Ostja ja müüja sõlmivad majale üürilepingu ja samal ajal ostu-müügilepingu. Ostja kolib esmalt üürile ja kohustub ostma maja viie, kümne või kahekümne aasta pärast - fikseeritud ostuhinnaga. Ostuhinnast arvestatakse täielikult maha seni makstud üür pluss teatud sissemakse. Lisaks on tavaline, et üüriostja teeb enne lepingute notariaalset vormistamist ühekordse sissemakse kuni 20 protsenti. Kui rahalisi vahendeid selleks napib, on sageli võimalus ka osamaksetena maksta, kuid see tõstab igakuist kogukoormust oluliselt. Pärast tähtaega on ülejäänud võlgnevus tähtaeg ning omandi ülemineku teostab notar. Mõnikord nõutakse ka lõpetamistasu.
Hea teada: Vara järkjärguline omandamine kokkulepitud järelmaksuga on tagatud notarilepinguga. Lisaks ei ole vahendajana kaasatud ühtegi panka ega kinnisvaraühistut.
Üürile andmisel tuleks hoolikalt kaaluda plusse ja miinuseid ning kaitsta end lepinguliselt riskide eest.
Fotod: iStock / ah_fotoboxJärelmaksu alternatiiv: optsiooni ost
Kui te pole veel kindel, kas soovite maja tõesti osta, võite valida ka optsiooni ostmise. Lisaks üürilepingule siin ostu-müügilepingut ei sõlmita, vaid omanik või müüja - tavaliselt korteriühistu või kinnisvaraarendaja - loob kinnistusraamatu kande abil üürniku kasuks optsiooniõiguse. Üürnik saab, kuid ei pea, omandama kinnisvara praegu määratud tingimustel.
Ka selle järelmaksumudeli puhul maksab üürnik omanikule igakuise summa. Erinevalt tavalisest järelmaksust on see aga sissemakse mudel, mis läheneb klassikalisele hooneühistu laenulepingule: lisaks igakuisele üürile säästate summat X, mille eest hoolitseb ühistu ja mis on valmis eraldamiseks Y aasta pärast. Alles siis saate kinnisvara osta – või mitte.
Ühistuoptsioonide ostumudelid kestavad tavaliselt 25 aastat – see jätab üürnikul piisavalt aega vajaliku summa kogumiseks, kui ta juba oma tulevases kodus elab.
Hea teada: Võimalus kantakse notari poolt üleandmisteatena kinnistusraamatusse, seega on see juriidiliselt ohutu. Reeglina on aga igakuine üür optsiooni ostmisel oluliselt kõrgem kui kohalik võrreldav üür. Seda seetõttu, et omanikud loodavad, et suurenenud panus motiveerib üürnikke ostma, vastasel juhul lähevad makstud üürid saamata.
Seaduslik ja tegelik omanik Järelmaksu puhul läheb seaduslik omand müüjalt ostjale üle alles pärast ostuhinna tasumist. Kasulik omanik vahetab omanikku kohe pärast lepingu sõlmimist. See tähendab, et kinnisvara ostjana peate tavaliselt tasuma halduskulud ja kinnisvara hoolduse eest kohe pärast lepingu sõlmimist.
Järelmaksu eelised ja puudused
eeliseid
- Järelmaksuks ei pea laenu võtma, et ei tekiks võlgu.
- Kuna müüja lükkab maja ostuhinna täismahus teatud perioodiks edasi, siis pangaintressikulud puuduvad.
- Toitlustus- või tekstiilitööstuse ettevõtjatel või noortel FIEdel on ebaregulaarse sissetuleku tõttu raskem pangast ehituse finantseerimiseks laenu saada - nende jaoks pakub järelmaks eeliseid ja on reaalne variant.
- Neile, kes soovivad kindlasti osta kindlat kinnisvara, kuid ei oma veel omakapitali, pakub järelmaksu võimalust unistuste maja ette broneerida ja hiljem osta.
- Igakuine üür läheb üürileandja tasku asemel teie enda koju.
- Üüriostja saab kohe oma kodu ja aia oma soovide järgi kujundada, sest see jääb hiljem nende omaks.
Veendu, et liisingu ostu-müügileping on notariaalselt tõestatud, vastasel juhul pole sul korterile ega majale õigusi.
Fotod: iStock / Chalirmpoj Pimpisarnpuuduseks
- Järelmaks kõlab omakapitalita noorte jaoks ahvatlevalt – aga kes ei suuda kapitali säästa, ei pruugi maja ülalpidamiskulusid katta.
- Tavaliselt on odavam saada rahastust panga kaudu. Eelkõige saavad noored pered kasu riiklikest toetustest, nagu ehitustoetus või eluasemetoetus, samuti sooduslaenud.
- Mõnel juhul pakutakse järelmaksu mudelitena ülehinnatud või ebapiisavaid maju, mis pole kinnisvaraturul ostjaid leidnud.
- Optsiooniostu võimalus annab ostjale võimaluse kinnisvara ostmisest taganeda, kuid see on kallim: üür on tavaliselt oluliselt kõrgem kui kohalik võrreldav üür.
- Kui korteriühistu, kinnisvaraarendaja või üürileandja läheb vahepeal pankrotti, võib kaotada seni makstud üür, nagu ka potentsiaalne kodu.
