Üüripidur: üürnikud ja üürileandjad peaksid teadma, et

Millal hakkab kehtima üüripidur??

Kui liidumaa on teie kinnisvara asukoha piirkonna kohta välja andnud kohustusliku määruse, mis kuulutab selle piirkonnaks, kus eluasemeturg on pingeline, peate kinni pidama üüripiirangust. Vastavalt. BGB § 556d (2) kuulutatakse sellisteks, kui:
 

  • üürihinnad tõusevad riigi keskmisest oluliselt kiiremini,
  • leibkondade keskmine lisakoormus ületab selgelt riigi keskmist,
  • elanike arv kasvab, ilma et uusehitustegevusega tekiks vajalikku elamispinda või
  • suure nõudluse korral on vabade ametikohtade määr madal.

Kus rakendub rendihinna pidur?

Üüripidur võiks teoreetiliselt kehtida üle riigi. Tegelikult on aga piirkondlikud erinevused suured. Sest rendihinna pidur kehtib ainult seal, kus liidumaa on selle määrusega välja andnud. See juhtub siis, kui üürnike olukord eluasemeturul on nii kriitiline, et paljud inimesed ei saa enam endale eluaset lubada. Siin on üüripidur mõeldud järjest tõusvate üüride ohjeldamiseks.
Hamburgis, Berliinis ja Nordrhein-Westfalenis kasutati võimalust esmalt. Hiljem määrasid Baieri, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hesse, Mecklenburg-Vorpommer, Alam-Saksimaa, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein ja Tüüringi piirkonnad, kus kehtib üüripidur. Schleswig-Holsteinis aga jõustus määrus 30. kuupäeval.11.Taas kaotati 2019. aastal. Alam-Saksimaal tunnistas Hannoveri piirkonnakohus 2020. aasta suvel kehtetuks sealse rendihinna piduri algkuju. Uus määrus võetakse vastu 2020. aasta hilissügisel. Sellega kaotatakse viis 12-st algsest linnast, sealhulgas suurem linn Wolfsburg. Uus rendipidur rakendub ka seitsmele juba kaasatud Põhjamere saarele. Saksimaal, Saksi-Anhaltis ja Saarimaal pole üüripiduri rakendamise võimalust aastani 2020 ikka veel kasutatud.
Vastavalt 2020. aasta üüriseaduse muudatusele saavad osariigid nüüd täpsustada valdkondi, kus üürihinnapidur kehtib kuni 2025. aastani, mitte ainult 2020. aasta lõpuni. 
Tähtis: Võimalik, et määrus ei kehti tervele linnale, vaid ainult selle mõnele osale. Et selles täiesti kindel olla, tasuks täpsemalt uurida vastutavast linnast või vallast.

Üürikontrolliga Saksamaa suurimad linnad (2020. aasta oktoobri seisuga) linnriik
Berliin, linn Berliin
Hamburg, vaba ja hansalinn Hamburg
München, osariigi pealinn Baieri
Köln, linn Nordrhein-Westfalen
Frankfurt Maini ääres, linn Hesse
Stuttgart, osariigi pealinn Baden-Württemberg
Düsseldorf, linn Nordrhein-Westfalen
Bremen, linn Bremen
Nürnberg Baieri
Bonn, linn Nordrhein-Westfalen
Munster, linn Nordrhein-Westfalen
Karlsruhe, linn Baden-Württemberg
Mannheim Baden-Württemberg
augsburg Baieri
Wiesbaden, osariigi pealinn Hesse
Freiburg im Breisgau, linn Baden-Württemberg
Erfurt, linn Tüüringi
Mainz, linn Rheinland-Pfalz
Rostock Mecklenburg-Vorpommeri
Kassel, dokumentaallinn Hesse
Ludwigshafen Reini jõel Rheinland-Pfalz
Potsdam, linn Brandenburg
Darmstadt Hesse
Heidelberg, linn Baden-Württemberg
Offenbach Hesse
* Allikas: Saksa Ametiühingute Konföderatsioon (DGB)   

Kui palju võib üür vaatamata üüripidurile tõusta?

Mida see teie jaoks tähendab? Öeldakse, et olemasoleva korteri uue üürimise üür ei tohi ületada kohalikku võrdlevat üüri rohkem kui kümme protsenti. Kui palju see võrdlev üür on, saad teada oma linna või valla avaldatavast üüriindeksist.

