Kinnisvara kasutusvaldus: sellel on eelised ja puudused

Mis on kinnisvara kasutusvaldus??

Levinuim kasutusvalduse vorm puudutab kinnisvara ja maad. Kasutusõigus varale tähendab nii kasutusõigust kui ka õigust viljale. Viimane on seotud üüri- või liisituluga. Tegelikult on tegelik tulusaaja tegelik tulusaaja.
Kasutusõigus antakse reeglina tasuta. Samas on võimalik kokku leppida ka osatasud või tasud. Sel juhul maksab kasutusvaldaja omanikule kasutusvalduse eest ühekordset või korduvat tasu.
Enamasti lepivad mõlemad pooled kokku eluaegses kasutusvalduses. Kuid lepingus on võimalik määratleda ka periood pärast kasutusvalduse lõppemist.

Milliseid kasutusvalduse liike on kinnisvaras??

  • Kasulik kasu - siin annab omanik kasutusvalduse ilma kinnisvarast loobumata. Näiteks otsustab üürikorteri omanik oma tudengist tütre kasuks kümneaastase kasutusvalduse. Kuna tal peale üüritulu sissetulekuid pole, on tema maksukoormus väiksem kui tal.
  • Reserveeritud kasutusvaldus - omanik annab vara ära, kuid jätab endale kasutusõiguse. Tavaliselt on see nii eeldatava pärimise kontekstis, kui vanemad annavad oma lastele korteri või maja, kui nad veel elavad.
  • Pärand kasutusvaldus - Sel juhul annab asja omanik oma testamendiga kasutusvalduse kolmandate isikute kasuks. Näiteks paar näeb ette, et nende lapsed pärivad pärast surma tüki vara, kuid üüritulu kuulub tädile.
  • Kasutusvaldus - siin on kasutusvaldus tagatiseks. Sellised lepingud on enim levinud laenude puhul. Kui omanik ei suuda enam oma rahalisi kohustusi täita, jõustub võlausaldaja kasutusvalduse õigus. Kuni selle ajani sellel maksutagajärjed puuduvad.
  • Alluv kasutusvaldus - kasutusvaldaja ja omanik lepivad kokku kasutusvalduses. Ühtlasi määravad need kindlaks ühe või mitu isikut, kellele kasutusõigus läheb pärast kasutusvaldaja surma. See võib olla näiteks partner või lapsed.
  • Kvoodi kasutusvaldus - see on olemas siis, kui kasutusvaldus puudutab ainult osa omandist. Näiteks saab ta 40 protsenti üüritulust korterist.
  • Osaline kasutusvaldus - Ka siin on õigustatud isikul kasutusvalduse õigus ainult osale varast, kuid osaomaniku kogukvoodile. Näiteks kolm venda pärivad igaüks kolmandiku üürikorterist. Üks neist annab oma tütrele piiratud kasutusvalduse. Tütar saab kogu sissetuleku isa osast, kuid kogu üüritulust vaid kolmandiku.

Kasutusvalduse saab anda ka ainult osale kinnistust. 

Fotod: iStock / Puttachat Kumkrong

Mis vahe on kasutusvaldusel, elamisõigusel ja annuiteedil?

Sageli annavad vanemad oma kinnisvara oma lastele veel elus, et vältida pärandimaksu. Neil on annetuslepinguga sõlmitud eluaegne elamisõigus, et end seaduslikult kindlustada.
Teine võimalus majaomanikele on eluaegne annuiteet. Seejuures müüvad nad tavaliselt oma maja mõnele ettevõttele või sihtasutusele. Selle asemel, et ostuhind korraga kätte saada, saavad nad lisaks elamisõigusele kuni surmani kuumakse.

