Erikasutusõigus: näited, õigused ja kohustused

Erikasutusõiguse saab põhimõtteliselt anda kõigile ühisvara hulka kuuluvatele aladele, kui omanike ühisus on selles kokku leppinud. Nende mõeldavate alade näited on järgmised:
 

  • Parkimiskohad/garaažid autodele
  • Keldriruumid
  • Terrassid
  • Aiad ja aiaosad
  • Pööningud
  • Luba kasutada spetsiaalseid rajatisi, näiteks sauna

Kõigile nendele aladele saab anda erikasutusõiguse. Oluline on aga teada, et need jäävad siiski ühisvaraks. Volitatud kasutaja saab seda seega endale nõuda, kuid ei muutu antud õiguse kaudu ainuomanikuks.

Parkimiskohale saab anda erikasutusõiguse. Aga see kuulub ikkagi ühisvara alla.

Fotod: iStock / Oppdowngalon

Kes saavad erikasutusõiguse?

Erikasutusõiguse ühele või mitmele maa-alale saab anda ainult omanike ühenduse liige. Kolmandad isikud on välistatud. Volitatud kasutajal on aga võimalus üürida pind kolmandale isikule, üürides välja ühisvara – näiteks parkimiskoha.

Kuidas erikasutusõigus omandatakse?

Ühisvara andmisel ühele korteriomanikule ainukasutusse on kõigi kaasomanike vaheline kokkulepe kohustuslik, resolutsioonist ei piisa. See kehtib isegi siis, kui ühenduse määrused sisaldavad üldist avaklauslit. Kui otsusega soovitakse anda erikasutusõigusi, tuleb ühenduse eeskirjadesse lisada vastav avaklausel.
Korteriomaniku erikasutusõigus on üldjuhul välja toodud juba jagamise deklaratsioonis. Võimalik on ka hilisem eraldamine, kuid see leping peavad seejärel olema eranditult kõigi kaasomanike poolt heaks kiidetud.

Erikasutusõigus: notar ja kinnistusraamat

Kokkulepitud erikasutusõiguse saab kanda ka kinnistusraamatusse. See ei ole aga kohustuslik. Seda on võimalik ka notariaalselt tõestada. Mõlemad meetmed on igati soovitatavad, kuna praeguste korteriomanike vahel ainult kirjalikult või ka suuliselt sõlmitud kokkulepe kehtib ainult nende vahel, st omab ainult nn lepingulist mõju nende vahel. Kui vara müüakse, siis seda uuel omanikul ei ole, et viimasel oleks seaduslikult võimalus ühisvara kasutada.
Kui seevastu õigus on notariaalselt tõestatud ja kinnistusraamatusse kantud, on ala läinud eraomandisse (vt allpool) ja kehtib seega ka tulevaste korteriomanike kohta.

Erikasutusõigusi saab kanda kinnistusraamatusse või kinnitada notari poolt notariaalselt.

Foto: fotolia / Gina Sanders

Erikasutusõigustega õigused ja kohustused

Ühisvara osa ainukasutusõigus käib käsikäes sellest tulenevate õiguste, aga ka kohustustega.

Erikasutusõigus: korteriomaniku õigused

  1. Ainuke kasutusõigus
    Igaüks, kellel on erikasutusõigus, võib kasutada eranditult talle määratud ala. Kaasomanikel on selle kasutamine keelatud. Kui tegelik tulusaaja ei saa oma õigusi teostada, saab ta nõuda majaomanike ühistult hüvitist.
  2. Õigus saagile
    Kui erikasutusõiguses nimetatud pind annab tulu, näiteks valmib aias igal aastal ohtralt vilja, näeb korteriomanikuseadus ette, et see tulu kuulub kasusaajale. Kui tegemist on hoopis garaažiga, saab selle välja üürida. Ka siin kandub tulu ainult kasusaajale.

Erikasutusõigus: Korteriomaniku kohustused

  1. Struktuurimuutused
    Volitatud kasutaja ei tohi teha erikasutusõigusega antud alal struktuurseid muudatusi. Erand: jagunemise deklaratsioonis on märgitud erinev kokkulepe.
    Struktuurimuudatused hõlmavad ka selliseid meetmeid nagu piirdeaed. Ajutised rajatised, nagu lastele mõeldud kiik, on sellest välja jäetud.
  2. Hooldus, puhastus, haldamine, remont
    Põhimõtteliselt on omanike ühisus kohustatud ühiselt kandma kõnealuse maa-ala kulud vaatamata erikasutusõigusele. Üldjuhul on lepingus aga sätestatud, et erikasutusõigust omav isik on kohustatud seda omal kulul ülal pidama. See hõlmab nii puhastamist kui ka haldamist ja kõiki vajalikke remonditöid.

Erikasutusõigused ja eraomand: see on erinevus

Mõisteid erikasutusõigus ja eraomand aetakse sageli omavahel segi või kasutatakse neid ekslikult sünonüümidena. Kuid nende kahe vahel on oluline erinevus.
Erikasutusõigus annab selle saajale õiguse kasutada üksi omanike ühendusele kuuluvaid alasid. See ei muuda midagi piirkonna varalises seisundis. See jääb omanike ühenduse omandisse.
Seevastu eraomandi puhul ei ole omanike ühenduse liige mitte ainult kasutaja, vaid ka teatud ala omanik. Selle staatusega on tal vabadus teha selles struktuurseid muudatusi, kuid ainult juhul, kui see ei puuduta kolmandaid isikuid.

Mis juhtub erikasutusõiguste ja eraomandiga müümisel?

Vara müügi korral on oluline tagada, et erikasutusõigust ei saaks lahusvarast eraldi üle anda, vaid seda saab müüa koos.
Kinnisvaraostjatel on kindlus, kui maa-ala kasutusõigus pole mitte ainult notariaalselt tõestatud, vaid kantud ka kinnistusraamatusse. Seejärel muutub see automaatselt eraomandi osaks ja läheb müümisel automaatselt üle uuele omanikule.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here