Kuidas lahkumineku korral üürilepingust välja tulla??
Lahutuse korral jääb üürileping siiski kehtima. See tähendab, et isegi kui üks partneritest kolib välja, oled ikkagi lepingupartner koos kõigi õiguste ja kohustustega. Kõige parem on üürileandjaga lõpetamisleping läbi rääkida, et kolimispartner saaks üürilepingust taganeda.
Millal pean tühistama?
Kui teil on kolm kuud etteteatamistähtaega, peate olema üürileandjale ülesütlemisest teatanud hiljemalt iga kuu kolmandaks tööpäevaks. Näiteks kui üürnik lahkub töölt 3. kuupäeval. juunil, üürileping on sõlmitud 31. August lõppes.
Üürilepingu lõpetamine: nii see käib
Üürilepingu ülesütlemine kehtib ainult siis, kui see on vormistatud kirjalikult ja paberkandjal välja prinditud. Suulised lõpetamised, e-kirjad, faksid või muud tekstisõnumid ei ole seaduslikud.
Tühistamisavaldus saata tähitud kirjaga
Turvalisuse huvides peaksite alati saatma üürileandjale oma ülesütlemiskirja tähitud kirjaga. Teil on järgmised valikud
- Tähitud post: Postimees kinnitab, et on kirja pannud üürileandja postkasti.
- Registreeritud tarne: Ülesütlemise annab postiljon üürileandjale üle isiklikult. Samuti tohib ta neid üle anda vaid allkirja vastu.
- Väljastusteatega tähtkiri: Ülesütlemisavalduse annab üle ka postiljon isiklikult. Üürnikuna saate ka kviitungi, et kiri on saabunud.
Hea teada: Loomulikult võib ülesütlemisavalduse ka ise üürileandjale tuua. Kõige parem on kaasas olla tunnistaja, kes kinnitab, et lõpetamine on tõesti õigesse postkasti jõudnud. Muidu saa ka siit üürileandja käest kinnitus.
Kui tühistamisavaldus saadetakse tähitud kirjaga, toimetab postiljon kirja isiklikult.
Fotod: iStock / izusekSee peab olema lõpetamiskirjas
Miks te lahkute, ei pea lahkumisavalduses märkima. Ühiskorteri puhul piisab sellest, kui väljendad kirjalikult oma soovi lõpetada ja sellele loomulikult alla kirjutad või kogud nõutavad allkirjad teistelt põhiüürnikelt. Peaksite siiski oma kirja lisama järgmise teabe:
- üüritud korteri aadress
- aeg, millal tuleb üürikorter üles öelda
- taotlus lõpetamise kinnitamiseks üürileandja poolt
- soov üleandmise kuupäeva järele
Üldised etteteatamise tähtajad üürnikele
Üürnikud ja üürileandjad sõlmivad reeglina tähtajatu üürilepingu. Lepinguline suhe lõpeb siis tavalise või erakorralise ülesütlemisega ühe poole poolt. Üürnikele kehtib üldine etteteatamistähtaeg kolm kuud. Ülesütlemisavaldus peab jõudma üürileandjani hiljemalt kuu kolmandaks tööpäevaks, vastasel juhul seda kuud etteteatamistähtaja hulka enam ei arvestata. Kui üürileandja saab ülesütlemiskirja kätte näiteks 4. augustil, üürileping lõpeb alles 30. novembril. Kuigi üürilepingus on võimalik üürniku kasuks kokku leppida lühemaid perioode, on pikem etteteatamistähtaeg ebaefektiivne.
Tutvu oma üürilepinguga, et teada saada, kui pikk on kokkulepitud etteteatamisaeg.
Foto: akf / Fotolia.deNeid erandeid on
1. Lõpetamisest loobumine
Üürnikel ja üürileandjatel on võimalus lisada üürilepingule ülesütlemisklausel kuni neljaks aastaks. See tähendab, et ei üürnikud ega üürileandjad ei tohi selle aja jooksul ette teatada. Neli aastat algab kohe, kui mõlemad pooled on lepingu allkirjastanud.
Hea teada: Lõpetamisest loobumine kehtib ainult neli aastat; kõik, mis läheb sellest kaugemale, ei ole seadusega lubatud. Lisaks peab klausel olema sõnastatud nii, et üürnikuna saad nelja aasta möödudes üles öelda ja välja kolida, ilma et peaksid kolm kuud ootama.