Selle poolest erinevad elamisõigus ja annuiteet kasutusvaldusest:

  • Elamisõiguse ega annuiteedi osas puuduvad õigused kinnisvaralt saadavale tulule. Näiteks kui omanikud üürivad maja välja seetõttu, et kasusaajad kolivad hooldekodusse, jääb neile ka üüritulu. Kasutusvalduse puhul oleks aga kasutusvaldusel neile õigus.
  • Nii elamisõigus kui ka annuiteet ei ole päritavad. Kasutusvaldust ei saa ka pärandada, küll aga saab selle üle anda kolmandatele isikutele.
  • Üldjuhul jäävad omanikuvahetuse korral kehtima nii elamisõigus kui kasutusvaldus ja annuiteet. Kui toimub sundoksjon, kuna omanik on maksejõuetu, on määrav kannete järjekord (aeg). Kui kasutusvaldaja õigus on ülimuslik võlausaldajate õiguse suhtes, jääb see edasi, vastasel juhul aegub.
  • Kõik kolm juriidilist vormi vähendavad vara väärtust, kuna uus omanik ei saa seda vabalt käsutada. Kõigis neis mängib rolli abisaaja eeldatav eluiga.
  • Milline variant tasub, sõltub konkreetsest olukorrast. Kui omanik müüki ei välista, on eluaegne elamisõigus soodsam, kuna ostjal on õigus saada mis tahes üüritulu. See võimaldab müüjal küsida kõrgemat hinda. Kui seevastu müük kõne alla ei tule, on kasutusvaldus odavam, kuna see vähendab rohkem vara väärtust. See tähendab, et igasugune kinkemaks kaotatakse täielikult või seda vähendatakse.

Kasutusvaldus

Elamisõigus

Annuiteedi

Volitatud isikud võivad
Elada kinnisvaras

Õigus üüritulule

Päritav

Jääb omanikuvahetuse korral alles
olemas

Vähendab väärtust
Kinnisvara

Võimalus ajaliselt
Ajapiirang

Volitatud isik peab
tavaline
Kanna ülalpidamiskulud

Jah

Jah

Jah

Jah

ei

ei

Ei, aga ülekantav
(vt alluvat
kasutusvaldus)

ei

ei

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Jah

Ei, kui ei
lepingus erinev
On määratletud

Tähelepanu:

Kui kinnisvara finantseeriti laenuga ja omanik ei saa pankroti tõttu enam laenu teenindada, on oluline kinnistusraamatu kandmise järjekord. Kui kasutusvalduse õigus on ülimuslik võlausaldajate õiguse suhtes, jääb see kehtima, vastasel juhul aegub.

Millised õigused ja kohustused on vara kasutusvaldajal ja omanikul??

Kasutusvaldus ei tähenda ainult õigust tulule ja kasutusõigust, vaid eelkõige kinnisvara puhul ka teatud kohustusi:

  • Saksa tsiviilseadustiku paragrahvi 1041 kohaselt peab soodustatud isik "tagama, et ese säiliks selle majanduslikus säilimises". Ta hoolitseb kinnisvara korrashoiu eest ja kannab tavapäraste remonditööde kulud nagu kosmeetiline remont või aiatööd. Samuti peab ta varaga ettevaatlikult käituma ja mitte seda üle kasutama.
  • Vastavalt BGB §-le 1047 peab ta kandma ka "asjal lasuvaid avalikke koormisi" ja ka kasutusvalduse alguses tekkinud eraõiguslikke koormisi. Kinnisvaramaks on näiteks üks avalikest koormustest. Eraõiguslikud koormised hõlmavad lumekoristuskohustust ja talvel prügistamise kohustust.
  • Kui kinnisvara on endiselt laenuga koormatud, peab omanik jätkama tagasimakse osamaksete tasumist pangale. Seevastu laenuintressi kannab Saksa tsiviilseadustiku paragrahvi 1047 kohaselt kasutusvalduse õigust omav isik.
  • Kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, tasub erakorraliste abinõude, remondi ja uuenduste eest omanik. Näiteks peab ta maksma uute sanitaarruumide eest, kui vanad enam ei tööta. Samuti kannab ta kulud tormikahjustuste korral katusele. Ulatuslike renoveerimistööde puhul vajab ta kasutusvaldaja nõusolekut.
  • Kasutusvaldaja vastutab varaga seotud kindlustuse eest (näiteks elamukindlustus ja loodusõnnetuste kindlustus) vastavalt Saksa tsiviilseadustiku (BGB) paragrahvile 1045.
  • Kasulik omanik ei tohi kinnisvara ümber ehitada, muuta ega kasutada laenu tagatisena. Näiteks ei tohi ta lasta pööningut ära viia ilma omaniku nõusolekuta.
  • Tänu sissepääsuõigusele võib kinnisvaras elada mitte ainult soodustatud isik, vaid ka tema elukaaslane, tema perekond või hooldaja.
  • Kasutusvaldaja ei tohi kasutusvaldust müüa, kuid võib selle üle anda kolmandatele isikutele (nt abikaasale).
  • Kui vara antakse rendile, on tulumaksukohustuslane. Kuna tal puuduvad kõrvaldamis- ega tootmiskulud, ei tohi ta kasutada amortisatsiooni ega kohaldada reklaamikulusid. Erand kehtib juhul, kui ta maksab teistsuguse kokkuleppe tõttu näiteks renoveerimise eest ise.
  • Omanik nõustub kasutusvalduse andmisega. Kui ta takistab kasutusvaldajal vara kasutamist või keeldub talle sissetulekust, vastutab ta kahju hüvitamise eest BGB § 1036 järgi.
Tähelepanu:

