Kirjutage üüritõus: kõik sõltub õigest sõnastusest

Üüri tõstmise võimalused on Saksamaa seadustega piiratud. Tõus on reguleeritud BGBG paragrahvidega 558 ja 558a. Üürileandja ei saa lihtsalt üüri oma äranägemise järgi kohandada. Ta peab järgima teatud nõudeid ja esitama üürnikule tõendid. Kõikide üüritõusude aluseks on kohalik võrdlev üür. Üüritõusu eelduseks on, et kehtiv üür jääb alla kohalikule võrdlevale üürile.
Juhime tähelepanu, et kui soovid tõsta üüri kohalikule üürile, on vaja üürniku nõusolekut. Kui ta teie kirjale ei reageeri, tuleb seda tõlgendada tagasilükkamisena. Üüri tõstmine tuleb seejärel kohtumenetluse kaudu jõustada. Kui olete aga investeerinud aega kohaliku võrdleva üüri vormistamisesse ja suudate esitada korralikud dokumendid, on kohtuasi vaid formaalne toiming. See muutub keerulisemaks, kui töötlemine on puudulik või ebapiisav. Siis on võimalus, et kohus lükkab tõstmise tagasi.

Kinnisvaraideed Üüritõus: kui palju on lubatud tõsta? Millal on üüri tõstmine seaduslik?? Kui kõrge see võib olla? Milliseid samme on vaja? Kas üürnik suudab tõusu tagasi hoida? Seda saad lugeda siit.

Vihje 1 üüri tõstmise kirja jaoks: Nii saate määrata kohaliku võrdleva üüri

Lihtsaim viis kohaliku võrdleva üüri määramiseks on üüriindeks. Tavaliselt koostab ja avaldab vald või linn selle iga kahe kuni nelja aasta tagant. Nimekirja saab osta tasu eest.
Üüriindeksi struktuur on kujundatud nii, et põhiüür määratakse sõltuvalt korteri asukohast kohalikus piirkonnas. Samuti kehtivad lisatasud ja allahindlused asukohale hoones, korteri suurusele ja vanusele (kaasa arvatud viimane remont/remont) ning sisustusele üldiselt. Nende hulka kuuluvad näiteks sellised tegurid nagu korteri põrandakate, kütte tüüp, eripärad (sisustatud köök, konditsioneer). Arvutamine toimub punktisüsteemis, nii et päeva lõpuks saab korteri üüritõusu kirjutamisel vastavatesse kategooriatesse jagada.
Kirjutage üüritõus - näide: Karlsruhes asuva korteri üüriindeks 2015. aasta seisuga järgmiste kinnisvaraobjektidega annab netoüüriks 5,65–7,65 eurot ruutmeetri kohta.
Arvutamise alus:
Ehitusaasta - 1983
Asukoht – eelistega
Varustus - korralik
Suurus - 80 ruutmeetrit
Tulemus:
Kui näidiskorteri üür on hetkel 5,10 eurot ruutmeetri kohta, saab üüriindeksi, asukoha ja varustuse alusel kirjutada üüritõusu summas ligikaudu 1,50 ruutmeetri kohta.

Vihje 2 üüri tõstmise kirja jaoks: täpsustage võrdluskorterid

Üüriindeksi puudumisel peab üürileandja üüri tõstmise taotluse täitmiseks veidi rohkem pingutama. Alternatiivina üüriindeksile võib ta tuua kolme võrreldava korteri külma netoüüri, mis on oma asukoha, suuruse ja sisseseade poolest sisuliselt samad kui tõstetav korter. Ei piisa sellest, kui kirjutad üüritõusu sisse, et see vara on olemas; võrreldavad korterid tuleb nimetada ja kirjeldada väga selgelt ja arusaadavalt. Siia kuuluvad näiteks võrreldavate korterite aadressid, et üürnik saaks sellest vähemalt aimu. Samuti on tal õigus küsida seal elavatelt inimestelt üüri suurust. Infot peab aga andma üürnik, kes seal elab.
Tähelepanu: Föderaalkohus on otsustanud, et korterelamu puhul ei piisa ainult aadressist, vaid ka täpsest asukohast hoone sees (BGH VIII ZR 141/02). Täpne kirjeldus oleks näiteks "Hauptstraße 13a, 1. Ülemine korrus, korter keskel vasakul "või seal elava üürniku nimi.

Lisateave üürnikele ja üürileandjatele Õigusaktid ja maksud Üürilepingu ülesütlemine: Kehtivad järgmised etteteatamise tähtajad? Seadus ja maksud Üüri vähendamine: millistel juhtudel on teil lubatud maksta vähem üüri

Vihje 3 üüri tõstmise kirja jaoks: konsulteerige hindajaga

Eriti väikestes maakogukondades on võrreldavate üürikorterite saadavus sageli madal. Kui on sarnase suurusega kortereid, siis sisustus ei sobi või asuvad valla piires teises kohas ja seetõttu ei saa neid võrdlusobjektina kasutada. Üürileandjal poleks seega võimalust üüri tõsta.
Kolmas võimalus kohaliku võrdleva üüri määramiseks on seega palgata kinnisvarahindaja. Korteri väärtus määratakse hindamisakti abil. Selleks kasutab hindaja kinnistute andmebaasi ja väljastab hinnangu. Protsess sarnaneb müüdava kinnisvara väärtuse määramisega. Selle hinnangu ja sellele viitamise abil saate üüritõusu sisse kirjutada uue külma netoüüri, ilma et tekiks juriidilisi takistusi.

