Lepingust ja seadusest tulenev taganemisõigus
Notariaalselt tõestatud ostulepingu ülesütlemine on võimalik, kui mõlemad pooled on sõnaselgelt jätnud taganemisõiguse. See on soovitatav juhul, kui leping on juba allkirjastamisel, kuigi olulisi juriidilisi küsimusi pole selgeks tehtud - näiteks ehitusloa andmine või rahastamiskohustuse olemasolu. Hilisem taganemiskulu aga, kuna ostu-müügilepingu notariaalselt tõestamisel ja tehingu tühistamisel tekivad notari- ja võib-olla ka kinnistusraamatu kulud. Algselt maksustatakse ka kinnisvara võõrandamismaksu, isegi kui seda saab teatud tingimustel hiljem tagasi nõuda. Seetõttu tuleks enne uue maja või kinnisvara ostu-müügilepingu sõlmimist notari juuresolekul selgeks teha olulisemad võtmepunktid. Muide, saate kokku leppida ka ühepoolse lepingulise taganemisõiguse - näiteks müüjana, et kaitsta end oma lepingupartneri maksejõuetuse eest.
Seaduses sätestatud taganemisõigus kehtib alati ja jõustub automaatselt, kui taganemisklauslit ei ole kokku lepitud või see ei kehti käesoleval juhul. Kuid ainult erandlikud asjaolud või lepingupartneri eriti tõsine üleastumine õigustavad ostulepingust seaduslikku taganemist. See hõlmab näiteks seda, et ostja ei maksa ostuhinda, kuigi on kohustatud seda tegema, või et müüja on varjanud tõsiseid puudusi.
Lepingust taganemine: levinumad põhjused
Olenevalt sellest, kas müüja või ostja soovib juba sõlmitud ja notariaalselt tõestatud müügilepingust taganeda, on põhjused oma olemuselt väga erinevad. Müüja jaoks on mõjuv põhjus, kui ostja näiteks ei kanna ostusummat ega täida seega oma lepingust tulenevat maksekohustust. Vahet pole, kas ta hoiab summat teadlikult kinni, kuna otsustas pärast vara vastu, või on maksejõuetu, sest pank ei anna talle laenu. Mõlemal juhul on müüjal õigus lepingust taganeda pärast lepingupartnerile mõistliku tähtaja andmist ostuhinna ülekandmiseks. Sel juhul jääb ostja ostu-müügilepinguga siduvaks. Lisaks võib müüja paluda tal hüvitada kõik tekkinud kulud, näiteks maakleri vahendustasu.
Kui müüja oma taganemisõigust ei kasuta, jääb ostu-müügileping kehtima. Sel juhul peab ostja maksma lepingus kokkulepitud ostukuupäeva või maksetähtaegade ületamise korral lisaks ostuhinnale viivist.
Teine, kuid palju harvem põhjus, miks müüja lepingust taganeb, võib olla see, kui ostja muudab omandatud hoone struktuuri, kuigi see oli ostulepingus välistatud. Sellised lepingutingimused on tavaliselt olemas siis, kui tegemist on muinsuskaitse all oleva hoonega või kui sellel on eriline arhitektuurne väärtus – viimasel juhul võib arhitekt kui autor isegi ise kohtusse sekkuda.
Kui ostja soovib ostu-müügilepingust taganeda, on tavaliselt hoopis teised põhjused. Levinumad on tõsised vead hoonel, mida müüja tahtlikult varjas. Sellistel juhtudel räägivad kohtud nn petturlikust pettusest. Tõsised puudused võivad olla näiteks suur kuivmädaniku nakatumine või staatiliselt küsitav katusekonstruktsiooni mädanikukahjustus. Asja tuum: Ostja peab müüjale tõendama, et ta teadis nendest puudustest enne lepingu allkirjastamist – ainult siis, kui see õnnestub, saab ta kasutada oma seadusest tulenevat taganemisõigust. Praktikas osutub see aga keeruliseks. Tõendamine on tavaliselt võimalik ainult siis, kui ostjal on võimalik leida tunnistaja – näiteks spetsialiseerunud ettevõtte omanik, kellega müüja oli juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist ühendust võtnud, et hinnata varjatud puudusi.