Millised teenused loetakse hoolduseks ja millised erakorralised meetmed põhjustavad regulaarselt vaidlusi. Seetõttu on soovitav kasutusvalduse lepingus täpsustada, kes milliseid kulusid tasub.

Kuidas arvutatakse vara kasutusvalduse väärtus?

Kasutusvaldus vähendab kinnisvara väärtust, kuna omanikul ei ole lubatud seda kasutada ega ka renditulu. Kasutusvalduse nüüdispuhasväärtuse teadmine on oluline mitmel põhjusel. Ühelt poolt peab omanik müümise korral märkima väärtuse, teiselt poolt aga annetamise puhul tuleb vara väärtusest maha arvata kasutusvaldusväärtus. Seetõttu jääb kingisaaja jaoks sageli kinkemaks täielikult ära.
Kasutusvalduse väärtuse arvutamise aluseks on kasutusvaldaja eeldatav eluiga ja vara fiktiivne üür.

Nii saate määrata kasutusvalduse nüüdispuhasväärtuse

1. Arvutage aastane väärtus

Kui kasusaaja elab kinnistus ise, on kasutusvalduse aastane väärtus 12-kordne fiktiivne kuuüür, mille ta säästab selle tulemusel. Maksuamet võtab endale sarnases asukohas asuva võrreldava kinnisvara üüri. Kui vara renditakse, siis arvestatakse aastamaksumus aastaüürist peale tuluga seotud kulude mahaarvamist. Hindamisseaduse (BewG) paragrahv 16 kohaselt ei tohi aga aastaväärtus ületada kinnisvara turuväärtust 18,6 korda.
2. Määrake paljundusaparaat

Aastaväärtusest kasutusvalduse väärtuse arvutamiseks võetakse arvesse kasu saaja eeldatavat järelejäänud eluiga. Aluseks on suremuse tabelid, mille föderaalne statistikaamet esitab iga kahe aasta tagant.

Sel viisil määratud järelejäänud kasutusiga saab paljundusaparaadi määrata vastavalt BewG paragrahvi 14 lõike 1 lausele 4. Föderaalne rahandusministeerium avaldab selleks vajaliku tabeli regulaarselt. Piiratud tähtajalise kasutusvalduse korral kehtib BewG § 13 9. liite tabel.
3. Määrake kasutusvalduse nüüdispuhasväärtus

Aastaväärtuse ja kordaja abil saab kasutusvalduse väärtuse arvutada järgmise valemi abil:
Kasutusvalduse nüüdispuhasväärtus = aastaväärtus x kordaja
4. Arvutamise näide

Pr Mustermann (70) omab ja elab majas, mille turuväärtus on 500.000 eurot. Pärast abikaasa surma annab ta selle oma 40-aastasele pojale ja tal on eluaegne kasutusvaldus. Pärast saadet elab ta edasi oma kodus. Piirkonnas võrreldava kinnistu üür on 1.500 eurot kuus. BewG § 14 tabeli järgi on 70-aastase naise paljundusaparaat 11 171.
Kasutusvalduse nüüdispuhasväärtus arvutatakse järgmiselt:
1.500 x 12 x 11 171 = 201.078 €
Vara väärtus miinus kasutusvaldus on seega 298.922 eurot. Kinkemaksu poeg maksma ei pea, kuna laste maksuvabastus on 400.000 eurot.