Mida rohkem on võrreldavaid kortereid, seda lihtsam on üüritõusu ellu viia. Maapiirkondades muutub see keeruliseks ilma üüriindeksita ja vaid mõne kohaliku võrdleva üürita.

Foto: IStock / elxeneize

Kirjutage üüritõusud: tähtajad, ülempiirid ja muud komistuskivid

Kõige tavalisem põhjus, miks üüri tõstmise taotlust ei rahuldata, on vormivead. Kui üürnik küsib pärast üürnike ühistust vormivigu leidnud üüri tõstmise kirja saamist järelepärimise, võib üürnik end tagasi nõjatada ja lõdvestuda: mida hiljem avastab üürileandja, et üüri tõstmise kirjas on vigu, seda hiljem tekib soovitud üüritõus. jõustuma.
Nõuanne üürileandjale: Kui suhted üürnikuga on varem olnud head või positiivsed, on soovitatav otsida vahetut vestlust. Kui olukorda üürnikule selgitada, on võimalik, et mõlemale poolele vastuvõetava üüri tõstmise üle saab läbi rääkida. Sel juhul pole kohtumenetlust vaja ja suhe jääb muutumatuks.

Üürikirja tähtajad tõusevad

Üüritõusu soovi korral tuleb kinni pidada erinevatest tähtaegadest. Ühelt poolt tuleb üüritõusust enne kehtima hakkamist teada anda periood, kui kaua ette tuleb, ja teiselt poolt kahe tõstmise vaheline periood.
Üüri tõstmise väljakuulutamise eest tuleb uus üür tasuda kolmanda kalendrikuu alguses pärast üüri tõstmise kirja saamist (BGB § 558b). Üüri tõstmise kirja puhul 14.a.02.2021. aastal on uus üür seega alates 01.05.Tasumise tähtaeg 2021.
Üüri ei tohi üksteise järel liiga kiiresti tõsta. Kahe netoüüri tõstmise vahele peab jääma vähemalt 12 kuud. Kui arvestada üüri tõstmise väljakuulutamise tähtaega, on kahe tegeliku tõstmise vahel minimaalne ajavahemik 15 kuud. See kehtib ka esmakordse üüritõusu kohta; see on võimalik kõige varem 15 kuud pärast üürniku sissekolimist.

Ülempiir

Eriti odavate korterite puhul võib üürileandja soovida tõsta netoüüri esimesel võimalusel kohalikule võrdlevale üürile. Saksamaa tsiviilseadustiku (BGB) paragrahviga 558 lükkas seadus aga ülemäärased tõstmised tagasi. Üürikorterit võib kolme aasta jooksul suurendada kuni 20 protsenti. See tähendab, et isegi pärast 20 protsendilist tõusu võib korter jääda alla üüritaseme või olla odavam kui võrreldavad korterid. Määratletud suurlinnapiirkondades saab ülemmäära isegi alandada 20 protsendilt 15 protsendile.
Kirjutage üüritõus - näide: Praegune netoüür on 525 eurot. 91-ruutmeetrise korteri puhul vastab see 5,76 eurole ruutmeetri eest. Üüriindeksi või võrreldavate korterite järgi on ruutmeetri hind aga 7 eurot. Neto külmüür oleks seega 637 eurot.
Arvutus:
20% ülempiir: 525 eurot + 20% = 630 eurot (vahe: 7 eurot võrdlevast üürist)
15% ülempiir: 525 + 15% = 603,75 eurot (erinevus: 33,25 eurot võrdlusüüriga)
Tulemus:
Üüri võib seega tõsta maksimaalselt 630 euroni või suurlinnades 603,75 euroni.

Üüri tõstmise kiri: oluline sisu ja mall

Kuna üürnik suhtub üüritõususse tõenäoliselt negatiivselt ja ei ole valmis elamissuhtele rohkem raha kulutama, on seda olulisem, et üüri tõstmise kiri kannataks õiguslikule kontrollile.
Seetõttu jälgi kirjutamisel, et üüri tõstmise kiri arvestaks järgmise sisuga:
 

  • Kõigi üürnike nimed (eriti oluline, kui mitu üürnikku on üürinud korteri ühiselt ja solidaarselt).
  • Tänane kuupäev
  • Kuupäev, millest alates hakkab kehtima uus külm netoüür, järgides seaduses sätestatud üüri tõstmise tähtaegu
  • Uue üüri arvutamine
  • Üüritõusu põhjendus
  • Üürnikule valmis vastuskiri, et on nõus üüri tõstmisega


Et üüritõusu kirjutamisel kõiki punkte meeles pidada, saate meie üüritõusu kirja malli alla laadida siit.

