Üüritõus: kui palju on lubatud tõsta?

Millal elamispinna üüri tõstmine on lubatud, on Saksamaal selgelt reguleeritud. Üüri tõstmise aeg ja suurus on lubatud erinevate üüriseadust käsitlevate seaduste ja määrustega. Õigusnormide raamistik on sätestatud Saksamaa tsiviilseadustikus (§§ 557 jj. BGB). Lisaks kehtivad riiklikud ja piirkondlikud eeskirjad, mis määravad kindlaks palju üksikasju. Üldjuhul on üüri tõstmine lubatud järgmistel juhtudel:
 

  • peale üüritud elamispinna kaasajastamist
  • kui kohaliku võrdleva rendi summa alla lüüakse
  • kui lepinguga on kokku lepitud indeksüür või astmeline üür

Kui palju on lubatud üüri tõsta pärast moderniseerimist?

Korteri kaasajastamine tõstab selle väärtust BGB § 555b järgi ja võimaldab seetõttu üürileandjal tõsta üüri BGB § 559 järgi. Seadus näeb selles kontekstis siiski ette moderniseerimiskulude piirmääraks 8 protsenti (kuni 2019. aastani oli 11 protsenti), millele võib lisanduda maksimaalselt aasta külmüür.
Näiteks, kas moderniseerimine maksab 25.000 eurot, lubatud on igakuine üüritõus maksimaalselt 166,66 eurot:
Kogumaksumus: 25.000 eurot
8 protsenti sellest: 2.000 eurot
Võimalik üüri tõus kuus (2.000 eurot / 12 kuud): 166,66 eurot
Tähelepanu: Kui üürileandja on saanud moderniseerimiseks riigilt toetust, peab ta selle kogukuludest maha arvama.
Alates 2019. aastast kehtib ka piirmäär 3 eurot ruutmeetri kohta. 6 aasta jooksul peale moderniseerimist võib üüritasu tõusta maksimaalselt selle summa võrra. Üürnikele, kes maksid enne tõstmist üüri alla 7 euro ruutmeetrilt, on piirmäär 2 eurot.

Üüri tõus peale moderniseerimist

Moderniseerimine vs. Hooldus: Millal on üüri tõstmine tegelikult lubatud??

Üürileandja peab lisaks maksimaalsele üüritõusu suurusele järgima mõningaid reegleid, et moderniseerimiskulud saaksid oma üürnikele edasi kanda. Eelkõige tuleb selles kontekstis vahet teha moderniseerimistöödel ja hooldustöödel. Erinevus tuleneb sellest, kas struktuurimeetmed parandavad üürniku elukvaliteeti.
Kui korter on varustatud näiteks kvaliteetse põrandakattega või kui maja saab efektiivsema soojapidavuse, võib rääkida kaasajastamisest, mille kulud võib nimetatud piirides üürniku kanda. Kui seevastu parandatakse katkised aknad või põrandakatted ja taastatakse seisukord, nagu see oli enne kahju tekkimist, on abinõuks hooldus. Üürileandja peab need kulud ise kandma ja seetõttu ei tohi tal õigustada kõrgemat üüri. Kui teostatakse nii moderniseerimist kui ka hooldust, peavad üürileandjad need kuluarvestuses eraldama (BGH, 17.12.2014, kohtuasi nr. VIII ZR 88/13).
 

Pärast korteri kaasajastamist saab üürileandja üüri tõsta, kuid mitte hoolduse puhul - näiteks kui remonditakse katkisi aknaid.

Fotod: iStock / ronstik

Millal tuleb moderniseerimise üüritõusust teada anda?

Üürileandja peab moderniseerimisest 3 kuud ette teatama. Teadaanne annab teavet eelseisva moderniseerimise tüübi, ulatuse, alguse ja kestuse kohta ning üüritõusu toimumise kohta.
 

Mis ajast peavad üürnikud maksma kõrgendatud üüri?