2. Lõpetatud üürileping koos lõpetamisest loobumisega
Üürnikud ja üürileandjad võivad astmelise üürilepingu igal ajal üles öelda, välja arvatud juhul, kui üürilepingus on märgitud, et teatud aja jooksul on lõpetamine välistatud. Föderaalkohtu otsuse kohaselt on siin lubatud ka üürniku ühepoolne ülesütlemisest loobumine.
3. Individuaalne kokkulepe
Üürnikud ja üürileandjad saavad kokku leppida ka muudes tähtaegades. Seejuures ei tohi üürnik ebasoodsasse olukorda sattuda. See tähendab, et etteteatamistähtaeg võib olla ainult lühem, kuid mitte pikem kui kolm kuud.
Tänu uutele üürnikele varemÜürilepingus on üürnikul ja üürileandjal võimalus kokku leppida ka üürilepingu varasem lõpetamine |
Üürileandja etteteatamise tähtajad
Üüriseaduse järgi kehtivad üürileandjatele astmelised etteteatamistähtajad, olenevalt üürilepingu vanusest. Kui üürilepingus on kokku lepitud teistsugune, pikem etteteatamistähtaeg, peab üürileandja sellest kinni pidama.
- Üüriperiood kuni 5 aastat: etteteatamisega 3 kuud
- Üüriperiood kuni 8 aastat: etteteatamisega 6 kuud
- Üüriperiood pikem kui 8 aastat: etteteatamisega 9 kuud
- Üüriperiood pikem kui 10 aastat: etteteatamisega 12 kuud. See kehtib aga ainult nende üürilepingute kohta, mis on sõlmitud enne 1. septembril 2001 ja milles lepiti kokku 12-kuuline etteteatamistähtaeg.
Ainus erand: Üürileandja elab üürnikuga ühe katuse all, näiteks ühe- või kahepereelamus vanaemakorteris. Seejärel saab ta lõpetada ilma seadusliku põhjuseta. Lõpetamiskirjas peab ta aga viitama oma eriõigusele. Sellistel juhtudel pikeneb etteteatamistähtaeg kolme kuu võrra kuue kuuni. Kui üürileandja müüb kinnisvara, võtab uus omanik üürilepingu üle. Senises üürisuhtes midagi ei muutu. Üürikorteri ümberehitamisel korterelamuks kehtivad omanikule riigipõhised blokeerimisperioodid. Need on vähemalt kolm aastat, kuid mõnes eluasemepuudusega piirkonnas isegi 10 aastat.
Kui üürileandja soovib korterit enda tarbeks kasutada, peab ta ülesütlemisavalduses täpsustama selle põhjused.
Foto: Shutterstock / Stock-AssoKorteri lõpetamine isikliku kasutamise tõttu
Üürileandjatel on üürilepingu lõpetamiseks vaja õigustatud huvi. Levinuim põhjus: isiklikuks kasutamiseks, sest üürileandjal on korterit vaja endale, perele või sugulastele. Pereliikmed on lapsed, lapselapsed, abikaasad, õed-vennad, vanemad ja vanavanemad. Õetütar on üks neist (BGH, VIII ZR 159/09). Seevastu kui õemees seda ise vajab, tuleb tõestada eriti lähedast kontakti (BGH, VIII ZR 247/08). Üürileandja vajab enda vajadusteks arusaadavaid põhjendusi, mida peab ülesütlemisavalduses üksikasjalikult selgitama. Siia kuuluvad senised elamistingimused ja lõpetatud korteri eelised. Kui neil on mõni teine korter vaba, tuleb võib-olla sinna sisse kolida või seda üürnikule pakkuda. Kui on "ülemäärane elatusnõue", siis lõpetamine ebaõnnestub. See kehtib ka juhul, kui üürileandja vajab korterit uuesti kohe pärast lepingu sõlmimist või kui ülesütletud korter ei suuda vastata üürileandja kasutussoove. Igaüks, kes ainult võltsib oma vajadusi, näiteks korterit kallimalt üürile anda, võib võtta vastutusele vastutuse ja hüvitise – isegi kui üürnik ja üürileandja on algselt sõbraliku kokkuleppe saavutanud (BGH, VIII ZR 231/07). Küll aga peab üürnik hiljem tõendama, et isiklikuks kasutamiseks oli võltsitud.
