Tähtajalise üürilepingu vormis sõlmitud tähtajaline üürileping määrab algusest peale üüriperioodi lõpu. Üüriseaduse kohaselt ei saa üürileandjad ega üürnikud enne üüriperioodi lõppu üles öelda. Erandiks on etteteatamata ülesütlemine: Üürileandja jaoks võib selleks olla näiteks üürniku võlgnevus. Üürnik võib lepingu etteteatamata üles öelda, kui korteri kasutamine on seotud olulise terviseriskiga - näiteks asbesti tõttu.
Üürilepingu ajutine lõppemine võib olla eeliseks, aga ka puuduseks: Üürileandja ei saa tähtajalise üürilepingu kehtivuse ajal isiklikuks tarbeks lepingut üles öelda – samas ei saa ka üürnikuna lepingut ennetähtaegselt üles öelda, näiteks seetõttu, et teie isiklikud asjaolud on muutunud. Tähtajalise üürilepinguga on üürnikud tavaliselt korteriga seotud kauemaks kui tähtajatu üürilepinguga. Selle eest ei saa üürileandja aga üüri tõsta kuni üüriperioodi ajutise lõpuni. Erand: tähtajalises üürilepingus oli üüri tõstmise võimalus selgesõnaliselt kokku lepitud. Selle üürilepingu erivorm on eluaegne elamisõigus. See tähendab, et üürileping on "piiratud" eluaegselt.
Pange tähele, et tähtajaline üürileping ei ole nii lihtne: Üürileandja võib nn kvalifitseeritud ajutise üürilepinguga üüriperioodi piirata ainult siis, kui ta suudab esitada mõjuva põhjuse. Põhjused, mis õigustavad tähtajalist üürilepingut: Üürnikul on hiljem korterit vaja ise või on plaanis ulatuslikud renoveerimis- või lammutustööd (BGB § 575). Tähtajalise üürilepingu lõppemisel tuleb üürnikul välja kolida vaid juhul, kui tähtajalise üürimise esialgne põhjus on endiselt olemas.
Üürileandja ja üürnik peavad alati kirjalikult kokku leppima tähtajalised üürilepingud, märkides ära piirangu põhjuse - vastasel juhul loetakse üürileping tähtajatuks üürilepinguks.
Tähtajaline üürileping lõppeb etteantud kuupäeval – isegi kui soovid tegelikult korteris kauemaks jääda.
Foto: iStock / sturtiKuni 31. augustil 2001 said üürileandjad ja üürnikud sõlmida ka lihtsaid tähtajalisi üürilepinguid vastavalt üüriseadusele. Nende kohta kehtib järgmine: Kui üürnik soovib üürilepingu jätkamist kaks kuud enne lepingu lõppemist, võib ta korteris või majas viibida tähtajatult – välja arvatud juhul, kui üürileandjal on ülesütlemiseks põhjust, nt isiklikuks kasutamiseks. Vana tähtajaline üürileping kehtib ainult üürilepingutele, mis on sõlmitud enne 1. septembril 2001 lõpetati vastavalt. Tänapäeval ei suuda üürileandjad ja üürnikud selles enam kokku leppida.
Üürilepingud: allüür
Kui üürnik sõlmib üürilepingu allüürnikuga, siis on allüürileping (BGB §-d 540, 535). Sageli räägitakse ka teise järgu üürisuhtest. Allüürileping on huvitav üürnikele, kes hetkel oma korterit ei vaja, kuna elavad näiteks teatud aja teises linnas või välismaal, kuid ei soovi oma korterist loobuda.
Et miski allüürile andmisel ei takistaks, tuleks enne üürileandjaga rääkida. Üüriseaduses on isegi seadusega reguleeritud, et viimane peab allüürilepinguga nõustuma. Oluline on, et üürnikul oleks õigustatud huvi: Näiteks kui üürnik ei suuda partnerist lahkumineku tõttu enam üksi üürikulusid tasuda või viibib välismaal vaid paar kuud. Kaheaastane välismaal viibimine, mille jooksul mööbel soodsalt garaažis hoitakse, ei kuulu enamasti nende hulka.
Kui põhiüürnik on allüürile andmisega nõustunud, tuleb teises etapis vormistada allüürileping. Kõige olulisem erinevus tavalisest üürilepingust on see, et põhiüürnik ja allüürnik sõlmivad omavahel lepingu – üürileandja jääb kõrvale. See tähendab ka seda, et kehtima jääb eelmine leping üürileandjaga ning temale üürniku õigused ja kohustused. Kohustuste eiramise korral võidakse põhiüürnikule saata hoiatus.
Näpunäide: Lepingupartnerite õigused ja kohustused on üürilepingus välja toodud mitmel leheküljel. Siiski leitakse, et paljud lepinguklauslid on üleliigsed ja mitte kõik ei ole tõhusad. Kui üürileandjal tekivad nõuded üürilepingu alusel, peaksid üürnikud klauslit esmalt kontrollima ekspertidel. Sellistel juhtudel võib nõu küsida ka üüriühistult.
Üliõpilaste seas on väga populaarne ka allüürimine: kui plaanite viibida välismaal, võib keegi teine sisse kolida ja korterit ei pea lõpetama.
Fotod: iStock / AleksandarNakicÜürilepingud: Ärirent
Äripindade üürimisel sõlmitakse kahe poole vahel nn. üürileping. Äripinnad üürilepingu mõistes on kinnisvara, mida kasutatakse peamiselt äriotstarbel: laod ja tootmissaalid, kauplused või supermarketid või büroohooned ja spordikeskused.