Üürileandjad saadavad üüritõusu kirjaliku deklaratsiooni alles pärast kaasajastamist, kui lõplikud kulud on selgunud. Vastavalt BGB §-dele 559 ja 559a on selgituskohustus. See tähendab, et kui üürileandjana kirjutate üüritõusu, peate loetlema kõik kulud ja näitama täpset arvestust, kuidas moderniseerimiskulud üürile jaotatakse. Seejärel peab üürileandja nõudmisel võimaldama üürnikul tutvuda arvetega, mille alusel üüri tõstmist taotletakse. Nii saab üürnik üksikasjalikult kontrollida, kas seadusega piiratud 8-protsendilisest üüritõusust peetakse kinni. Alates kolmandast kuust peale üüri tõstmise kirja saamist peab üürnik seejärel tasuma tõstetud üüri.

Üürnik võib selle üüritõusu tõttu kiiremini üles öelda?

Üüri tõusu korral moderniseerimismeetmetest tulenevalt on üürnikul lühendatud etteteatamistähtaeg tulenevalt erilise ülesütlemise õigusest. Seejärel võib ta lepingulise suhte lõpetada teate tegemise kuule järgneva kuu lõpus.

Üüri tõus peale energilist renoveerimist

Energeetiline renoveerimine on eriti huvitav üüri osas. See toob kaasa elamispinna kütmise kõrvalkulude kokkuhoiu ja toob kasu otse üürnikule. Seetõttu on siin lubatud ka üüri tõstmine.
Kui teostatakse energeetiline renoveerimine, siis kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole hilisemal üüritõusul piirangut säästetud küttekulude tõttu. Seni olid kohtud otsustanud, et kõrgem üür peab põhinema säästetud küttekuludel. 2004. aastal otsustas BGH aga, et üüri tõstmine, nagu ka teiste moderniseerimismeetmete puhul, põhineb moderniseerimiskuludel, mitte üürniku jaoks meetmetest tuleneval säästul (BGH, 3. otsus.3.04, Az. VIII ZR 149/03).

Üüritõus kohaliku üüri korrigeerimisena

Juriidiliselt turvalise üüritõusu üheks olulisemaks kriteeriumiks on kohalik üüriindeks. See näitab keskmist elamispinna üüri omavalitsuses või sellega võrreldavates omavalitsustes ja võrdleb üürihindu vastavalt kasutusse antud elamispinna sisseseadele. Üüriindeksit kasutatakse kohaliku võrdleva üüri mõõtmiseks, mida võib võtta üüritõusu aluseks.
Kui pakutava elamispinna üür jääb alla kohaliku üüriindeksi, on üürileandjal õigus BGB § 558 kohaselt teha kohandus võrreldavat taset koha peal. Lisaks asukohale võetakse arvesse ka paljusid muid üürikinnisvara omadusi, mis võivad õigustada üürisummat üle võrdleva üüri. Seda alati, kui korteris on spetsiaalsed lisaväärtust loovad omadused, näiteks katuseterrass või kvaliteetne sisustus. Täpselt võrreldavate üüripindade leidmine on äärmiselt keeruline, mistõttu on seda tüüpi üüritõusu õiguslikult raskem jõustada kui näiteks lepingus kokkulepitud indeksit või astmelist üüri.
Kui üüriindeks pole üürikinnisvara kohta saadaval, saab üürileandja arvutada võrdleva üüri kolme võrreldava korteri põhjal ja küsida seda oma üürnikelt. Seejuures peab ta aga avalikustama korterid, mida ta võrdleva üüri arvestamisel kasutas. Korterid peavad olema üürniku jaoks tuvastatavad.
Üürileandja saab selle meetodi jaoks kasutada oma kortereid, kuid ta saab võrrelda ka teisi kortereid, kui tal on nende kohta vajalikud andmed. Isegi kui selline üüri tõstmise viis on üldiselt lubatud, põhjustab see sageli üürnike vastuolusid. Kohtud kipuvad ka sellistel juhtudel vastuväite rahuldama, kuna võrdluskorterite valik ei olnud piisavalt täpne. Sel põhjusel kujutab see mudel üürileandjatele suurt ohtu, et lõpuks ei õnnestu üüri tõsta.

