Turu korrigeerimise tegur: nii aitab see kinnisvara hindamisel

Turu korrigeerimise tegurit kasutatakse kinnisvara hindamisel parandustegurina: see "korrigeerib" esialgselt määratud väärtust üles- või allapoole, kaasates arvutusse kinnisvaraturu hetkeolukorra. See arvutus põhineb nn materiaalse väärtuse meetodil. See on üks kolmest võimalikust meetodist, mis on hindajale väärtuse määramisel saadaval. Lisaks on olemas diskonteeritud tulu meetod ja võrdleva väärtuse meetod. Need kolm meetodit erinevad oma lähenemisviisi poolest. Neid ühendab nende ühine eesmärk: määrata kindlaks kinnisvara turuväärtus – võimalikult täpselt. Reaalväärtuse meetodi puhul hoolitseb selle eest turu korrigeerimise tegur. Seetõttu nimetatakse seda ka materiaalse väärtuse teguriks. Lisaks leiab päritava ehitusõigusega seoses ka turu korrigeerimise teguri. Selles artiklis keskendume aga eranditult kinnisvara hindamisele.
Pane tähele: Ärikinnisvara puhul kehtivad erinevad turu korrigeerimise tegurid kui ühepereelamute või mitmepereelamute puhul.

Millal kasutavad eksperdid turu korrigeerimise tegurit??

Kui soovite oma kodu müüa, vajate turuväärtust. Ta ütleb teile, kui palju teie kinnisvara väärt on ja mida saate selle eest küsida. Kinnisvara hindamisel saab teid toetada kogenud kinnisvarahindaja. Aga kuidas ta täpselt jõuab oma hindamistulemuseni, mille ta teile lõpus esitab? See sõltub kasutatavast meetodist. Kui ta valib suhteliselt keerulise reaalvara meetodi, muutub turu korrigeerimise tegur oluliseks. Ilma selleta ei saa hindaja kujutada teie maja või kinnisvara realistlikku turuväärtust. Sest tegelik väärtus sõltub eelkõige olukorrast kinnisvaraturul ehk pakkumisest ja nõudlusest. Esialgu kindlaksmääratud materiaalne väärtus on sageli kaugel kinnisvara realistlikust turuväärtusest. Et jõuda turuväärtusele võimalikult lähedale, kasutab hindaja seetõttu parandustegurit.

Huvitavad artiklid kinnisvara hindamise teemal Kinnisvaraideed Kinnisvara hindaja: Millega ta tegeleb? Mis see maksab? Kinnisvaraideed Kinnisvarahuvi: hindamisel oluline Kinnisvaraideed Kinnisvara turuväärtus: Nii see määratakse

Kui suur on turu korrigeerimise tegur?

See sõltub teie kinnisvara individuaalsetest omadustest. Nagu sageli juhtub, on määravaks teguriks asukoht: kui elate maapiirkonnas, struktuurselt nõrgas piirkonnas, leiate seal madalaid turu kohandamise tegureid. Võrdluseks, majanduslikult tugevates linnades on tegurid suuremad. Parandusteguri taset mõjutavad ka järgmised muutujad:

  • hoone tüüp,
  • hoone suurus,
  • maja seisukord ja vanus,
  • praegune turuolukord.

Turu korrigeerimise tegur reaalvara meetodil

Reaalväärtuse meetodi puhul läheneb hindaja turuväärtusele kolmes arvutusastmes. Turu korrigeerimise tegur mängib rolli ainult viimases etapis, korrigeeritud reaalväärtuse määramisel.
 

1. samm: maa väärtuse arvutamine

Ekspert arvutab maa väärtuse võrdlusväärtuse meetodil. Selleks on tal vaja maa normväärtust, mille annab tema käsutusse kohalik ekspertkomisjon. Maa väärtus tuleneb valemist:
Maa väärtus = maa standardväärtus x kinnistu pindala


2. samm: hoone väärtuse arvutamine

Seejärel määrab hindaja hoone vara väärtuse. See arvutus on üsna keeruline. Määravaks on fiktiivse uusehitise tootmiskulud. Seetõttu teeb hindaja kindlaks, kui palju teie maja ümberehitamine praegu teoreetiliselt maksma läheks. Lisaks fiktiivsetele tootmiskuludele on arvutusse kaasatud ka vanuse vähenemine:
Hoone kinnisvara väärtus = tootmiskulud - amortisatsioon vanuses


3. samm: tegeliku väärtuse arvutamine ja turu korrigeerimine

Kui ekspert on mõlemad väärtused kindlaks määranud, annab ta lõpuks hinnangu. Selleks on talle saadaval järgmine valem:
(Maa väärtus + hoone vara väärtus) = vara esialgne väärtus
Kui esialgne materiaalne väärtus ei vasta veel turuväärtusele, kasutatakse turu korrigeerimistegurit. See on sätestatud kinnisvara hindamise määruses (ImmoWertV).
(Maa väärtus + hoone väärtus) x turu korrigeerimise tegur = turuväärtus
Kuid hindaja ei pea tegurit ise arvutama. Ta tugineb teie kogukonna hindamiskomisjoni kinnisvaraturu aruande numbritele. Neid avaldatakse regulaarselt. Teie piirkonna turu korrigeerimisteguri määramiseks vaatavad eksperdid esialgselt kindlaks määratud kinnisvaraväärtuste ja tegelikult saavutatud müügihindade keskmist suhet: Näiteks kui teie maja asukoha linnaosas müüdi kinnisvara. keskmiselt 80 protsenti vara esialgsest väärtusest, paranduskoefitsient on 0,8.

Turu korrigeerimise tegur on hindaja jaoks oluline teie kinnisvara turuväärtuse määramisel.

Foto: IStock / Fly View Productions

Turu korrigeerimistegur: arvutusnäide

Kinnistu, mida soovite müüa, maa väärtus on 70.000 eurot ja hoone maksumus 140.000 eurot. Turu korrigeerimistegur on 1,1. Siis arvutaks kinnisvarahindaja:
70.000 eurot + 140.000 eurot = 210.000 eurot (esialgne materiaalne väärtus)
(70.000 eurot + 140.000 eurot) x 1,1 = 231.000 eurot (korrigeeritud materiaalne väärtus / turuväärtus)
Näete: 210 asemel.000 eurot, on teie kinnisvara reaalne turuväärtus antud arvutusnäites 231.000 eurot. Kui teie või hindaja oleks võtnud võrdlusaluseks esialgse materiaalse väärtuse, oleksite oma vara jaoks liiga vähe hinnanud.
Põhimõtteliselt kehtib järgmine: mida lähemal on turu korrigeerimistegur 1-le, seda väiksem on mõju varale.

Kui usaldusväärne on turu korrigeerimise tegur?

See on vastuoluline. Parandusteguri kaudu püütakse luua viidet turule. Kuid tulemus ei ole rahuldav, kritiseerivad eksperdid. Nad peavad ekspertkomisjonide arvutatud turu korrigeerimistegurit liiga ebatäpseks ja ebareaalseks. Teie soovitus: võimalusel peaksid eksperdid kasutama võrdleva väärtuse meetodit. See annab palju usaldusväärsemaid tulemusi turu praeguste arengute suhtes. Tihti pole aga hindajatel valikut – eriti kui tegemist on maapiirkondade kinnisvaraga. Sest siin lihtsalt napib võrreldavaid omadusi ja seega võrreldavaid väärtusi. Siis on reaalse väärtuse meetod koos turu korrigeerimisega ainus viis realistliku turuväärtuse määramiseks.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here