Hindamisaruanne: kui see muutub oluliseks

Turuväärtuse hindamine on kinnisvara väärtuse määramiseks kvalifitseeritud kinnisvarahindaja koostatud hinnang. Kui tavaliselt on kinnisvara hindamine tasuta ja võtab arvesse vaid teatud tegureid, nagu näiteks kinnisvara vanus ja elamispind, siis ametlik hindamine on palju detailsem ja arvestab kõiki ehituslikke tingimusi. Olenevalt sellest, milleks hindamisaruannet nõutakse, kehtivad selle sisu ja vormi osas erinevad spetsifikatsioonid. Eelkõige saab määrata kasutatava hindamismeetodi.
Hindamisaruande erivorm on nn lühiaruanne. See on hindamisaruande "vähendatud " versioon. Kui turuväärtuse aruanne sisaldab umbes 25–35 lehekülge – sealhulgas kõik manused ja dokumendid, siis kogu portfell on umbes 60–70 lehekülge, siis lühike aruanne koosneb umbes 10–15 leheküljest. Võrreldes kinnisvara hindamisega annab see varale palju täpsema hinnangu, kuid ei lähe nii sügavale kui turuväärtuse hindamine. Lühiaruannet aga kohtus ei tunnustata ja see ei sobi seetõttu õigusvaidlusteks. Hinnatava vara plaanilise müügi puhul on see aga turuhinnangule kuluefektiivsem alternatiiv võrreldes detailhinnanguga.
 

Kvalifitseeritud hindamine annab kinnisvara täpse väärtuse ja võib olla toeks müügiläbirääkimistel.

Fotod: iStock / bluehill75

Hindamine või kinnisvara hindamine: mis vahet on?

Kui soovite oma maja müüa, piisab tavaliselt maakleri kinnisvarahinnangust, et saada turuhinnang tulevase müügihinna kohta. Lõppkokkuvõttes otsustab turuolukord, kas on võimalik saavutada tegelikust väärtusest rohkem või vähem.
Kuna hindamisakt kajastab kinnisvara täpset seisukorda ja väärtust, võib see olla heaks pidepunktiks ka kinnisvara müümisel ja läbirääkimistel. Hindamisaruanne on hea argumentatsiooni alus, eriti kui ostja soovib kaubelda palju alla soovitud müügihinna.
See, kas hinnanguga konsulteeritakse vabatahtlikult, sõltub muu hulgas kuludest. Kinnisvara hindamine on tavaliselt tasuta – näiteks maakleri poolt, kui ta saab seejärel kinnisvara müügikorralduse –, samas kui hindamisakt põhjustab suuri kulutusi, olenevalt selle detailsusest.

Mida sisaldab kinnisvara hindamisakt?

Hindamisaruande struktuur on tavaliselt klassikaline:

  • tiitelleht
  • Sisukord
  • kokkuvõte
  • Kinnistu hinnatud omaduste detailne kirjeldus
  • Hindamine arvutusmeetodil
  • Maa väärtuse arvutamine ja põhjendamine
  • Hindamistulemuste loend
  • Määratud turuväärtuse märge
  • Lisa: dokumentatsioon, sealhulgas asukohaplaanid, korruseplaanid, ehitusplaanid, kinnistusraamatu väljavõtted (eriti hoone koormused), energiamärgis ja fotodokumentatsioon
Näpunäide:

Eksperdiarvamuse puhul veenduge, et iga arvutuse juurde oleks lisatud põhjendus, kuidas vastav väärtus tekib.

Kinnistu kirjeldus hindamisaktis

Objekti kirjeldus sisaldab järgmisi teemasid ja omadusi:
Omadus:

  • Asukoha kirjeldus ja hinnang
  • Ümbritsev areng
  • Kinnistusraamatus olevad koormatised ja kõik olemasolevad kasutusõigused kinnistule
  • Arenguaste, eriti hoonestamata maa puhul, on see väärtuse seisukohalt oluline
  • Teede ehitus

Hoone:

  • Ehitusaasta ja hoone tüüp
  • Üldine seisukord, eelkõige ehitustehnoloogia seisukord
  • Energiatõhusus energiasertifikaadi abil
  • Teostatud moderniseerimised ja/või teostamata remonditööd
  • Olemasolevad ehitusvead ja kahjustused
  • Eeldatav järelejäänud kasulik eluiga
  • Korruse plaan (kirjeldaval kujul)

Välisala:

  • aed
  • Välirajatised

Kasutusotstarve:

  • Hoone või välirajatiste olemasolev või endine kasutus
  • Hoone või välisrajatiste võimalik tulevane kasutamine
  • Üüritava kinnisvara puhul: üüritavuse kirjeldus
Samuti võivad teid huvitada kinnisvaraideed Reaalne koormus: Seda tehakse kinnistusraamatu debiteerimisega Planeerimine Kinnisvara arenduskulude arvutamine Kinnisvaraideed

Millised võimalused on kinnisvara hindamiseks??