Üüritõus võib põhineda ka kohalikul üüriindeksil. Kui seda ei ole, saavad üürnikud kriitilise pilguga tutvuda kasutatavate võrdluskorteritega.

Foto: iStock / PeopleImages

Üüritõus läbi astmelise üüri või. Indeks rent

Lisaks ülalkirjeldatud ühekordsetele üüritõusudele, mida üürileandja saab individuaalselt rakendada kõige varem 12 kuu möödudes, on ka võimalus kokkuleppel üürnikuga lepinguliselt kokku leppida regulaarsetes üüritõusudes. Üürileandjatele ja üürnikele pakub see variant kindlust mitmeks aastaks ning väldib pikki ja riskantseid õigusvaidlusi.
Lepinguliselt kokkulepitud indeks- või astmelised üürid (BGB §557a ja § 557b) pakuvad üheks võimaluseks regulaarsete üüritõusude pikaajaliseks kooskõlastamiseks. Iga-aastased üüritõusud on juba lepingus fikseeritud, mis tähendab, et üürniku nõusolek on igal üksikjuhul juba antud. See annab mõlemale üürnikule planeerimiskindluse kokkulepitud perioodiks.

Mis on astmeline üür? (BGB § 557a)

Kui üürnik ja üürileandja lepivad lepingus kokku astmelises üüris vastavalt §-le 557a, tõuseb üür kokkulepitud perioodil kindlatel kuupäevadel kokkulepitud summa võrra. Astmelise üüri lepinguosa reguleerib nii üüritõusu aega kui ka suurust. Üürileandja peab arvestama, et regulaarset üüritõusu ei ole lubatud esitada üksnes protsendina. Kui lepitakse kokku astmeline üür koos protsenditõusuga, tuleb alati täpsustada rahasummad, mille võrra üüri tõstetakse.
Lisaks peab astmelise üüri osana kahe üüri tõstmise vahele jääma vähemalt 12 kuud. Lisaks kehtivad kokkulepitud astmelise üüri puhul järgmised põhimõtted:
 

  1. Kui üürileandja ja üürnik lepivad üürilepingus kokku üüri tõstmises astmelise üüri osana, ei või üürileandja kokkulepitud perioodil nõuda täiendavat üüri tõstmist.
  2. Astmelises üüris saab kokku leppida nii tähtajalises kui ka tähtajatu üürilepingus.
  3. Uute üürilepingute puhul saab astmelise üüri kombineerida ka üürniku tavapärase ülesütlemisõiguse välistamisega kuni 4 aastaks, mis pakub üürileandjale veelgi suuremat kindlust.
  4. Kokkulepitud astmelise üüri kehtivusajal ei ole lubatud ka üüri tõstmine osana moderniseerimismeetmetest.
  5. Pärast astmelise rendifaasi lõppemist võib üüri tõsta ainult kohaliku võrdleva üüri suhtes. Alternatiivina saab seejärel üürnikuga kokku leppida uue astmelise üüri.
  6. Astmeline üür on piiratud piirkondades, kus kehtib üüripidur või kus on tuvastatud eluasemepuudus, kuid üüripidur ei rakendu.
  7. Kui lepingulised kokkulepped võimaldavad, võib astmelise üüri faasis tegevuskulusid korrigeerida, st suurendada.

Mis on indeksüür? (BGB § 557b)

Kui üürilepingus on vastavalt paragrahvile 557b kokku lepitud indeksüür, võib üüri igal aastal kohandada elamisindeksiga, mis kajastab üldist elukallidust.
Kui tarbijahinnad tõusevad, tõstetakse üüri samas ulatuses. Võrdlusalusena kasutatakse föderaalse statistikaameti kord aastas avaldatavat tarbijahinnaindeksit.
Kokkulepitud indeksüüri kehtivusajal on lubatud ka moderniseerimismeetmetest tulenevad üüritõusud. Mudel tuleb aga üürniku ja üürileandja vahel kirjalikult kokku leppida, tavaliselt üürilepingus. Lisaks tuleb üüritõusu määrade arvestus esitada läbipaistvalt.