Tõsised puudused on kõige levinum põhjus müügilepingust taganemiseks.
Fotod: AlamyStockPhoto / ronstikVäikesed defektid kasutatud kinnisvaral ei anna põhjust lepingust taganeda, seda enam, et väga sageli on tegemist eeldatavate vananemismärkidega. Lisaks saab müügilepingus kokku leppida garantii välistamise lahtiste või varjatud defektide puhul, mis müüjale ei ole teada. Selliste probleemide vältimiseks on ülimalt oluline, et Sina, ostja, tutvuksid enne ostu-müügilepingu allkirjastamist müüjaga soovitava varaga hoolikalt üle ja koostaksid üleandmisprotokolli. Võimalusel konsulteerige ehituseksperdiga, kui te ise spetsialist pole.
Näpunäide: maja ostmisel vigade vältimiseks tuleks enne lepingu sõlmimist eelnevalt koostada kontrollnimekiri ja see järjepidevalt läbi lugeda.
Harvematel juhtudel selgub alles pärast ostu-müügilepingu sõlmimist, et ostetud kinnistu on koormatud maatasuga ja müüja pank ei ole valmis seda kustutama – tavaliselt eriti kui müüjal ja tema pangal on Summa ennetähtaegselt. tagasimaksetrahvid tema laenuvaidlustes. Maatasu läheks koos kinnisvara soetamisega üle ostjale ja asetaks talle ebatavaliselt suure rahalise koormuse, mis õigustab ostulepingust taganemist.
Bausparen & Finanzieren Tühistamisluba: millal on mõtet maatasu kustutada Maatasu kinnistusraamatust kustutamiseks on vaja tühistamisluba. Kuid teie puhul on see pingutust väärt?Hüvitise ulatus
Kui ostja või müüja kasutab lepinguga fikseeritud taganemisõigust, on hüvitise või taganemise korral hüvitamise küsimus tavaliselt samuti reguleeritud ostulepingus. Asi on aga erinev, kui üks lepingupooltest rakendab seadusest tulenevat taganemisõigust. Näiteks kui müüja taganeb müügilepingust, kuna ostja ei maksa, võib ta võtta tema tehtud kulutuste eest vastutavaks. Siia kuuluvad juba mainitud maaklerikulud, aga ka väiksem sissetulek: Kui müüja saavutab väiksema müügitulu, näiteks uuesti müües, saab ta algselt kokkulepitud ostuhinna vahe tagasi nõuda tagasiastunud esimeselt ostjalt. Kui mõni päev hiljem on mõni teine huviline sama hinnaga kinnisvara soetanud, on hüvitis vastavalt väiksem. Sellistel juhtudel ei tohi müüja oma maja soodsalt müüa, vaid peab nõudma tavapärast kohalikku hinda mõistliku läbirääkimisraamistikuga.
Kui ostja taganeb kinnisvara ostust tahtlikult varjatud oluliste puuduste tõttu, võib ta müüjalt nõuda finantseerimiskulud, kinnistusraamatusse kandmise kulud, tehtud renoveerimiskulud ning vajadusel ekspertiisi- ja menetluskulud. Kui esialgsed lepingupartnerid ei jõua kokkuleppele, peab summa kindlaks määrama vahekohtunik või isegi kohus.
Kinnisvara ostu tagasivõtmine
Kui kehtib seadusest või lepingust tulenev taganemisõigus, tuleb vara ost tagasi pöörata - ametlikus saksa keeles räägitakse ostu-müügilepingu tühistamisest. Selle algatab müüja notari kaudu ja sellega kaasnevad lisakulud, kuna näiteks kinnistusraamatu kanne tuleb uuesti muuta. Praktikas kannab need kulud olenevalt müügilepingu mis tahes taganemisklausli kujundusest tavaliselt ostja – näiteks kui ta pole ostusummat õigel ajal üle kandnud.