Üüripidur: üüriindeks on ülioluline

Üüripiduri rakendamiseks on eelduseks vastava linna või valla kehtiva üüriindeksi tundmine. Sest selleks, et olla kindel, et üür ei ületa enam kui kümme protsenti kohalikust võrreldavast üürist, peavad olema teada hetkeväärtused.
Tähtis: Kui sa ei üüri korterit, vaid üürid maja, siis ei ole siinset võrdlevat üüri nii lihtne määrata, sest üüriindeksit tavaliselt üürimajadele ei koostata. Siin tuleb kohaliku võrdleva üüri määramiseks võrrelda kolme võrreldava kinnistu üürihindu. Keskmine üür annab siis kohaliku võrdleva üüri.

Millised erandid on üürihinna piduril üürileandjatel?

Teatud juhtudel ei pea üürileandjana muretsema üüripiduri pärast. Ja isegi mitte siis, kui teie kinnistu asub piirkonnas, mis on määrusega kuulutatud pingelise eluasemeturu piirkonnaks. Siis saab üüritasu vabalt määrata seadusega lubatu piires. Nendel juhtudel ei võeta rendihinna pidurit arvesse:
 

  • Uued hooned: Kui maja oli äsja ehitatud ja esimene rent toimus peale 1. oktoober 2014 rendipidur ei rakendu.
  • Moderniseerimised või. Renoveerimine: Kas olemasolev korter on terviklikult kaasajastatud või. renoveeritud, nii et selle eest tehtud kulutused moodustasid rohkem kui kolmandiku summast, mis oleks olnud samaväärse uue hoone puhul, ei pea te üüri määramisel järgima üüripidurit.
  • Kõrged üürihinnad minevikust
  • Üür määrati enne üüripiduri kehtima hakkamist.

Üüripidur 2019 ja 2020 pingutatud

Kuna erandeid kasutati sageli ära, karmistati 2019. ja 2020. aasta üüripiduri regulatsioone. Alates 2019. aastast on üürileandjad kohustatud andma üürnikele soovimatut teavet, näiteks eelüürimise või moderniseerimise kohta, kui nad soovivad üürihinnapidurist mööda hiilida ja sellele erandile tugineda (paragrahvi 556e lõige. 1 ja 2 BGB).
1. päeval. aprill 2020 toimus veel üks seadusemuudatus (BGB § 556g): Üüripidur on nüüd tagasiulatuv alates sissekolimise päevast. Kõik, kes üürileandjat üürihinna piduri eiramise pärast noomisid, said tagasi nõuda vaid pärast kaebuse esitamist sissenõutavaks muutunud ülemäära kõrged üürid. See määrus kehtib jätkuvalt kõikidele üürilepingutele, mis on sõlmitud enne 1. aprill 2020. Kõikide tagantjärele tekkivate üürilepingute puhul on üürnikel nüüdsest alates perioodi algusest aega 30 kuud üürihinna piiriga vastuolus olevad üürid nõudmisel tagasi nõuda, nagu seni tekstis (kiri või e-kiri). Üürnikud peavad siis ikkagi kõnealuses korteris elama. Alates 2019. aastast on kvalifitseeritud kaebuse asemel piisanud lihtkaebusest. See tähendab: Põhjendus ei ole taotluses enam vajalik. Üürnik peab lihtsalt selgeks tegema, et üür on liiga kõrge ja mainima, et üürileandja teeb üüripiduri erandi, kui ta seda teeb.

Üüripiduriga jäävad üürid suurlinnades taskukohaseks – poliitika plaani järgi.

Foto: Fotolia / Tiberius Gracchus

Üüripidur kehtib ka indeksüüride ja astmeliste üüride puhul?

Kui sõlmite üürnikuga indeksliisingulepingu, on teil võimalus üüripidurist mööda hiilida. Sest indeksi üüri puhul ei põhine üür kohalikul võrreldaval üüril, vaid tarbijahinnaindeksil. Selle määrab föderaalne statistikaamet.
Indeksliisingu puhul peab ainult esialgne üür vastama Saksa tsiviilseadustiku (BGB) paragrahvi 556d nõuetele. Kui tarbijahinnaindeks tõuseb tugevalt, on indeksi üür sellel põhinev ja võib seetõttu olla edaspidi kõrgem, kui üüripiduri järgi lubataks.
Astmelise üüri puhul selgub edaspidi makstav üür lepingu sõlmimisel. Siin kehtib reegel, et nii esialgne üür kui ka hilisemad lõpetamised peavad sobima üüripiduriga. Täpsemalt tähendab see seda, et tulevikus rakendatavad tõusud ei tohi olla rohkem kui kümme protsenti kõrgemad tollal tavapärasest võrdlevast üürist.
Üürileandjana tasuks plaanitud hooaegadeks ikka suured sammud ette võtta. Kui tegelikult tuleb nii, et kohalikud üürihinnad tõusevad oodatust vähem, siis oleks rakendatud jaotamine õigusvastane, kui kogu üürileping ei oleks kehtetu. Üürnikul poleks lihtsalt kohustust maksta seda koolilõpu osa, mis ületab kümmet protsenti.