Erijuhtum: korteri lõpetamine etteteatamata
Üürnikuna on teil võimalus etteteatamata üles öelda järgmistel juhtudel:
Korterit ei saa kasutada lepingus kokkulepitult
Kui korter on näiteks üleujutuse või tulekahju tõttu elamiskõlbmatu, võite üürnikuna üürilepingu etteteatamata üles öelda. Kuid isegi kui korterit ei antud õigeaegselt üle (BGB; § 543 lg 1), saate seda õigust kasutada.
Korter on oht teie tervisele
Kui avastate näiteks oma korteris hallituse või on sisse ehitatud muid mürgiseid ehitusmaterjale, peate selle esmalt laskma eksperdil näiteks hallituskatsega üle kontrollida, samuti peate kulud ise kandma. Kui kahtlus leiab kinnitust, tuleb esmalt määrata üürileandjale mõistlik tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Kui see pole võimalik või üürileandja keeldub, saate ilma ette teatamata tühistada.
Üürileandja rikub lepingut
Üürileandjal on palju õigusi, kuid omavoliline sisenemine korterisse või pettus kommunaalmakse arvel ei kuulu. Saate tühistada ka suulise solvamise või kallaletungi korral. Pange tähele, et tavaliselt on teil lahti riietumiseks aega vaid umbes kaks nädalat. Seega on kõige parem otsida uus korter enne etteteatamist.
Eesolev moderniseerimine
Kui üürileandja teatab märtsis moderniseerimisest, saab üürnik kuni 30. Tühista aprill. Üürileping lõpeb 31. mai.
Kui plaanitakse moderniseerimist, on etteteatamisaeg tavaliselt lühem.
Foto: preili mafalda / FotoliaÜüritõus kohalikule võrdlevale üürile
Kui üürnik saab üüritõusu 1.a. aprillil, saab seda teha hiljemalt 31. Tühista märts. Üürileping lõpeb 31. mai. Sel juhul üürnik kõrgemat üüri ei maksa.
Üüri tõus peale moderniseerimist
Kui üür tuleb tasuda 1. Aprilli tõus, üürnikul on võimalik üles öelda märtsi lõpus. Üürileping lõpeb 31. maini jääb ka üür muutumatuks kuni selle ajani.
Üürileandja etteteatamata lõpetamine
Üürileandja võib üürilepingu etteteatamata üles öelda, kui üürnikul on üürimakseid võlgnevus. Üürnik ei tohi olla kahe järjestikuse kuu jooksul tasunud osalist summat rohkem kui ühe kuu üüri ulatuses või viivitus ulatub üle mitme kuu ja ulatub vähemalt kahe kuu üürisummani. Kui üürnik tasub üürivõla kuni kahe kuu jooksul pärast väljatõstmisteate esitamist, on korteri ülesütlemine etteteatamata kehtetu. Kui üürileandja on samal ajal ülesütlemisest teatanud, võib see ülesütlemine jääda kehtima. Föderaalkohtu sõnul on üürnikel lubatud sellistel juhtudel oma korter alles jätta ainult siis, kui ülesütlemine oli ebaseaduslik, näiteks kuna üürnik polnud kunagi milleski süüdi (VIII ZR 321/14).
Erijuhtum: allrendilepingu lõpetamine
Kui olete sõlminud allrendilepingu ja soovite selle lõpetada, eristatakse järgmisi juhtumeid:
- Möbleerimata tuba
Möbleerimata tubadele kehtib korraline etteteatamistähtaeg kolm kuud. Aga ole ettevaatlik! Ka põhiüürnik võib toa põhjust avaldamata üles öelda, kui ta ise korteris elab.
- Möbleeritud tuba
Kui tuba on möbleeritud ja korteris elab põhiüürnik, siis saab isegi kuu keskel või lõpus üles öelda.
Erijuhtum: lõpetada ühiskorteri üürileping
Olenevalt sellest, kas olete sõlminud üürilepingu põhi- või allüürnikuna, peate toimima erinevalt:
Loobu põhiüürnikuna
Kui olete põhiüürnik, peate lõpetamise korral teavitama nii üürileandjat kui ka oma allüürnikke. Oma allüürnikule saad kas ette teatada kasutades ülesütlemise eriõigust, mis tuleneb sellest, et selles korteris elab ka põhiüürnik ise. Selle tulemuseks on kolmekuuline etteteatamisaeg. Põhiüürnik peab allüürnikule ette teatama vähemalt kolm kuud varem kui tema enda üürileandja.