Indeksi rent põhineb hinnaindeksil, mille määrab föderaalne statistikaamet kõigi Saksamaa eramajapidamiste elatustaseme kohta.

Fotod: iStock / SARINYAPINNGAM

Kui palju on lubatud üüri tõsta?

Kui suur võib üksikjuhtudel olla üüritõus, sõltub kõrgema üüri põhjendatuse liigist. Üldjuhul on aga seadusesätteid, mis piiravad üüri seaduslikku tõstmist. Need on fikseeritud BGB §-s 558.
Nn ülempiir, mis on sätestatud paragrahvi 558 lõikes. 3 BGB, näeb ette, et üürid ei tohi 3 aasta jooksul tõusta rohkem kui 20 protsenti. Mõned linnad on määranud ülemmäära veelgi rangemaks – 15 protsenti üüritõusust kolme aasta jooksul.
Lisaks sõltub maksimaalse lubatud üüritõusu suurus sellest, millise ülalkirjeldatud üüri tõstmise liigiga on tegemist. Näiteks moderniseerimismeetmete puhul on aasta netoüüri lisatasuna rangelt ette nähtud, et üüritõus ei tohi ületada 8 protsenti moderniseerimiskuludest.
Üüri kohandamisel kohalikule võrdlevale üürile kehtivad ka üürileandjale kitsad piirangud. Kui palju võib üür tõusta üle võrdleva üüri mediaantaseme, sõltub, nagu eespool kirjeldatud, suurel määral üüritava elamispinna väärtusest.
Samuti on võimalus üürnikuga lepinguliselt kokku leppida maksimaalses lubatud üüri tõstmises ja, nagu eespool kirjeldatud, määrata astmeline üür teatud perioodiks. Uute üüride puhul saab selle astmelise üüri kombineerida ka minimaalse üüriperioodiga, mis annab üürileandjale lisakindlust. Tähtis: Ka sellise regulatsiooni puhul tuleb järgida rangeid seaduses sätestatud nõudeid maksimaalse lubatud üüritõusu kohta!
Lõpuks on üürileandjal võimalus indeksüüri kokkuleppimisega kohandada üüri vastavalt elukallidusele. See variant loob kindlustunde ka üürileandja ja üürniku suhetes, sest üüritõusud lepitakse eelnevalt kokku.

Veel huvitavaid artikleid üürileandjatele Kinnisvaraalane oskusteave Korteri üürile andmine: Millal tasub? Mida tuleb arvestada? Kinnisvaraideed Üürile anda maja: Millega tuleks arvestada Kinnisvaraideed Üürileandja juurdepääsuõigus: Millal saab üürileandja korterisse siseneda?

Millist mõju avaldab üüripidur üüritõusule??

Niinimetatud üürihinnapidur on õigusraamistikus suhteliselt uus. Pingelistes üüripiirkondades on liidumaadel võimalus üüride tõusu piirata. See aga ei kehti olemasolevate üürilepingute üüritõusu kohta. Üüripidur ütleb: Uute üüride üür ei tohi olla rohkem kui 10 protsenti kõrgem kohalikust võrdlevast üürist.

Et rendihinnad ei tõuseks, vaid jääksid suurlinnades taskukohaseks, on rendihinna pidur. See kehtib aga ainult uute üüride kohta.

Fotod: iStock / gopixa

Kui palju ette tuleb üüritõusust teada anda?

Kui üürileandja soovib üüri tõsta, peab ta seda tegema aegsasti ja teavitama üürnikku teatud viisil. Samuti peab ta andma talle võimaluse kõrgemale üürile vastu vaielda. Täpsed reeglid sõltuvad taotletava üüri tõstmise liigist.
 

Astmestatud üür: Üüritõusust ei ole vaja täiendavat teadaannet

Kui üürilepingus või hilisemas lepingus on ette nähtud astmeline üür, siis selle lepingu leiab vastavast lepingust. Järgmisest selliselt kokkulepitud üüritõusust üürnikku teavitama ei pea. See tuleneb otseselt lepingutingimustest ja on üürnikule piisavalt teada. Nendel juhtudel ei pea üürnik määrama nõusoleku- ega järelemõtlemisaega. Selle mudeliga antakse üürnikule ainult 12-kuuline periood, mille jooksul üüritõusu ei planeerita.
 

