Viini elav ime loodi aastatel 1919–1934. Sel ajal oli eluaseme olukord paljude kodanike jaoks katastroofiline. Vastumeetmena alustas linn sotsiaalelamute ehitamist. Viini sotsiaalasulad ei ole kunagi olnud ega ole siiani suunatud kasumile. Eelkõige: linn on need korterid endale jätnud – ja mitte, nagu paljud Saksamaa linnad, müünud neid eraomanikele.
Sotsiaalkorterite ulatus Viinis
220.Linnale kuulub praegu 000 korterit. Umbes 500.Sellises ühiskorteris elab 000 kodanikku – see on umbes iga neljas viinlane. Veel 200.Linn on seotud 000 korteriga. See, et paljud inimesed elavad piiratud üüriga korterites, mõjutab kogu üüriturgu ja pidurdab hindu. See maksab palju: Austria pealinn kulutab oma eluasemepoliitikale ja eluasemetoetustele umbes 600 miljonit eurot aastas. "Meie eesmärk on taskukohased ja kvaliteetsed korterid – mitte ainult sotsiaalselt vähekindlustatud sissetulekurühmadele, vaid kogu elanikkonnale," selgitab Viini linnavolinik Kathrin Gaal.
Viini keskklass saab sellest eluasemepoliitikast tegelikult kasu: vallamaja korteri sissetulekupiir on ühe inimese jaoks tublisti üle 40.000 eurot aastas. Abielupaaride ja lastega perede piirmäärad on veelgi kõrgemad. Linnale kuuluva korteri otsijatel ei tasu aga suurt luksust oodata. Üksik inimene võib kolida ainult ühetoalisesse korterisse. Iga leibkonna inimese kohta lisandub üks tuba. Ja pärast kuude või aastate pikkust ootamist saavad huvilised maksimaalselt kaks korteripakkumist. Eluasemetoetust rahastatakse 0,5 protsendi ulatuses brutopalga kuludest nii töötajatelt kui ka tööandjatelt. See on sotsiaalne konsensus. Viin on säilitanud oma korterid ja kohandanud need tänapäeva vajadustega. Neli tuhat uut korterit on planeerimisel või juba ehitamisel.
Selline vallapoolne pühendumus ei võta üüriturult mitte ainult survet maha. Omanikuna on linnal otsene kontroll elamukomplekside energeetilise varustuse üle. See ei sõltu eramajaomanike heatahtlikkusest.
Sotsiaalkorterid Saksamaal
Saksamaa sotsiaalkorterite ehk sotsiaalkorterite mudel kujundati hoopis teisiti. Korterite sotsiaalne kohustus kestis sageli vaid 15 aastat. 1990ndatel, kui paljud omavalitsused oigasid oma võlgade all, viskasid nad turule tuhandeid munitsipaalkortereid. Sest: vastutajad kuulsid demograafidelt, et rahvastik väheneb ja uusi kortereid pole vaja. Selle tulemusena jäi sotsiaalkorterite ehitamine peaaegu soiku.
Kui olukord viimastel aastatel muutus ja paljudes piirkondades elamispinda napiks jäi, ei õnnestunud eluasemepoliitikal pakkuda piisavas koguses taskukohaseid üürikortereid. Ka paljud Saksamaa omavalitsused loodavad üha enam kinnisvara edendamisele. Osana kohalike omavalitsuste rahastamisprogrammidest, näiteks Regensburgis, saavad lastega pered osta soodsa hinnaga ehitusmaad ja saada ka toetust maja rahastamiseks.
1980. aastatel arendas Regensburg uue Burgweintingi linnaosa 400 hektari suuruse elu- ja äripinnaga, et hoida maahinda kontrolli all. Vara eraldamisel eelistati noori peresid ning toetati ka toetustega.
Foto: alamy stock photo / Hans BlosseyKa Viini linn on kinnisvara edendamisega kursis: kõik, kes on pikka aega ühistukorteris elanud, saavad selle soodsatel tingimustel üle võtta. Vallal on ka rahastusprogrammid uue elamispinna loomiseks. Sest mitte kõik inimesed ei taha igavesti üüri maksta. Isegi mitte Viinis.
Ekspertintervjuu: kinnisvara omamine toob sageli kaasa madalamad eluasemekulud
Prof. dr. Michael Voigtländer juhib Kölnis asuva Saksa Majanduse Instituudi kinnisvaramajanduse kompetentsivaldkonda. Eluasemepoliitika teemal õpetab ta mitmes ülikoolis ja on raamatu "Luxusgut Wohnen: Miks meie linnad lähevad järjest kallimaks ja mida tuleb praegu teha" autor. Eluasemepoliitika ja sotsiaalkorterite ekspert selgitab intervjuus DAS HAUSile koduomandi, intressimäärade ja kinnisvarahindade seost.
Kas selline eluasemepoliitika nagu Viinis või nii odav üüriturg mõjutab kinnisvara hindu?
See juba avaldab mõju: kui üürid on odavad, on eluasemesse investeerimine vähem atraktiivne – see kajastub kinnisvara hinnaindeksis. See võib kaasa tuua väiksema nõudluse kinnisvara järele. Tihti on siis hinnad ka madalamad. Kuid tuleb küsida: miks on üürihinnad nii madalad? Kui need on reguleeritud, aga elamispinda siiski napib, siis viib see lõppkokkuvõttes selleni, et soositakse olemasolevaid üürisuhteid: sealsed inimesed elavad siis odavalt – ülejäänud ei leia midagi.
