Kinnisvara ostueesõigus: mida peaksite teadma

Ostueesõiguse all mõistetakse seda, et teatud isikul on õigus osta midagi enne teisi huvilisi - tavaliselt maatükki või kinnisvara. Saate peaaegu "edasi lükata". See isik saab aga oma nõuet esitada vaid juhul, kui majaomanik on juba sõlminud ostu-müügilepingu kolmanda isikuga (BGB § 463).
Konkreetselt tähendab see järgmist: Niipea kui ostja ja müüja on sõlminud õiguslikult kehtiva ostulepingu, võib ostueesõigust omav isik sellele veto panna. Ta lükkab ostja müügilepingust välja ja astub tema asemele.
Olenemata sellest, kas tegemist on korteri, üksikelamu või kolmekorruselise korterelamuga - ostueesõigus kehtib igat liiki varale. Ostueesõigustatud isik saab aga vara alles siis, kui senine omanik selle ka reaalselt maha müüb. See tähendab vastupidiselt: Pärimise, arestimise või kinkimise korral ei saa ostueesõigust omav isik oma õigust teostada.

Mis tüüpi ostueesõigus on olemas??

Ostueesõiguse õiguslik alus on sätestatud Saksamaa tsiviilseadustiku (BGB) ja ehitusseadustikuga (BauGB). Seadusandja eristab nelja erinevat ostueesõigust:

Seadusandja eristab kinnisvara ostmisel nelja erinevat ostueesõigust.

Fotod: iStock / peterschreiber.meedia

Variant 1: Asjaostueesõigus

Kui avate Saksa tsiviilseadustiku (BGB), leiate nn asjaostueesõiguse 3. raamatu 5. jaost (§§ 1094–1104). See puudutab ainult kinnistuid ja on kantud kinnistusraamatusse. Seetõttu peetakse seda siduvaks reservatsiooniks. Asjalik ostueesõigus ei ole päritav (§ 473). Ainus erand: pärimine on selgelt kantud kinnistusraamatusse.
Tähelepanu: Ostueesõigustatud isik saab vara kätte, kui kinnistusraamatus on uue omanikuna juba mõni teine ​​ostja. See on natuke nagu monopol: ostueesõigust omav isik saab ostjast mööda tõmmata ja kinnisvara kindlustada. Ostjana tulete siis tühjade kätega ära ja peate liikvel olles tagasi minema – see tähendab, et peate alustama otsingut algusest, nii lähedal oma sihtkohale. Ebameeldivate üllatuste vältimiseks tuleks enne ostu kindlasti selgeks teha, kas Sinu soovitud kinnisvara on koormatud reaalse ostueesõigusega.

Variant 2: võlaõiguslik ostueesõigus

Vastavalt BGB §-dele 463 -473 kehtib võlaõiguslik ostueesõigus nii vallas- kui ka kinnisvarale. Paradoksaalsel kombel mõistab seadusandja vallasvara kinnisvarana. Kinnistud asjad on seevastu maa. Erinevalt asjaostueesõigusest ei ole võlaõiguslikku ostueesõigust üldjuhul kinnistusraamatus. See on lepingus ette nähtud.
Ja on veel üks oluline erinevus: kui olete ostjana juba sõlminud maja ostu-müügilepingu, võite selle endale jätta - isegi kui ostueesõigust omavast isikust on mööda läinud. Sest viga on müüjas. Ostueesõigust omaval isikul on aga võimalus müüjalt kahju hüvitamiseks kohtusse kaevata.