Üüritõus kaasajastamise või kohaliku võrdleva üüriga kohandamise tõttu

Üüri kohandamisest kohalikule võrdlevale üürile või kaasajastamise tõttu tõstmisele tuleb üürnikku sellest kirjalikult teavitada. Igal juhul peab üüri tõstmine olema siis põhjendatud. Teave üüri tõstmise ja selle põhjuse kohta tuleb saata üürnikule kirjalikult. Küll aga piisab meili teel saatmisest. Teadet ei pea tingimata postiga saatma.
Kuna üürnik peab sellisel juhul üüri tõstmisega nõustuma, tuleb talle anda ka vähemalt 2-kuuline järelemõtlemisaeg peale väljakuulutamist. Selle aja jooksul on üürnikul võimalus väljakuulutatud üüritõusu formaalselt ja sisuliselt kontrollida ning vajadusel oma nõusolekust keelduda. Kui üürnik oma nõusolekut ei anna, on üürileandjal pärast antud järelemõtlemisaja möödumist üürniku nõusoleku saamiseks aega veel 3 kuud.
Sellega seoses tuleb ka märkida, et üürnikel on eriõigus lõpetada kõrgendatud üüri väljakuulutamine, mis lühendab üürilepingu etteteatamistähtaja 2 kuuni.

Milliseid tähtaegu tuleb üüri tõstmisel järgida?

Üüri tõstmise puhul tuleb kinni pidada fikseeritud tähtaegadest. Põhimõtteliselt peab kahe üüri tõstmise vahele jääma vähemalt 12 kuud, mille jooksul üür ei tõuse. Üüri tõstmine on üldjuhul seaduslik vaid kord aastas ja uue üüri puhul on see lubatud alles pärast selle 12 kuu möödumist.
Üüritõusust tuleb ette teatada vähemalt 2 kuud. Kui uuel üürimisel indeksi- või astmelist üüri kokku ei lepitud ja üür on pärast esimese rendiaasta lõppu veel tõusmas, järgneb aastasele faasile, mil üüri tõsta ei lubatud, nn. järelemõtlemisaeg üürniku jaoks. Selle kahe kuu jooksul on üürnikul võimalus juurdekasvu kontrollida ja vajadusel korrigeerida. vastuollu minna. Kui üürnik selle aja jooksul üüri tõstmisele vastu ei ole, jõustub see kolmanda kuu alguses pärast üleandmist.
See kahekuuline järelemõtlemisaeg vastab etteteatamistähtaja pikkusele. Kuna väljakuulutatud üüritõus jõustub alles kolmanda kuu alguses pärast väljakuulutamist, siis uue üüri korral saab seda tõsta alles 15 kuu pärast:
 

  • Üüritõusuta etapp: 12 kuud
  • Etteteatamis- ja järelemõtlemisaeg: 2 kuud
  • varaseim võimalik suurendamise kuupäev: 15. Üürilepingu kuu
     

Kui üürileandja soovib vaatamata üürniku vastulausele kõrgemat üüri maksma panna, peab ta üürniku nõusoleku kohtu kaudu välja nõudma.
Ka siin on tähtaeg, mille jooksul peab vastav avaldus kohtusse laekuma: Üürileandja peab üürniku nõusoleku saamiseks hagema 3 kuu jooksul pärast antud kaalutlustähtaja möödumist.
Kui üürileandja tõstab pärast moderniseerimismeetmeid üüri, peab ta sellest üürnikule 3 kuud ette teatama. Ka sel juhul peab üürnik suurendamisega nõustuma ja ka siin annab seadus üürnikule eriõiguse ülesütlemiseks lühendatud etteteatamistähtajaga 2 kuud.

Kui üürileandja soovib pärast moderniseerimist üüri tõsta, peab ta sellest ette teatama. 

Fotod: iStock / hanohiki

Millist teavet peab üüritõusu teade sisaldama??