Need on järelmaksuga seotud riskid
Järelmaksuga ostuga kaasnevad riskid! Sest üürimaksega, mis olenevalt elurajoonist ei ole vähetähtis, tuleb osa finantseerimisest ja säästust. Paljud pered ei saa seda topeltkoormust endale lubada. Kui allesjäänud võlg tuleb tasuda ja intressid on selleks hetkeks ootamatult tõusnud, on võimalik laen oodatust kallim.
Kuigi esmapilgul tundub, et see on lihtne viis maja müümiseks või ostmiseks, ei taha järelmaksumudel tegelikult Saksamaal kanda kinnitada – isegi mitte riigi subsideeritud järelmaksu idee. Selle põhjuseks on ühelt poolt mainitud riskid, aga ka asjaolu, et järelmaksulepingud on üksteisest väga erinevad ja need tuleb koostada individuaalselt. Siiski on võhikuid varitsemas mõningaid lõkse.
jootraha Järelmaksu ostmisel ärge kiirustage millegagi. Kõige parem on enne pangast uurida, kas hüpoteeklaen ei pruugi olla odavam. Seal on sihtfinantseerimine ja sooduslaenud, eriti noortele peredele, nii et järelmaksu pole sageli parim valik.
Üüri ostmiseks ei ole tavaliselt noortele peredele parim lahendus.
Foto: istock / fizkesLiisinguleping: peaksite sellele tähelepanu pöörama
Mida peaks järelmaksuleping sisaldama
- Järelmaksu lepingus määravad üürileandja ja järelmaksu ostja ühiselt kindlaks netoüüri summa, mis tasaarveldatakse ostuhinnaga.
- Üüri ostjana peaksite endalt küsima, kui kaua soovite olla seotud.
- Optsioonide ostmisel arvestab ühistu, kui kauaks ta annab huvitatud isikule siduva ostuõiguse. Vastutasuks on üürnikul võimalik loobuda üürilepingu lõpetamisest samaks ajaks.
- Pane lepingus kirja, mis juhtub siis, kui alandad üürilepingu kehtivuse ajal üüri. Kas kokkulepitud üür või vähendatud summa tasaarveldatakse ostuhinnast?
- Kes maksab kinnisvaramaksu või kindlustust? Kes maksab ülalpidamiskulud? On mõeldav, et üürileandja maksab üüriperioodi jooksul ja laseb kulud hüvitada peale ostuoptsiooni realiseerimist.
Järelmaksu lepingus lisareeglid
- Enne järelmaksulepingu allkirjastamist tehke selgeks, kuidas saate mudelist varakult väljuda.
- Ja see, mis saab teie säästetud säästudest, peaks lõppkokkuvõttes otsustama optsioonide ostmisel ostuvõimaluste kasuks või esitama ühistu või kinnisvaraarendaja pankrotiavalduse.
- Olge ettevaatlik, kui pakkuja investeerib teie osa finantseeringust aktsia- või kinnisvarafondidesse – halvimal juhul on raha hiljem kadunud.
- Leppige üürilepingus kokku eriline tagasimakseõigus. Kui saate näiteks pärandist raha, on teil võimalus seda tagasimakseperioodil kasutada ostuhinna tagasimaksmiseks ja seeläbi võla kiiremaks vähendamiseks.
Juhtumiuuring järelmaksuga ostmiseks
Meierite pere tahaks elada oma neljas seinas. Ta mõtleb, kas järelmaks tasub tema jaoks ära. Leiad vastava pakkumise ühepereelamule. Müüja küsib 157.500 eurot. Selle eest tuleb Meieritel teha ühekordne makse 15.Kaasa võtta 750 eurot. Kuu üür on 836,87 eurot, säästu osa 144,38 eurot, seega kokku 981,25 eurot. Säästukomponent teenib intressi kolm protsenti. Kümne aasta pärast peavad nad kinnisvara ostma. Professionaal teeb matemaatika: kohe ostmine oleks Meieritele palju odavam.
Omandamine järelmaksuga
| Ostuhind: | 157.500.00 eurot |
| Säästusumma 10 aasta jooksul koos ühekordse maksega | 41.301,67 eurot |
| Ülejäänud ostuhind 10 aasta pärast: | 116.198,33 eurot |
| Intress: | 5,5 protsenti |
| Kuu määr: | 981,25 eurot |
| Kinnistu on | võlgadeta pärast 24 aastat |
Klassikaline ost laenuga
| Ostuhind: | 157.500 eurot |
| Omaosalus: | 15.750 eurot |
| rahandus: | 141.750 eurot |
| Intress: | 4,75% |
| Fikseeritud intressimäär: | kümme aastat |
| Kuu määr: | 981,25 eurot |
| Tagasimaksmine: | 2% |
| Järelejäänud võlg pärast fikseeritud intressimäära aegumist: | 77.372,47 eurot |
| Ühenduse intressiga 5,5% ja kinnipidamisega | võlgadeta pärast 18 aastat |
Allikas: Tüüringi tarbijanõustamiskeskus
Järeldus: Järelmaksu mudeli puhul peab perekond Meier maksma ostuhinda kuus aastat kauem. See viib järelmaksu mudeli umbes 70-ni.650 eurot kallim.
Majaomand: need reformid kehtivad
Korteriomandiseadus (KOR) kehtib valdavale enamusele erakorteriomanikest ja on vahepeal oluliselt uuenenud. Struktuursed muudatused, näiteks uus fassaadide soojustamine, saab nüüd otsustada lihthäälteenamusega. Lisaks antakse administraatorile ja haldusnõukogule rohkem pädevusi.
