Osakonna oksjon: mis selle taga on?

Mis vahe on sulgemisoksjonil ja jagamise oksjonil??

Jagunemisoksjon on põhimõtteliselt sulgemisoksjon, kuid erivorm. Erinevus seisneb muuhulgas selles, et vastaval oksjonil on erinevad põhjused: "Tavalisel" sulgemisoksjonil läheb maja enampakkumisele, kuna omanik ei saa enam oma võlgu tasuda. Jagunemisoksjonil on rohkem tegemist kahe või enama inimese vaheliste vaidlustega. Asjaosalised lihtsalt ei suuda kokku leppida, mis majast saama peaks. Tulemus: jagunemise oksjon. Erinevalt sundmüügi oksjonist ei nõuta selleks täitedokumenti (paragrahvi 181 lõige. ma ZVG). Mõlema protseduuri puhul kehtivad aga üldiselt võrreldavad õigusnormid.

Millal jagamise oksjon toimub??

Jagunemisoksjonit kasutatakse ainult juhul, kui pooltevaheline kokkulepe ei ole võimalik. Seda peetakse viimaseks abinõuks, kui kõik jõupingutused lõpevad ummikusse. See juhtub regulaarselt kahes olukorras:

1. lahutust

Paljud abikaasad jagavad maja või korterit. Kui paar lahutab, peavad nad jõudma kokkuleppele: Mis peaks saama ühisest kodust? Kui kumbki ei taha järele anda, viib see sageli tülini. Jagamise oksjon on sageli viimane abinõu. Abielulahutuse korral on see menetlus võimalik ainult järgmistel tingimustel:

• Mõlemad abikaasad peavad olema kinnistusraamatus omanikuna registreeritud. Ühele kahest peab kuuluma vähemalt kümme protsenti kinnistust.
• Abielupaar elab kasumikogukonnas. See tähendab: abielulepingut ei ole.
• Kohtuväline kokkulepe ei olnud võimalik.

Pärast lahutust on ühisvara enampakkumisel müümine mõnikord viimane abinõu.

Foto: iStock / PeopleImages

2. pärand

Pärijate ühendused võivad laguneda ka jagamise enampakkumise teel. Tavaliselt juhtub see siis, kui testaator ei jätnud testamenti. Puuduv testament on pärijate kogukondade jaoks tõeline probleem. Need ühendused koosnevad ju mitmest pärijast. Need peaksid nüüd omavahel selgeks tegema, mis majaga juhtuma peaks. Pärandvara võib eraldada ainult ühele pärijale. Sel juhul on ta kohustatud tasuma ülejäänud pärijatele vastavalt seadusjärgsele sundosale. Või müüb pärijate kogukond maja kolmandale isikule.
Pärandvara jagamine käib aga harva nii sujuvalt. Kuna kaalul on raha, on vaidlused enamikus pärijate kogukondades vältimatud – ja kokkulepe on kaugel. Jagamise oksjonit ei saa siis enam ära hoida.   

Millised on jagamise oksjoni eelised ja puudused?

Ühise maja jagamise enampakkumine on asjaosalistele tavaliselt keeruline – tegu on ju vara sundmüügiga. Tavaliselt on see aga ainus väljapääs lootusetust olukorrast. Täiendavad eelised on:

• Pärast pikka võitlust tagab olukorra selgeks jagamise oksjon.
• See on ainus viis müüki teiste omanike tahte vastaselt jõustada.
• Jagamise oksjoni maksumus on sageli odavam kui kinnisvaramaakleri kaudu müümine.
• Garantiinõuded on tavaliselt välistatud.

Jaotusoksjonil on aga ka puudusi:

• Nad ei tea enne oksjonit, milline hind tegelikult saavutatakse. On täiesti võimalik, et teie kodu müüakse "alla väärtuse".
• Protseduur võtab mõnikord kaua aega (tavaliselt umbes aasta).
• Kohtukulud kuuluvad tasumisele ka enampakkumise nurjumise korral.
• Saadud tulu haldab kohus. See jagatakse alles siis, kui kõik asjaosalised on jagamises kokku leppinud.
• Taotleja peab suure osa kuludest tasuma ettemaksuna. See võib ühe hoobiga olla mitu tuhat eurot.

Jagunemisoksjon toob selgeid tulemusi, kuid sellega võivad kaasneda lisakulud asjaosalistele. 

Fotod: iStock / skynesher

Kuidas jagunemise oksjon toimib??

Jagamise oksjon toimub mitmes etapis:

1. Esitage avaldus kohalikule kohtule

Igal asjaosalisel on õigus esitada kohalikule kohtule avaldus jagunemise enampakkumise korraldamiseks. Teisi inimesi sellest teavitamata. Vastutab isik, kelle linnaosas maja asub. Mitteametlik taotlus peaks sisaldama järgmisi punkte:

• Kõigi asjaosaliste nimi ja aadress
• Kinnistu kirjeldus
• Omanike vaheline suhe (nt pärijate kogukond)
• Pärimise korral: Kaasomandit tõendav dokument (kinnistusraamatu loata väljavõte pluss pärimistunnistus)
• Abielulahutuse korral: Kaasomandit tõendav dokument (kinnistusraamatu väljavõte mitte vanem kui kuus kuud)

2. Taotluse läbivaatamine

Kohus vaatab enampakkumise avalduse läbi. Kui kõik vajalikud dokumendid on olemas, võib ta taotluse rahuldada ja teha korraldusresolutsiooni.

3. Kõigi asjaosaliste teavitamine

Kohus teavitab jagamise enampakkumise avaldusest teisi kaasomanikke (vastustajaid). Kui kostjad ei nõustu, võivad nad taotleda menetluse peatamist. Teil on selleks 14 päeva alates tarneajast.