Mis siis turul toimub?
Sellisel juhul jääb nõudlus korterite järele kõrgeks. Ja just see Viinis toimub. Kui oled üks neist õnnelikest, kellel on võimalus saada volikogu korter, siis on kõik hästi. Kuid avatud eluasemeturul on üürihinnad endiselt kõrged ja nõudlus koduomandi järele on endiselt olemas.
Millised argumendid on täna koduomandi ostmise poolt??
Üks põhjus on kindlasti madal intressitase. Sageli on šokeeritud, kui palju hinnad on tõusnud. Aga kui võrrelda seda intresside arenguga ja arvutada finantseering, siis näete, et saate täna rahastada odavamalt ja väiksema koormusega kui paar aastat tagasi. Tihti on odavam kasutada kinnisvaralaenu kui maksta üüri. Eluasemekulud kinnistul on seega soodsamad.
Teine põhjus on vanaduskindlustus: meil on suuri probleeme kohustusliku pensionikindlustusega. See kehtib ka ettevõtete pensioniskeemide või elukindlustuspoliiside vähendatud väljamaksete kohta. Põhjuseks madalam intressitase. Teie enda vara tagab teie pensionikindlustuse. Suurlinnades on kolmas põhjus: paljud on mures oma naabruskonnast lahkumise või gentrifikatsiooni pärast. Selle eest kaitseb muidugi korteriühistu omamine.
Viin jätkab kasvu: 3.Praegu on planeerimisel 700 uut sotsiaaleluruumi.
Foto: querkraftSuurlinnas on odavam osta kui rentida, isegi vaatamata kõrgetele hindadele?
See kehtib ka seal, sest ka seal on üürihinnad järsult tõusnud. Välja arvatud München: seal ei koorma teid ülikõrgete hindade tõttu ostjana vähem kui üürnikku. Aga kui oled oma korteri ära maksnud, siis on sul ka vastavalt hinnaline kodu. Suurlinnades on see ka küsimuses: kes võidab sealsetest suurtest hinnatõusudest? Kindlasti oleks sotsiaalselt soovitav, kui sellest saaks kasu lai osa inimesi.
Kas suur hinnatõus metropolides jätkub??
Tõenäoliselt jah. Sest linnad kasvavad edasi. Kuid kasvumäärad võivad mõnevõrra langeda.
Intressimäärad on täna madalad. Kas see peabki nii jääma?
Ei, kuid on märke, et intressimäärad dramaatiliselt ei muutu. Vaatame alati Euroopa Keskpanga rahapoliitikat. Kuid intressipoliitika pole selles üksi. Lõppkokkuvõttes määrab ülemaailmsel kapitaliturul intressimäärad pakkumise ja nõudluse koosmõju. Pakkujad on säästjad. Ja siin on meil põnev areng: kõigis lääneriikides inimesed vananevad, kuid pensioniiga ei korrigeerita. Seetõttu tuleb teha rohkem eraprovisjone ehk rohkem kokku hoida. Nõudluse poole pealt investeeritakse vaatamata madalatele intressimääradele suhteliselt vähe. See on seotud asjaoluga, et tööjõud väheneb ja digitaliseerimine nõuab vähem investeeringuid.
Säästjatelt pakutakse palju raha ja laenunõudlust on vähe, mis tähendab, et intressimäärad langevad?
See jätkub ka järgmistel aastakümnetel. Seetõttu jäävad intressimäärad paljude majandusteadlaste hinnangul suhteliselt madalaks. Ma ei usu, et me näeme järelfinantseerimise intressimäärades nelja või viit kümnendkoha ees.
Kas täna kõrgeid hindu arvestades tasub ikka investeeringuna kinnisvara omada?
Selleks tuleb vaadata ka investeerimisalternatiive: paljud muud asjad toovad ainult väga madalaid intressimäärasid.
Mida soovitaksite erakinnisvarainvestoritele?
Praegu on palju neid, kes püüavad kinnisvara ülehinnatult pakkuda. Seetõttu peaksid kindlasti olema teadmised eluasemepoliitikast ja turust. Näen võimalusi suurte metropolide ümberkaudsetes piirkondades, ülikoolilinnades, aga ka kohtades, kus inimesed on hästi kursis. Paljude väiksemate investorite eeliseks on see, et nad tunnevad hästi oma elukohta ja oskavad mikroasukohti hästi hinnata. See on see, millele peaksite keskenduma. See on eelis suurinvestorite ees.
Kas saate meile öelda mõned huvitavad piirkonnad?
Kui rääkida äärealadest, siis pean silmas Offenbachi Frankfurdi piirkonnas või võib-olla Neussi Düsseldorfi piirkonnas. Või keskmise suurusega linnadesse nagu Bonn või Münster. Need on kohad, kus kinnisvarainvesteering võib end siiski ära tasuda.
Kuidas investeerite ennast eksperdina??
Teadlased ei investeeri nii palju raha. Mitmekesistan ja otsin oma valgpiirkonnas kinnistuid, mida tunnen. Seda tehes mõistsin aga: see pole nii lihtne – valik pole enam nii lai.