Peamine erinevus eluruumi üüriseadusest seisneb selles, et siin ei ole esiplaanil üürniku kaitse – üürnikel ja üürileandjal on võrdsed õigused. Põhimõtteliselt saab üürilepingu sõlmida ettemääratud tähtajaga. Erinevalt eraõiguslikest üürilepingutest ei vaja üürileandja tähtajaks mõjuvat põhjust. Kui üürileping on tähtajatu, saab üürileandja selle lõpetada vaid olulisel põhjusel. See hõlmab üüritava vara kahjustumist või üürivõlgnevust – ärirendi puhul ei ole aga isiklikuks kasutamiseks lõpetamine võimalik. Et nii üürnikud kui ka üürileandjad saaksid paremini planeerida ja vältida tarbetuid riske, sõlmitakse üürileping sageli tähtajalise lepinguna.
On tõsi, et äripinna üürimisega saab palju raha teenida - nagu kinnisvara kui kapitaliinvesteeringuga -, kuid üürileandjana on teil vaja palju kogemusi ja vajalikku oskusteavet. Meie artiklis Reklaamreklaamide üürimine: hea raha vähese pingutusega? selgitame, millele tähelepanu pöörata, ja anname lisateavet rendilepingu kohta.
Üürilepingud: garaaži üürileping
Sageli antakse üürile garaaž koos korteri või majaga. Seega on sõlmitud tähtajatu või tähtajaline üürileping, mis hõlmab mõlemat kinnisvara. Kuid juhtub ka seda, et garaaž või parkimiskoht mitmekorruselises parklas antakse üürile eraldiseisva garaaži üürilepinguga korterist sõltumatult. Sel juhul on siis võimalik ka lihtsalt garaaži üürileping lõpetada, mis aga ühisrendi puhul pole võimalik. Üüriseaduse järgi kehtib see nii üürniku kui üürileandja kohta - koos kõigi eeliste ja puudustega: üürnik võib garaažist lihtsalt üles öelda, kui tal seda enam vaja ei ole. Sama kehtib aga ka üürileandja kohta. Üüriseaduse järgi saab garaaži üürilepingut isegi põhjendamata üles öelda seaduses ettenähtud kolmekuulise etteteatamistähtajaga – olenevalt kokkuleppest ka lühema etteteatamisega. Eraldi garaaži üürilepinguga üürniku kaitset ei ole. Garaaži üürileping erineb elamu üürilepingust eelkõige vallandamise kaitse ja etteteatamistähtaegade poolest.
Sageli on sõlmitud garaaži ja korteri ühine üürileping. Juhtub aga ka seda, et garaaži üüritakse välja eraldi sõlmitud garaaži üürilepinguga.
Foto: Anka100Üürilepingud: Astmeline üürileping
Astmelise üürilepingu puhul ei määra üürileandja mitte ainult esialgset üüri, vaid ka tulevane üür tõuseb - omamoodi individuaalne üüripidur, mis on üürilepingus seatud. Aastane üüritõus või vastav kogusumma eurodes peab olema lepingus sõnaselgelt kirjas. Kui üürilepingus on kirjas, et üür tõuseb aastas viis protsenti, on leping kehtetu. Kui kohalik võrreldav üür tõuseb kiiremini kui üüriskaala, ei ole üürileandjal siiski lubatud üüri tõsta. Pange tähele ka seda, et üüriseaduse kohaselt peab kahe astmelise üüri vahel olema vähemalt üks aasta, enne kui on võimalik uut üüri tõstmist.
Lõpetatud rendilepingud on sageli tähtajalised. See tähendab: Üürileandja ei saa lepingut lepingu kehtivuse ajal lõpetada. Üürnikul on aga eriline ülesütlemisõigus. Ta võib esmalt lõpetada neljanda aasta lõpus, pärast seda alati seadusega ettenähtud etteteatamistähtajaga.
Liisingud: indeksliising
Indeksliisingu korral seob üürileandja üürihinna Saksamaa eramajapidamiste elukalliduse hinnaindeksiga, mille määrab kindlaks föderaalne statistikaamet. Kui indeks muutub, siis üür automaatselt ei tõuse. Esiteks peab eelmine üür olema vähemalt aasta muutumatu. Seejärel peab üürileandja üürnikule kirjalikult teatama vana ja kehtiva indeksi, teisendama vahe protsentideks ja näitama uue indeksüüri eurodes. Kõrgem üür kuulub tasumisele esimesel korral kaks kuud peale üürileandja kirjalikku deklaratsiooni.
Näide: Kui üürileandja teatab üürnikule kehtivast üüritõusust kirjalikult 15. jaanuaril, alates märtsist maksab üürnik rohkem üüri. Üüri tõstmine enne üheaastase perioodi lõppu on võimalik vaid juhul, kui kasutuskulud tõusevad või üürileandja teeb struktuurilisi muudatusi, mille eest ta ei vastuta – näiteks läheb linnagaasilt maagaasile üle või liftisüsteemi tehniliselt vajalik moderniseerimine.
Kust ma saan liisingu??
Saksa Üürnike Liit, maja- ja maaomanike liidud ning erinevad kirjastused väljastavad kehtivaid üürilepingute vorme. Üürileandja saab blankette osta kirjatarvete poest, küsida ühistust või alla laadida rendilepingute vormistamise eelprinditud vormi. Üürilepinguid saab aga ka ise kirjutada või sõlmida. Kirjalikud üürilepingud on igapäevaelus tavalised. Üürileping on kehtiv, kui selles on märgitud, kes on üürnik ja kes on üürileandja, millist korterit üüritakse, mis hinnaga ja millal peaks üürileandmine algama.