4. Turuväärtuse määramine

Kui kaasomanikud vastuväiteid ei ole, on järgmise sammuna määrata vara turuväärtus. Selleks on kaks võimalust

• Taotleja tellib ise hindamise. Selleks on tal aga vaja teiste omanike nõusolekut.
• Või määrab kohus hindaja, kes määrab vara väärtuse.

Mõlemal juhul kehtib järgmine: Hindamise kulud kannab taotleja.

Jagamise enampakkumisel on vajalik vara hindamine. 

Fotod: iStock / Chainarong Prasertthai

5. Kohus määrab "madalaima pakkumise "

Kohus teeb nn madalaima pakkumise. Seda peetakse minimaalseks pakkumiseks, mis tuleb enampakkumisel saavutada. Sellega soovib kohus tagada, et saadud tulust saaks tasutud nii menetluskulud kui ka kõikide omanike nõuded.

6. Kohus määrab enampakkumise kuupäeva ja paneb kuulutused

Kohus määrab, millal enampakkumine toimub ja tagab, et oksjonist saavad teada võimalikult paljud inimesed - kas ajalehekuulutuste või internetikuulutuste kaudu.

7. Oksjon "pakkumistunni " kõrgeima pakkumise tegijale

Jagunemisoksjon toimub avalikult. See tähendab: Pakkumist võivad teha kõik – nii kolmandad isikud kui ka omanikud ise. Aga: taotleja ei saa otsustada, kes tohib pakkumist teha ja kes mitte. Nn pakkumise tund kestab 30 minutit. Kui maja ei ole selle aja jooksul enampakkumisele pandud, jätkub enampakkumine seni, kuni enam pakkumisi ei tehta. Kui maja vastu tunneb huvi suur hulk inimesi, võib pakkumise tund kesta kuni tund. Kui haamer kukub, müüakse maja kõrgeima pakkumise tegijale. Hea teada: aktsepteeritakse ainult pakkumisi, mis moodustavad vähemalt 50 protsenti turuväärtusest.

8. Tulude jaotamine

Nüüd on küsimus tulude jagamisest. Kohus taandub. Asjaosalised peavad selgeks tegema, kes kui palju raha saab. Lahutuse korral saavad kõik tavaliselt poole. Pärimise korral reguleerib seadusjärgne pärimiskvoot, kui palju on igal kaaspärijal õigus.

Teid võib huvitada ka seadus ja maksud, abielu, lahutus ja abieluleping koduomanikele kinnisvaraalane oskusteabe kuulutus Kuidas müüa maja kõrgeima hinnaga koostöös

Jagamise oksjon: mis see maksab?

Jagamise oksjoni kulud sõltuvad suuresti vara turuväärtusest. Need koosnevad mitmest positsioonist:

• Taotluse kulud: See hõlmab kõiki kulusid, mida kohus kannab seoses kohtumääruse ja kaaspärijate teavitamisega. Need jäävad 50-200 euro kanti.
• Menetluskulud: Summa oleneb vara hinnangulisest turuväärtusest ja tuleb taotlejal tasuda ettemaksuna. Pärast enampakkumist arvatakse saadud tulust maha menetluskulud.
• Ekspertkulud: Raske öelda, kui suureks see kulubassein kujuneb. Enamik arvustajaid küsib oma töö eest tundide kaupa. Vastavalt kohtuniku töötasu ja hüvitise seadusele (JVEG) on kinnisvarahindajate tunnitasu 90 eurot.
• Reklaamikulud: Veebikuulutused maksavad umbes 150 eurot, väljaanded ajalehtedes 1.000 kuni 1.500 eurot.
• Advokaadi kulud: Advokaat ei ole jagunemise oksjonil kohustuslik. Kuid on täiesti loogiline, et teie kõrval on ekspert. Advokaat võib nõuda 150–500 eurot tunnis.
• Järeltegevuse kulud: Pärast edukat enampakkumist võivad tekkida lisakulud – näiteks kui asjaosalised ei suuda kokku leppida, kuidas raha jaotatakse. Halvima stsenaariumi korral järgneb sellele järjekordne kohtuvaidlus koos õigus- ja kohtukuludega.

Oluline MÄRKUS

Kohtukulud arvatakse tulust maha ainult eduka enampakkumise korral ja seetõttu kannavad need kõik asjaosalised. Kui aga enampakkumine nurjub, näiteks seetõttu, et madalaima pakkumiseni ei jõutud, jäävad kulud taotleja kanda.

Kuidas vältida jagunemise oksjonit?

Nagu eelpool kirjeldatud, on kaasomanikel kaks nädalat aega menetluse ajutise peatamise taotlemiseks. Selleks peavad aga olema mõjuvad põhjused. Näiteks lahutuse korral oleks see oht lapse heaolule. Sest sageli ei ela majas mitte ainult abielupaar, vaid ka lapsed. Pärimise korral lükkavad kaaspärijad jagamise enampakkumise korrapäraselt tagasi, kui eeldavad vara väärtuse tõusu.
Menetlust saab tavaliselt edasi lükata maksimaalselt kuus kuud. Erandjuhtudel võib jagunemisoksjoni viie aasta võrra edasi lükata. Ideaalis peaksid osapooled selle aja jooksul kokkuleppele jõudma. Põhimõtteliselt kehtib järgmine: Kohus peab lubama menetluse ajutiselt lõpetada.
Jagamise enampakkumise ärahoidmiseks on veel üks võimalus: ostueesõigus. See kehtib aga ainult pärimise kohta. Pärijate ühenduses võib iga kaaspärija kasutada oma ostueesõigust, kui see on olemas. Lahutuse korral pole see võimalik ilma abielulepinguta.