Kirjutage üüritõusud: Alternatiivina tõuseb regulaarne üür

Üks võimalus probleeme algusest peale vältida on üürilepingusse üürikorrigeerimise lisamine. Aga ole ettevaatlik, lepingust kõrvalekalduvat üüritõusu ei saa kirjutada.

Loe rohkem huvitavaid artikleid siit Kinnisvaraideed Üüritõus: Kui palju on lubatud tõsta? Kinnisvaraideed Turu korrigeerimise tegur: Nii aitab see kinnisvara hindamisel Kinnisvaraalane oskusteave Korteri üürile andmine: millal tasub? Mida tuleb arvestada?

1. Üüritõusude kirjutamise alternatiiv: astmeline üür

Astmelise üüri korral on üürilepingus märgitud regulaarne põhiüüri tõus. Et astmeline liising oleks tõhus, peavad sellel olema järgmised omadused:
 

  1. Individuaalsete tõusutasemete vahel peab olema vähemalt 12 kuud.
  2. Tasumisele kuuluv netoüür peab olema selgelt märgitud. Fraas nagu "põhiüür tõuseb igal aastal kaks protsenti." pole lubatud. Kui aga sõnastus on järgmine, on see lubatud:
    "Neto külmüür tõuseb iga kahe aasta tagant:
    Alates 01.01.2022 kuni 550 eurot
    Alates 01.01.2024 kuni 575 eurot
    Alates 01.01.2026 kuni 600 eurot
    Alates 01.01.2028 kuni 625 eurot "
  3. Astmelise üüri puhul ei kehti reegel, et üür võib kolme aasta jooksul tõusta maksimaalselt 20 protsenti. On oluline, et ise
  4. astmeliselt üür ei tohi lõpmatult tõusta. Ülempiiriks on kohalik võrdlev üür pluss 20 protsenti. Kui üür on kõrgem, on tegemist haldusõiguserikkumisega ja võib üürileandjale kalliks maksma minna.


Märkus: Üüri tõstmine kohalikule võrdlevale üürile ei ole astmelise üürilepinguga võimalik. Moderniseerimismeetmetest tulenevat üüritõusu enam rakendada ei saa. Mõlemad kehtivad seni, kuni kooli lõpetamine kestab. Eelmises näites oleks pärast 2028. aastat taas võimalik üüri tõstmine võrdlevale üürile või moderniseerimise tõttu, eeldusel, et täiendavat skaalat ei lisata.

2. Üüritõusude kirjutamise alternatiiv: indeksüür

Teine võimalus üüri regulaarselt tõsta on leppida kokku nn indeksüüris. Kütteta netoüüri areng põhineb tarbijahinnaindeksil. See tähendab, et see areneb kooskõlas inflatsiooniga. Kuna aga tarbijahinnaindeks võib olla ka negatiivne, siis selle mudeli puhul võib rent ka langeda, mitte ainult tõusta.
Indeksüürile kehtivad järgmised nõuded:
 

  1. Kahe indeksi tõstmise vaheline ajavahemik peab olema vähemalt 12 kuud.
  2. Suurendamiseks tuleb üürnikule saata kirjalik taotlus koos tarbijahinnaindeksi tõendiga. Lisaks summa, mille võrra üür tõuseb ja kui palju on uus netoüür koos alguskuupäevaga.
  3. Nagu astmelise üürilepingu puhul, ei ole välistatud tõusud tavapärasele kohalikule üürile ja kaasajastamise tõttu.
  4. Üürilepingu indekseerimisklausel võib välja näha selline: “Üüri korrigeeritakse vastavalt juhul, kui Saksamaal föderaalse statistikaameti määratud tarbijahinnaindeks (baasaasta 2021 = 100 punkti) muutub rohkem kui viie protsendipunkti võrra."

Kirjuta üüri tõus: moderniseerimine üüritõusuna

Lisaks üüritõusule kohalikule võrdlevale üürile, indeks- või astmelisele üürile, on võimalik ka üüri tõsta moderniseerimise teel. Eelduseks - nagu nimigi ütleb - on korteri kaasajastamine. See võib olla näiteks akende asendamine kaasaegsete kolmekordsete ja seega energiasäästlikumate akendega. Investeerimiskuludeks saab siis kanda kaheksa protsenti aastas igakuisest netoüürist. Ka siin tuleb kaasajastamisest ette teada anda, et üürnik teaks ühelt poolt, millal meetmed toimuvad ja teiselt poolt, millal ta peab tasuma kõrgemat üüri.
Kirjutage üüritõus - näide: Akende vahetus maksab 6.300 eurot.
Arvutus:
6.300 x 8% = 504 eurot aastane üüritõus
504/12 kuud = 42 eurot
Tulemus:
Igakuine üüritõus on kaasajastamismeetmete tõttu 42 eurot.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here