Eelleping maja ostmisel: kuidas kindlustada kinnisvara

Millal on maja ostmisel mõtet sõlmida eelleping?

Maja müümisel on alati soovitatav sõlmida eelleping, kui tegelikku müügilepingut veel sõlmida ei saa. Sellel võib olla erinevaid põhjuseid, näiteks: 
 

• Ehituse finantseerimist pole ostja veel lõplikult välja selgitanud.
• Kinnisvara ostmisel või müümisel on endiselt juriidilisi aspekte.

Sel juhul tasub sõlmida maja ostu eelleping, et mõlemad pooled saaksid olla kindlad, et soovitud leping sõlmitakse teatud hilinemisega. 

Millised eelised on müüjal eellepinguga??

Müüja jaoks tähendab eellepingu sõlmimine potentsiaalsel ostjal tõsist huvi maja või korteri ostmise vastu. Pärast eellepingu allkirjastamist ei pea ta muretsema kinnisvara promomise või teiste potentsiaalsete ostjate otsimise pärast, sest eelleping ei ole lihtsalt tahteavaldus - see kohustab mõlemat poolt sõlmima tegelik ostu-müügileping hiljem.

Millised eelised on ostjal eellepinguga?? 

Ostja jaoks tähendab allkiri seda, et ta saab kinnistu hiljem kokkulepitud tingimustel omandada. Samuti võib ta olla kindel, et ükski teine ​​huviline ei "näppa objekti tema nina alt ära".

Mis vormis peab eelleping olema?

Kinnisvaratehingute puhul, nagu kinnisvara või maja müük, on Saksamaal notariaalne kohustus vastavalt Saksa tsiviilseadustiku (BGB) paragrahvile 311b. See tähendab, et kinnisvara ostu eelleping peab olema ka notari poolt kinnitatud, et olla õiguslikult siduv.
Pelgalt kirjalik leping ostja ja müüja või tema maakleri vahel ei kohusta huvitatud isikut ostma ega kinnisvaraomanikku allakirjutanule müüma.

Nagu müügileping, ei tohi ka maja ostu eelleping sõlmida ainult ostja ja müüja vahel. Notar peab lepingu kinnitama.

Fotod: iStock / Domepitipat

Mis peab olema maja ostu eellepingus?

Et eelleping täidaks oma funktsiooni ja välistaks võimalikult suures ulatuses hilisemad vaidlused maja müümisel, peaks see sisaldama teatud miinimumteavet. Need sisaldavad:
 

• Lepingupoolte mainimine: Teave potentsiaalse ostja ja kinnisvaraomaniku kohta
• Kinnistu täpne nimi: Müüdava vara selgeks tuvastamiseks tuleks lisaks aadressile märkida ka maatüki number ja kinnistusraamatu number (numbrid).
• Müüdud objektide täpne kirjeldus: Kui müüakse ka kinnistu juurde kuuluvaid esemeid (näiteks sisustatud köök), tuleks needki eellepingus täpselt ära nimetada.
• Ostuhind
• Makseviisid: Ideaalis on juba eellepingus kirjas, millal ja kuidas tuleb ostuhinna tasumine.
• Lepingu sõlmimise tähtaeg: Et müük ei veniks lõputult, on mõttekas määrata kuupäev, milleks ostu-müügileping peavad olema mõlemalt poolt allkirjastatud ja hiljemalt notari poolt kinnitatud.
• Tingimused, mis annavad õiguse eellepingust taganeda: Siin lepitakse sageli kokku, et ostu-müügilepingut ei pea sõlmima, kui huviline ei leia võimalust vara finantseerimiseks. Siinkohal võib ka märkida, et ostmist ei toimu, kui maja või korter on vahepeal hävinud.
• Hüvitisklausel: See punkt määrab, millised kahjud tuleb tasuda, kui ostu-müügilepingut ei tuleks sõlmida. Summa määratakse sageli protsendina kokkulepitud ostuhinnast.

Samuti võite olla huvitatud Kodulaenu säästmisest ja finantseerimisest Vahefinantseerimine kodu ostmisel: kuidas edasi Kodulaenu säästmine ja rahastamine Omakapitali moodustamine kodu ostmiseks: 7 lihtsat strateegiat

Mis maksab eelleping?

Kuna eelleping peab olema notariaalselt tõestatud, siis on see paratamatult seotud kuludega. Kohtu- ja notaritasu seaduse (GNotKG) järgi põhinevad need vara müügihinnal, mis muide võib oluliselt erineda turuväärtusest. Mida kõrgem on müügihind, seda olulisemad on eellepingu sõlmimiseks tehtavad notarikulud. Poehinnaga 300.000 eurot näiteks jäävad need 600 euro kanti.

Muide, seadusega ei ole sätestatud, kes need kulud kannab. Nii et siin tasub müüja või maakleriga läbi rääkida.

Mille poolest eelleping ja broneerimisleping erinevad??

Sageli pakub müüja või maakler potentsiaalsetele ostjatele vara reserveerimist. Selleks sõlmitakse broneerimisleping mõlema poole vahel ning üldjuhul võetakse broneerimistasu, mille huviline peab koheselt tasuma. "Taotletav tasu võib moodustada vaid umbes kümme kuni 15 protsenti kõnealuse kinnisvara maakleri vahendustasust," selgitab Eraehitajate Liidu usaldusjurist Holger Freitag e.V. (VPB). Vastutasuks kinnitab müüja või kinnisvaramaakler, et ei müü korterit või maja edasi ja kindlasti ei müü seda teisele isikule. 
Kui ostu-müügileping on lõplikult sõlmitud ja maja reaalselt müüdud, tasaarveldatakse broneerimistasu ostuhinnast või - olenevalt sõlmitud kokkuleppest - maakleri vahendustasust. Kui aga huviline otsustab korteri või maja vastu, siis juba tasutud summat ei hüvitata. 
Erinevalt müügilepingust ei ole broneerimisleping aga õiguslikult siduv. See ei saa kohustada kumbagi poolt kinnisvara ostma või müüma. Selle põhjuseks on notari kinnituse puudumine. Kuna broneerimislepinguga jäetakse märkamata kinnisvara ostmise tegelik eesmärk – nimelt tagada maja müügiks ostu-müügilepingu sõlmimine kahe poole vahel teatud ajahetkeks – on selle kasulikkus küsitav.

Kas eellepinguks sobib suuline leping või kirjalik kinnitus meili teel?

Kinnisvaratehingute lepingute kohustusliku notariaalse tõestamise tõttu ei ole võimalik maja ostu eellepingut sõlmida suuliselt. Kui huvitatud isik ja omanik kinnitavad vastastikku, et nad on huvitatud maja müügilepingu sõlmimisest ehk soovivad osta või müüa, on tegemist juriidilises mõttes kehtiva tahteavaldusega, kuid see ei kohusta neid maja müügilepingu sõlmimisest. sõlmima tingimata kinnisvara ostulepingu. Suusõnaliselt sõlmitud lepingust ei kaasne lepingu sõlmimise kohustust. See kehtib ka juhul, kui kinnitate maja ostu meili teel. Siiski on soovitatav olla ettevaatlik: "Müüja võib teatud asjaoludel esitada kliendile kahju hüvitamise nõudeid, näiteks kui tal tekivad ülesütlemise tõttu lisakulud või vara saab hiljem madalama hinnaga," märgib Holger Freitag.