Või kui olete põhiüürnikuna üürinud möbleeritud toa allüürile, saate sellest oma allüürniku teavitada hiljemalt 15. tühistada kuu sama kuu lõpus.
Tühistage kui üks mitmest põhiüürnikust
Kui kuulute põhiüürnikuna ühiskorterisse, peavad kõik toakaaslased ja üürileandja nõustuma üürilepingu lõpetamisega. Põhjus on selles, et kõik toakaaslased asutasid lepingu sõlmimisel tsiviilõigusliku seltsingu. Teisisõnu, üürnik ei saa lihtsalt lahkuda, kui teised sellega nõus ei ole. Lisaks peab nõus olema ka üürileandja. See võib osutuda problemaatiliseks, kui ta kardab, et kogu üürikulu jääb tulevikus enam maksmata. Kui niikuinii välja kolid, võib sind ikkagi solidaarselt vastutada.
Ühiskorter peab üürilepingu lõpetamisel järgima mitmeid erireegleid.
Fotod: iStock / xavierarnauTühista kui ühiskorter
Ühiskorterina peavad kõik koos alla kirjutama ülesütlemisavaldusele.
Lõpetage individuaalne leping
Mõnes ühiskorteris on igal üürnikul oma leping üürileandjaga. Sellistel juhtudel ei vaja te oma toakaaslase nõusolekut, kuid teatage sellest tavaliselt kolm kuud ette. Üürileandja peab tasuma puudujääva üüri eest või hoolitsema õigeaegselt uue üürniku eest.
Mida teha, kui üürileandja eirab lõpetamist?
Mõnikord juhtub, et üürileandja ei reageeri lõpetamisele, näiteks ei võta vastu väljastusteatega tähtkirja ja see jõuab tagasi postkontorisse. Sellistel juhtudel on kõige parem säilitada kinnitus, et üürnik eiras tähitud kirja, ja saata pärast seda lihtkirja. Tähtaeg kulgeb siis alates vastuvõtmisest keeldumisest.
Mida teha, kui üürnik välja ei koli?
Kui üürnik pärast etteteatamistähtaja möödumist välja ei koli, peab üürileandja kahe nädala jooksul selgelt teatama, et ta ei nõustu üürilepingu jätkamisega – vastasel juhul muutub ülesütlemine kehtetuks. Välja arvatud juhul, kui see õiguslik tagajärg on üürilepingus juba välistatud. Üürniku korterist välja toomiseks ei ole üürileandjal lubatud näiteks lihtsalt ukselukku vahetada. Kui tal on lõpetamiseks tunnustatud põhjus, kaebab ta kohtusse väljatõstmise. Kohus uurib üürileandja ülesütlemise aluseid ja üürniku vastuõigusi. Sest isegi üürileandja põhjendatud ülesütlemise korral võib üürnik jääda nii kauaks, kuni ta saab tugineda erilistele raskustele, mis kaaluvad üles üürileandja huvi lepingu lõpetamise vastu. Need võivad olla:
- kõrge vanus
- puue
- nõrkus
- füüsiline või vaimne nõrkus
- pikk üüriperiood ja juured elurajoonis
- Rasedus
- lapsed
- Raskused kooli või lasteaia vahetamisel
- madal sissetulek
- eelseisev eksam
- asenduskorterit ei leia
Mida teha, et üürileandja poolt lepingu lõpetamisele vastu seista?
Sageli on korraga mitu rasket põhjust. See suurendab üürilepingu lõpetamise vastuväite õnnestumise tõenäosust. Üürnik peab ülesütlemise vastuväite kirjalikult teatama ja kirjale ise alla kirjutama. Üürileandjal peab avaldus olema käes hiljemalt kaks kuud enne etteteatamistähtaja möödumist. Kahekuuline tähtaeg kehtib aga vaid juhul, kui üürileandja on ülesütlemisavalduses märkinud vastuväite võimaluse, selle tähtaja ja vormi. Vastasel juhul võib üürnik ülesütlemise vastu vaidlustada ka hiljem – nimelt kuni väljatõstmisvaidluse esimese kohtuliku kuupäevani. Kui üürnik ja üürileandja ei nõustu, peab otsustama kohus. See kaalub, kas üürniku raskused kaaluvad üles üürileandja huvid lepingu lõpetamisel. Kui jah, määrab kohus üürisuhte jätkamise tähtajatult või tähtajaliselt.