Selleks, et üüri tõstmine oleks juriidiliselt kehtiv, peab see sisaldama teatud teavet. See on ainus viis tagada, et see peab ellu jääma kõik õiguslikud vaidlused, mis võivad olla vajalikud:
 

  • Pöördudes kõigi mõjutatud üürnike poole
  • Kuupäev, millest uus üür peaks kehtima
  • uus üür, sealhulgas vana üüri vahe
  • Üüri tõstmise põhjus
  • Piirkonnas tavapärase üüriga kohandamise korral: küsi üürniku nõusolek ja pane tähele, et nõusolekuks loetakse passiivsust.
  • Moderniseerimisest tingitud üüritõusu puhul viide BGB § 555d (Millal peab üürnik moderniseerimist taluma?).

Üürnik peab nõustuma üüri tõstmisega?

Põhimõtteliselt, kui üürileandja soovib üüri tõsta, peab ta esmalt saama üürniku nõusoleku. See aga ei tähenda, et üürnikud saaksid meelevaldselt tõrjuda ebameeldivaid üüritõususid. Üürnik saab üüri tõstmisega nõustumisest keelduda vaid juhul, kui üüri tõstmise seadusest tulenevaid tingimusi ei ole järgitud. Et kõrgemast üürist õigustatud keeldumine polekski võimalik, peaksid üürileandjad kindlasti järgima ülalkirjeldatud rangeid juriidilisi nõudeid.
Iga üüri tõstmise korral peab üürileandja andma oma üürnikule 2-kuulise perioodi, mille jooksul ta saab nõude õiguslike tingimustega üksikasjalikult tutvuda. Seejärel tuleb anda heakskiit. Nõusoleku endaga ei ole seotud rangeid reegleid. Seda saab teha mitteametlikult või vaikimisi, suuliselt või lihtsalt tõstetud üüri soovitud ajal üle kandes.
Üürnikul on õigus keelduda oma nõusolekust üüri tõstmiseks vaid juhul, kui seadusest tulenevad kõrgema üüri nõuded ei ole täidetud. Kui aga kõik tingimused on täidetud, võib üürileandja nõuda nõusolekut. Kui üürnik keeldub üüri tõstmisega nõustumast, on üürileandjal õigus selle nõusoleku saamiseks kohtusse kaevata (§ 558b lg. 2, lause 1 BGB). Pärast heakskiiduperioodi lõppu on tal selleks aega 3 kuud.
Samuti on võimalus, et üürnik nõustub tõstetud üüriga vaid osaliselt. See võib juhtuda näiteks siis, kui üürniku seisukohast on ülempiir ületatud, s.t üür on 3 aasta jooksul tõusnud üle 15 või 20 protsendi (olenevalt vallast). Kui üürniku ja üürileandja seisukohad selles osas lähevad lahku, on üürileandjal võimalus küsida nõusolek ka kohtust.
Teisiti on olukord siis, kui üürilepingus on kokku lepitud regulaarne üüritõus indeksi osana või astmeline üür. Nende tähtajaks ei ole vaja igal aastal üüri tõstmiseks üürnikult uut nõusolekut hankida. See antakse siis, kui leping on sõlmitud kogu kokkulepitud perioodiks.

Raamatunipp: üür ja üüri tõus

Raamatu saate Amazonist tellida siit.

Foto: Haufe

Üüripidur kehtib järjest rohkemates omavalitsustes. Selles on kirjas, et elamispinna ümberüürimisel ei tohi uus üür ületada kohalikku võrdlevat üüri rohkem kui 10 protsenti. Lubatava üürisumma kokkuleppimiseks on lisaks sellele määrusele veel palju teada. Seda näitab Haufe Verlagi koostöös Haus + Grund Munichiga koostatud põhjalik juhend "Rent ja renditõus" selge. Samuti saavad lugejad teada, mis ajaks peavad elanikud hiljemalt üüri tasuma, mis saab siis, kui üürnikud rikuvad oma kohustusi ja millistel juhtudel on üüri alandamine seaduslik.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here