Variant 3: avalik-õiguslik ostueesõigus

Ehitusseadustiku kohaselt on avalik-õiguslik ostueesõigus reserveeritud linnadele ja valdadele (paragrahvid 24–28). Selle teostamiseks peab linn näitama mõjuvaid põhjuseid – näiteks, et asjaomane kinnistu või hoone teenib üldist hüve.
Näiteks järgmised seadused võivad olla seotud avalik-õigusliku ostueesõigusega:
 

  • Looduskaitseseadus
  • Mälestise kaitse seadus
  • Raudteeseadus
  • Reichi asutamisseadus
  • Veeseadus

Üldjuhul on tegemist aladega, mis on linna arengukavas ette nähtud avalikuks otstarbeks. Samas võivad mõjutada ka kinnistud, mis asuvad nn ümberjaotusalal või formaalselt määratletud ümberehitusalal.
Kõige sagedasem avalik-õigusliku ostueesõiguse jõustumise juhtum on välisalal hoonestamata alad, mis on planeeritud asustusala laiendusena ehk tulevased uusarendusalad. Vastav linn või vald kindlustab oma ostueesõigusega juurdepääsu nendele kinnistutele, et need ei muutuks spekulatsiooni objektiks.
Kui soovite maatükki osta, saate selle osta ainult siis, kui vald loobub ostueesõigusest. Selleks peab ta esitama nn ostueesõigusest loobumise (negatiivne tõend).
Nõuanne müüjatele: Enne kinnisvara müümist küsige linnalt oma kinnisvara kohta negatiivset tõendit. See säästab tarbetut vaeva ja aega. Sest hiljemalt notari vastuvõtul selgub, kas vallal on ostueesõigus või mitte. Notaril on kohustus esitada vastutavale linnale või vallale nn ostueesõigus.
Ja kuidas on lood avalik-õigusliku ostueesõigusega koos õigusega hüvitisele? Seda reguleerib ka seadus: "Kui omavalitsus on kasutanud ostueesõigust ja kolmandal isikul on selle tõttu tekkinud rahaline kahju, peab ta selle eest maksma hüvitist, eeldusel, et kolmandal isikul oli ostueesõigus. omavalitsusele eelneval kinnistul oli seadusjärgne ostueesõigus käesoleva seadustiku või selliste osariigi õiguse sätete alusel, mis on kehtetuks tunnistatud föderaalse ehitusseaduse paragrahviga 186 "(BaGB § 28, punkt. 6).

Variant 4: seadusega sätestatud ostueesõigus

Üürnikel on ka ostueesõigus (BGB § 577). Saate seda nõuda, kui teie korter muudetakse korterelamuks ja müüakse. See tähendab, et teie üürileandja on kohustatud teile korterit esmalt müügiks pakkuma. Tavaliselt on teil otsustamiseks aega kaks kuud.
Ilma erandita õigusliku regulatsioonita: kui teie üürileandja soovib korteri võõrandada sugulasele, pole teil ostueesõigusele vaatamata võimalust.
Seadusjärgne ostueesõigus on ka pärijate ühenduse kaaspärijatel. See jõustub siis, kui pärija müüb oma osa pärandist kogukonnale. Ainus tingimus: pärijad peavad omandama osad võrdsetes osades.

Üürnikud saavad oma ostueesõigust kasutada, kui nende korter muudetakse korterelamuks ja müüakse.

Fotod: iStock / Nikada

Kui kaua kehtib ostueesõigus??

Ostueesõigus ei kesta igavesti. See kustub siis, kui
 

  • tähtaeg lõpeb (kaks kuud, kui ei ole selgesõnaliselt kokku lepitud teisiti).
  • ostueesõigustatud isik on füüsiline isik ja sureb.
  • ostueesõigusega isikul kustutatakse notari poolt ostueesõigus.
  • kinnistusraamatu andmed ei ole enam õiged (näiteks kuna vara on päritud).

Ostueesõigus kantakse alati kinnistusraamatusse?

ei. See sõltub ostueesõiguse liigist. Kinnistusraamatu kanne tehakse enamasti vaid asja ostueesõiguse puhul. Kirje leiate 2. osakonnast.
Võlaõigusliku ostueesõiguse saamiseks sõlmitakse leping ühe või mitme inimesega - nagu eespool mainitud. Mis sellises lepingus sisaldub, saate teada järgmisest jaotisest.
Avalik-õiguslikku ja seadusest tulenevat ostueesõigust ei pea kuhugi sisestama. Mõlemad on seadusega ette nähtud.