Kas ilma üüripidurita saab üüri tõsta nii palju kui tahan?

Üüripidur on vahend üüride hoidmiseks üürnikusõbralikus raamistikus. Kuid isegi enne üürihinna piduri kehtestamist ei saanud kinnisvaraomanikud valimatult renti tõsta – ega saa seda teha ka linnades, kus üürihinnapidur ei kehti.
Üüri on lubatud tõsta vaid maksimaalselt 20 protsenti kolme aasta jooksul. Siin räägitakse nn ülempiirist. Mõnes liiduriigis on seda maksimumväärtust ülempiirimääruse abil vähendatud isegi maksimaalselt 15 protsendini.
Kuna see määrus piirab ka üürileandjaid nende tasuta hinnakujunduses, räägivad paljud siingi üüripidurist. Uurige vastutavast linnast või vallast, milline määrus teie kinnistu asukohale kehtib.

Samuti võite olla huvitatud seadusest ja maksudest Üüriseadus: teie õigused ja kohustused üürniku ja üürileandjana Kinnisvaraalane oskusteave 10 kõige kallimat linna Saksamaal aastal 2020 Hoone säästmine ja rahandus Uuring: eluasemekulud madalamad kui üürimine

Üüripidur pole vaieldamatu

Nii tervitatav kui üüripidur on üürnike seas, on see üürileandjate seas vastuoluline. Ja see pole sugugi tingitud sellest, et üürileandjad tahavad väidetavalt halastamatult end üürnikega rikastada. Pigem on mõnes kohas raske, kui mitte peaaegu võimatu, üürihinnapidurist kinni pidada: kus üüriindeksit pole – see on näiteks Bremenis – või see on väga vananenud, on raske maksta. hetkel mõistlik üüri leid, mis ei ole seadusega vastuolus.
Ja veel üks punkt on selge vastuolu seoses üüripiduriga: määruse tõttu ei näe mõned üürileandjad enam stiimulit majade kaasajastamiseks. Üüri maksimumsumma on ju vahel selgelt reguleeritud, nii et kavandatavad meetmed ei tasu sageli üürileandjatele enam lihtsalt ära.
Kuid on ka täpselt vastupidine: kui maja on luksuslikult renoveeritud ja selle kulud ületavad kolmandiku summast, mis oleks samaväärse uusehitise puhul tasumisele kuuluv, siis üüripidur ei rakendu, nagu eespool kirjeldatud. Kui selle kulud kanduvad üürnike kanda, toob see sageli kaasa selle, et kauaaegsed üürnikud peavad välja kolima ja oluliselt jõukamad korteri üle võtma.
Ja on veel üks probleem, mida õiguslik regulatsioon ei ole veel lahendanud: üldiselt on suur nõudlus atraktiivsetes asukohtades korterite üürimise järele. Reeglina taotleb siia korterit arvukalt, vahel isegi sadu huvilisi. Üüripiduri tõttu võiks mõni inimene seda elamispinda rohkem lubada. Kuna aga üürileandjad valivad reeglina kõige maksejõulisemad üürnikud, ei aita seadus tegelikult väiksema sissetulekuga kodanikke. Samuti on tõenäolisem, et nad jäävad edukamaks majutuse leidmisel äärelinnas ja äärelinnas, kus konkurents on vähem kõrge sissetulekuga.

Üüripidur kehtib ainult uute üüride puhul.

Fotod: Fotolia / Natalie Prinz

Üüripidur kohtus

Üüripidur ei tekita mitte ainult kriitikat, vaid ka õigusvaidluste kohtades. Berliini ringkonnakohus (AZ 67 O 149/17) leidis, et üüripidur ei pruugi olla põhiseadusega kooskõlas. Kohtunikud olid kriitilised selle suhtes, et määrus seadis üürileandjad erineval määral ebasoodsasse olukorda, kuna üürihinnad on Saksamaal väga erinevad. See ei ole objektiivselt põhjendatud ega järgita põhiseaduse artiklis 3 sätestatud võrdsuse põhimõtet. Seejärel uuris föderaalne konstitutsioonikohus üüripiduri kokkusobivust põhiseadusega ja otsustas 2019. aasta suvel: määrused ei ole põhiseadusega vastuolus.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here