Praegu peetakse kinnisvara atraktiivseks kapitaliinvesteeringuks. Kui mängite mõttega osta korter või maja ja seejärel see välja üürida, ei saa te vältida nn tasuvusarvutust. Sa võrdled tulusid ja kulusid. Arvutuse tegemisel pea meeles, et üüritulu ei pruugi teatud aja jooksul saada. Seda riski nimetatakse üüri kaotamise riskiks. See laekub arvutusse protsendina üüritulust. Saksamaa üüriseadus defineerib üüri kaotamise riski kui "sissetuleku vähenemise riski, mis tuleneb tagastamatutest üüri-, rendi-, tasu- ja lisatasude võlgnevustest või üürimiseks mõeldud pinna vabast puudumisest" (teine arvutusmäärus, punkt 29). Üürikaotuse põhjused võivad definitsiooni järgi olla tasumata üür ja korteri vabanemine. Hea teada: vastavalt seadusele saate üürist ilmajäämise riski arvutamisel arvestada ka võimalike raskete juhtumite kulud, näiteks väljatõstmismenetluse ja kohtuliku vastutusele võtmisega.
Kes maksab üürikao riski?
See sõltub sellest, kuidas kinnisvara kasutatakse. Äripindade puhul on üürileandjal õigus üürist ilmajäämise risk deklareerida tegevuskuludena ja kanda see üürniku kanda. See ei ole elamukinnisvara puhul lubatud. Välja arvatud juhul, kui tegemist on sotsiaalkorteriga. Siis saad üürikao riski 2 protsendiga üüri sisse arvestada. Üür ei tohiks siiski ületada kulusid (kulu rent). Ja olge ettevaatlik: kui risk on juba tagatud garantii või muu sarnasega, ei saa te enam üüri kaotamise riski kasutada.
Samuti võivad teid huvitada kinnisvaraideed Turu korrigeerimise tegur: Nii aitab see kinnisvara hindamisel Kinnisvaraideed Ühine väärtus: Kinnisvaraideede definitsioon ja arvutamine Kinnisvarahindaja: Millega ta tegeleb? Mis see maksab?Miks peaksite arvutama üürikaotuse riski??
Sest see aitab leida vastuse küsimusele „Kui ökonoomne on kinnisvara üürida?" leidma. Kui tulemus on rahuldav, minge oma laenutaotlusega panka. Seal saate teada, et siin mängib olulist rolli ka üürikaotuse risk. Sest üüritulu puudumine mõjutab otseselt sinu laenu tagasimaksmist. Nii aastaüürid kui ka halduskulud tuleks määrata piisavalt kõrgeks, et saaksite neid kasutada finantseerimiskulude (deebetintressi ja tagasimakse) tasumiseks. Seetõttu võtab pank vara hindamisel arvesse üürikao riski. Kui soovite maja mõne aasta pärast uuesti müüa, on teil taas oht üürist ilma jääda: see aitab teil määrata üüritavale kinnisvarale mõistliku müügihinna. Võimalik üürisumma kaotamine mõjutab ka kinnisvara turuväärtust, näiteks kinnisvara asukohta või suurust.
Nõuanne müüjatele: Kui üürist ilmajäämise risk on eriti suur, tasuks vabad korterid enne müüki välja üürida. Vastupidisel juhul kehtib vastupidine: madala üürikaotuse riskiga kinnistuid on lihtsam müüa, kui neid ei üürita. Seejärel saab ostja ise otsustada, kas ta soovib kinnisvara kasutada või välja üürida.
Kui suur on risk üürist ilma jääda?
Üüri kaotamise risk ei ole täpne väärtus, vaid orienteeruv. See tähendab: Teie otsustada on üürikaotuse risk. Elamukinnisvara puhul on tavaline 2 protsenti, äripindade puhul 4 protsenti või 5 protsenti üüritulust. Eksperdid soovitavad siiski määrata protsendi tase "iga kinnisvara jaoks eraldi". Tähtis: Arvutamise aluseks on brutoüüritulu (põhiüür pluss kõrvalkulud). Sest kui üürnik ei suuda enam üüri maksta, jäävad tavaliselt kõrvalkulud üürileandjale.
Mida see teie kinnisvara jaoks konkreetselt tähendab?? Väga lihtne: kui võtate riski kaotada üüri 2 protsenti, on korter tühi kahel kuul 100st. See, kas see väärtus on realistlik, sõltub järgmistest teguritest:
- Asukoht: mida parem asukoht, seda väiksem on risk üüri kaotada
- Kasutusvõimalused: Piiratud kasutusvõimalused toovad kaasa suurema üüri kaotamise riski.