Kes kannab kasutusvalduse kinnistusraamatusse?

BGB § 873 järgi peab notar kandma kasutusvalduse kinnistusraamatusse ja selle notariaalselt tõestama. Notari kulud on umbes 0,4–0,6 protsenti kinnisvara väärtusest. Kasutusvalduse lepingust ei tohiks puududa järgmised punktid:

  • Mõlema poole isikuandmed (ees- ja perekonnanimi, sünniaeg, aadress)
  • Lepingu ese
  • Kokkulepe kasutusvalduse kestuses, kui seda ei kohaldata eluaegselt
  • Koormate jagamise kokkulepe nagu erakorralised remonditööd
  • Kokkulepe kasutusvalduse võimalike tasude osas
  • Kuupäev ja mõlema poole allkiri, samuti notari allkiri

Kas kasutusvalduse õigust saab kustutada?

Kui lepingus kasutusvalduse tähtaega ei ole sätestatud, lõpeb see kasutusvaldaja surmaga. Siiski on olukordi, kus üks või mõlemad pooled sooviksid end kustutada. Seejärel tuleb järgida järgmist:

  • Kui kasutusvaldaja soovib kasutusvalduse kustutamist, väljastab ta kasutusvalduse kustutamise loa, milles teatab, et loobub kasutusvaldusest. Notar tõestab need ja kustutab kasutusvalduse kinnistusraamatust.
  • Kui kasutusvaldaja sellega nõus ei ole, on kasutusõiguse kustutamine praktiliselt võimatu. Erand on juhul, kui pooled on kasutusvalduse lepingus määratlenud nn loobumisteate. Näiteks näeb see ette, et kasutusvaldus tühistatakse, kui kasutusvalduse andja satub rahalistesse raskustesse ja on vilja kandmisest sõltuv.
  • Kasutusvaldajal on võimalik kasutusvaldusest loobumine välja maksta. Kui ta vabatahtlikult ja tasuta kasutusvalduse õigusest loobub, võtab maksuamet üle kingituse, mis võidakse maksustada kinkemaksuga. Sama juhtub ka siis, kui tegelik tulusaaja jätab üüritasu omanikule tasumata.
  • Kui kasusaaja kasutusvalduse õigus on kustutatud, kuigi ta on sõltuv ülekandemaksetest, saab vastutav asutus tema otsuse vaidlustada.

Vara kasutusvaldus: küsimused ja vastused

Kuidas kasutusvaldus maksustamist mõjutab??

Tingimusliku kasutusvalduse korral ei pea maksu maksma, kui kasusaaja elab kinnisvaras. Igasuguselt üüritulult peab ta aga maksma tulumaksu. Ta saab reklaamikulusid nõuda vaid juhul, kui tal on tegelikult remondikulud. Kui kinnisvara omanik annab tasuta kasutusvalduse, käsitleb maksuamet seda protsessi kingitusena. Kinkemaks tuleb tasuda olenevalt eseme turuväärtusest.

Kas kasutusvaldust saab müüa, pärida või võõrandada?

Kasutusvaldust ei saa pärandada ega müüa, see aegub õigustatud isiku surmaga. Küll aga on alluva kasutusvalduse kontekstis võimalik määrata kolmas isik, kellele lähevad pärast kasutusvaldaja surma kõik õigused üle.

Kuidas mõjutab kasutusvaldus sundosa nõuet?

Eluaegse annetuse korral kaotavad seadusjärgsed pärijad kümne aasta möödudes õiguse täiendavale sundosale. Kui aga kasutusvaldus on, siis tähtaeg ei jookse, sest vanad omanikud ja kasutusvaldajad pole kinnistust täielikult loobunud. Seega on kõigil pärijatel surma korral õigus oma sundosale.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here