millistele kõikumistele see allub, ei oska isegi kinnisvara intressimäära usaldusväärselt ennustada. 

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here