- Üüripind: mida suurem korter, seda suurem on risk üüri kaotamiseks
- Üürniku struktuur: mida parem on üürniku struktuur, seda väiksem on risk üürist ilma jääda
- Vara seisukord: mida rohkem kinnisvara vajab remonti, seda suurem on üüri kaotamise risk.
Üürikaotuse riski tase aitab teil otsustada, kas kinnisvara tuleks müüa või välja üürida.
Foto: IStock / Prostock-StudioJärgmised arvutusnäited näitavad teile üürikaotuse riski mõju.
Arvutamise näide 1: Teie kinnisvara aastane netoüür on 15.000 eurot ja aastane brutoüür 20.000 eurot. Arvestate heast asukohast ja üürniku struktuurist tulenevaks üürikao riskiks 2 protsenti. Siis on üürikao risk 400 eurot (2 protsenti x 20.000 eurot). See tähendab: Võimaliku üüri kaotamise katteks peaksite kõrvale panema vähemalt 400 eurot aastas.
Arvutamise näide 2: Kui seate oma kinnisvara keskpärase asukoha tõttu üürist ilmajäämise riskiks 5 protsenti, suurenevad üüri kaotamise kulud peaaegu kahekordseks – nimelt 1-ni.000 eurot aastas.
Kui teil on kinnisvara juba olemas, võite üüri arvutamisel arvestada üürikao riskiga. Meie näpunäide: seadke üür nii kõrgeks, et saaksite võimalike tõrgetega toime tulla. Ärge orienteeruge praegu makstavatel üüridel, vaid üüridel, mida on võimalik turul jätkusuutlikult saavutada.
Kuidas arvutate kinnisvara tasuvust??
Arvutamiseks vajate nii aasta netoüüri kui ka majandamiskulusid. Siia kuuluvad eelkõige hooldus-, haldus- ja amortisatsioonikulud – ning üürist ilmajäämise risk (Hindamisseadus § 187). Seejärel arvestage aasta netoüürist maha kõik kulud. Üldjuhul kehtib järgmine: mida suurem on üürist ilmajäämise risk, seda väiksem on teie netosissetulek, st tulu, mida vähendatakse majandamiskulude võrra.
Meie esimeses näites näeks arvutus välja järgmine:
| Aastane netoüür | 15.000 eurot |
| - Hoolduskulud | 2.000 eurot |
| - administratiivsed kulud | 1.000 eurot |
| -Amortisatsioon | 500 eurot |
| -Üürikaotuse risk | 400 eurot |
| = Puhastulu | 11.100 eurot |
Millal maksab üürikahju kindlustus?
Üürikahjukindlustus kaitseb Sind kui üürileandjat rahaliste kahjude eest, kui üürnik ei suuda või ei taha enam maksta. See kõlab hästi. Kuid asjal on mitu konksu: kindlustuskaitse on kallis ja seotud mitmete tingimustega. Enamik kindlustusandjaid aitab teid ainult siis, kui saate esitada eduka kohtuasja üürniku vastu (väljatõstmisõigus). Üürikaotuskindlustus jõustub reeglina alles siis, kui tagatisraha on ära kasutatud: Näiteks kui üüritagatisraha on 1.200 eurot ja üüri kaotamisest tekkinud kahju 2.000 eurot, kindlustus maksab ainult vahe 800 eurot. Lisaks nõuavad mõned kindlustusseltsid omavastutust kuni 20 protsenti. Hea teada: kui soovite end üürikahjude kindlustusega rendirändurite tekitatud kahjude eest kaitsta, peate seda selgelt väljendama. Sel juhul katab kindlustus tavaliselt kulud järgmistele asjadele:
- puhastamine
- kõrvaldamine
- Säilitamine
- Renoveerimine ja renoveerimine
- Üüritulu saamata jäänud (ainult renoveerimisperioodil)
Tähelepanu: Kui kinnistu on vaba, siis üürikindlustuse kahju üldjuhul ei tasu.
Millist rolli mängib kinnisvara hindamisel üüri kaotamise risk??
Kui soovite oma üüritud kinnisvara uuesti müüa, on kõige parem lasta selle turuväärtus määrata kinnisvarahindajal. Levinud hindamismeetodite, näiteks kapitaliseeritud tulu meetodi abil saab ekspert teie kinnisvara väärtust hästi hinnata. Selle meetodiga ei määra hindaja mitte ainult vara ja vara väärtust, vaid ka puhastulu. Selle tulemuseks on, nagu ülalpool kirjeldatud, kui netorenditulust lahutatakse üüri kadumise risk ja muud halduskulud.