Mida sisaldab ostueesõiguse leping?

Saksamaal kehtib põhimõtteliselt nn lepinguvabadus. See tähendab, et sina kui kinnisvara või maja omanik, saad lepingu vabalt kujundada vastavalt oma soovidele ning valida ka lepingupartneri ehk soodustatud isiku. Lisaks tavapärasele teabele (lepingupartnerite nimed ja aadressid) on mõned punktid, millele peaksite siiski tähelepanu pöörama:
 

  • Kirjeldage maja ja kinnistut võimalikult täpselt: Paki number, vara tüüp, asukoht - mida täpsem on kinnisvara kirjeldus, seda parem.
  • Tehke kindlaks, kas ostueesõigus on päritav: Tavaliselt ei ole privaatne ostueesõigus päritav. Kui soovite, et see oleks ülekantav, peaksite selle klausli lepingusse lisama.
  • Ärge unustage tähtaegu: Anda ajutine või piiramatu ostueesõigus? Millistest tähtaegadest peab ostueesõigust omav isik kinni pidama, kui soovib maja osta? Kui kaua on teil endal aega ostueesõigust omavat isikut plaanitavast vara müügist teavitada?? Lahtised küsimused, mida tuleks selgitada.
  • Määratlege lepingulised trahvid, kui need on kohaldatavad: Mis saab siis, kui vara müümisel läheb ostueesõigust omavast isikust üle? Reeglina on tal siis kahjunõue.
  • Laske leping notariaalselt kinnitada: Et kõik oleks vettpidav, tuleks konsulteerida notariga. See nõustab asjaosalisi ja kinnitab lepingut.

Näpunäide neile, kellel on õigus ette osta: Kui teil on valikuvõimalus, peaksite eelistama asjaõigust võlaõigusele. Nõutav kanne kinnistusraamatusse kaitseb Teie õigust maja ostmisele.

Saksamaal kehtib nn lepinguvabadus.

Fotod: iStock / guvendemir

Kuidas käib ostueesõigusega majamüük??

Ostueesõigusega maja müümisel mängivad rolli kolm inimest:

  • Eelostja
  • Müüja
  • Esmakordne ostja

Selline müük toimub tavaliselt neljas etapis.

1. samm: müüja sõlmib esimese ostjaga müügilepingu

Nagu tavalise majamüügi puhul, otsib müüja oma majale ostjat (esmaostja). Ta peab temaga tingimused läbi ja koostab müügilepingu.

2. samm: müüja teavitab ostueesõigust omavat isikut

Niipea kui leping on kuiv, tekib nn ennetav juhtum. Müüja on kohustatud ostueesõigust omavat isikut viivitamatult kirjalikult teavitama kavandatavast müügist.

3. samm: ostueesõigust omav isik peab otsustama

Edaspidi aeg jookseb: ostueesõigustajal on tavaliselt kaks kuud aega asja üle mõelda. Kui ta laseb sellel tähtajal mööda minna, ei saa ta enam oma õigust kasutada. Esmakordsel ostjal ei jää muud üle, kui oodata.

4. samm.1: Ostueesõigust omav isik soovib kinnisvara osta

Otsus tehakse: ostueesõigust omav isik soovib kinnistut osta. Selleks peab ta esitama kirjaliku deklaratsiooni. Tähtis: see deklaratsioon on tühistamatu. Esimene ostja on nüüd tühjade kätega, sest tema ja müüja vahel sõlmitud müügileping lõhkeb. Ostueesõigusega isikule vormistatakse samadel tingimustel uus leping. Lepingus sisalduv taganemisõigus kaitseb müüjat esimese ostja kahju hüvitamise nõuete eest. Sellise klausli puudumisel peab müüja maksma hüvitist.
Esineb olukordi, mis mängivad esmaostja kaardile ja annavad võimaluse lõpuks majani jõuda: Nii on see näiteks siis, kui ta saab teada, et ostueesõigust omav isik on maksejõuetu. Või kui ostueesõigus oli lubanud oma ostueesõigusest loobuda. Esmaostja peab aga suutma mõlemat tõestada.

Ostueesõigusega isikud peavad esitama kirjaliku deklaratsiooni, kui soovivad kinnistut osta.

Foto: iStock / wichayada suwanachun

Kuid see võib osutuda ka täiesti erinevalt:

4. samm.2: Ostueesõigust omav isik ei soovi kinnisvara osta

Kui ostueesõigust omav isik loobub oma ostueesõigusest, võib ta sellest omanikku kirjalikult teavitada või lasta tähtaeg lihtsalt mööda. Seejärel - olemasolul - vastav kanne kinnistusraamatust kustutatakse. Esimene ostja saab maja lepingus kokkulepitult kätte ja kantakse kinnistusraamatusse uue omanikuna.

Loe rohkem huvitavaid artikleid siit Kinnisvaraalane oskusteave Kinnisvara ja maa sundvõõrandamine Hoonete planeerimine Kuidas leida ehituskrunt: Olulised näpunäited ja kontrollnimekirjad Kinnisvaraalaste oskusteabe kuulutus Kuidas määrata kinnisvara turuväärtus koostöös

Mis mõte on ostueesõigusel?

Oleneb kummal poolel sa oled. Teie kui esmaostja jaoks on ülalkirjeldatud ostueesõigusel eelkõige puudused. Risk jääda ilma kinnisvarata on suur.
Isegi müüjana saate ostueesõigusest harva kasu. Välja arvatud juhul, kui ostueesostja on nõus teile vara broneerimise eest raha maksma. See sissemakse läheb arvesse kui "tulu kinnisvara müügist" ja seda ei pea maksustama, kui olete kinnisvara omanud üle kümne aasta. Samuti on võimalus näidata tasutud summa ostuhinna osana.
Kui teil on ostueesõigus, on teil palju eeliseid: Kinnistu on teile praktiliselt reserveeritud ja saate ostu-müügilepingu üle võtta samadel tingimustel kui esimene ostja. Ainus konks: Võib juhtuda, et esmaostja on nõus kinnisvara eest maksma väga kõrget hinda. Kui soovite oma ostueesõigust kasutada, peate hammustama ja selle hinna maksma – turg reguleerib ostuhinda üksi. Erand: müüja on teile taganud ostueesõiguse lepingus kokkulepitud summale. See juhtum on aga väga haruldane, kuna kinnisvarahinnad tõusevad pikas perspektiivis ja keegi ei müü meeleldi kinnisvara alla selle väärtuse.
Üürnikel on hea meel ka ostueesõiguse üle, mis on neil olnud alates 2015. aastast (Föderaalkohtu 21. aasta otsus.1.2015, juhtum nr. 51/14). See kaitseb neid kodust välja tõrjumise eest. Paljude üürileandjate jaoks on nüüd tulusam üürikorterid korterelamuteks ümber ehitada ja müüa – eriti kui üürileping on kehtinud juba aastaid ja üüri pole regulaarselt tõstetud. Tänu ostueesõigusele on üürnik ostuõiguslikuna esikohal. Üürniku surma korral võtab ostueesõiguse üle korterisse kolija.

Kui ostueesõigus põhjustab vara väärtuse vähenemise?

See on vastuoluline: ühest küljest väidavad paljud eksperdid, et ostueesõigus ei mõjuta kinnisvara turuväärtust. Teie argument: ostueesõigus on lihtsalt õigus sõlmida olemasolev müügileping turumajanduse poolt reguleeritud hinnaga.
Teisest küljest on pangad. Olete seisukohal, et ostueesõigusel on väärtust vähendav mõju. Sest ostueesõigusega koormatud vara müük on seotud suurema pingutusega.
Üks on kindel: ostueesõigus kipub potentsiaalseid ostjaid heidutama, mistõttu nõudlus langeb. Tavaliselt kajastub see maja ostuhinnas.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here