Kinnisvara turuväärtuse määramiseks on kolm erinevat meetodit: võrdleva väärtuse meetod, tuluväärtuse meetod ja materiaalse väärtuse meetod.
Sobiva protseduuri valik sõltub erinevatest teguritest. Esiteks ei ole iga protseduur igat tüüpi kinnisvara puhul mõistlik. Teisalt saab määrata teatud protseduuri, olenevalt sellest, milleks eksperdiarvamust nõutakse või kasutatakse.
Näiteks kapitaliseeritud tulu meetod sobib kõige vähem omaniku kasutuses olevale ilma üürituluta elamule.

Väärtuste võrdlusmeetod

See protseduur sobib eriti hästi omaniku kasutuses olevale kinnisvarale või maale ning seda peetakse väga täpseks. Põhiidee on määrata kinnisvara väärtus olemasolevate väärtuste alusel andmebaasis võrreldes teiste kinnistutega. Seetõttu on turuväärtuse määramine selle meetodiga sama dünaamiline kui olemasolev turuolukord. Kui kinnisvarahinnad tõusevad, on ka turuväärtus võrdlusväärtuse meetodil kõrgem. Seevastu tootmiskulusid ei võeta arvesse. Vastupidiselt tähendab see ka seda, et kinnisvara väärtus võib piirkonna olemasolevate turuhindade tõttu olla tootmiskuludest oluliselt madalam – st kinnisvara väärtus on väiksem, kui selle tootmine maksab.

Teenitud väärtuse meetod

Kapitaliseeritud tulu meetod sobib eelkõige kinnisvara või tulu toovate objektide jaoks. See hõlmab näiteks renditud kinnisvara või äripinda. Selle protseduuri põhimõte seisneb küsimuses, kui palju kasumit saab objektiga realiseerida. Turuväärtuse arvutamiseks kasutatakse kinnistu maaväärtust ja hoone tootlusväärtust. Hoone tulu väärtus arvutatakse renditulust ja kinnisvara majandamiskuludest ning kohandub dünaamiliselt vastava lähteolukorraga. Maa väärtus seevastu on enam-vähem konstantne ja määratakse kindlaks maa standardväärtuse abil. See määratakse kinnisvaramaksu määramiseks vähemalt iga kahe aasta tagant.

Kui kinnisvara üüritakse välja, on selle jaoks parim kapitaliseeritud tulu meetod.

Foto: iStock / elxeneize

Reaalvara meetod

Kolmas võimalik meetod on materiaalse vara meetod. Kui pangalt küsitakse hindamisakti, näeb pank selle protseduuri paljudel juhtudel ette. Võrreldes kahe teise meetodiga on reaalväärtuse meetod turust sõltumatu ja sisaldab kahte tegurit maa väärtus ja hoone väärtus. Hoone tegelik väärtus määratakse kinnisvara tootmiskulude järgi arvestades vanust, millel on väärtust alandava toimega. Erinevalt võrdluse ja diskonteeritud tulu meetodist on arvutamine tootmiskulude tõttu väga keeruline ja võib tulemuseks olla väärtuse, mis erineb täielikult turust. See on ka alternatiivne meetod, kui teised kaks määramismeetodit ei anna andmebaasi võrdlusväärtuste või saagikuse väärtuste puudumise tõttu, näiteks maapiirkondades. Turuväärtuse tuletamiseks tegelikust väärtusest on olemas ka turu korrigeerimise tegur, mis korrigeerib tegelikku väärtust vastavalt kohalikele tingimustele. Seda saab teha nii alla- kui ka ülespoole. Seetõttu toimib materiaalse väärtuse protseduur ka ristkontrollina kahe ülejäänud protseduuriga, mis on omamoodi usutavuse kontroll.

Millal on hindamine vajalik??

Hindamine on alati vajalik, kui kohus, pangad või maksuamet seda selgesõnaliselt nõuavad. Üldised olukorrad hindamiseks on järgmised:

  • Omandivaidlused: sealhulgas lahutusmenetlused ja pärimisvaidlused, eriti kui vaidlused (tuleb) lahendada kohtus
  • Turuhinnang: maksuametile või pankadele
  • Ettevõtlusvara kindlaksmääramine: kui vara omab ettevõte
  • Kinnisvara ost/müük
  • Kinnipidamised
Veel artikleid teemal Seadus ja maksud Abielu, lahutus ja eluasemeomanike abielulepingud Seadus ja maksud Õigusjärglus: kuidas riik jaotab pärimisseadusi ja makse Testamendi kirjutamine: mida peaksite selle kohta teadma

Kes ja kuidas koostab hindamisakti?

Hinnangu koostab alati ekspert või hindaja. Kuna need ei ole kaitstud terminid, võib see olla peaaegu iga kutsekvalifikatsiooniga isik. Oma erialalt on tüüpilised hindajad arhitektid, ehitusinsenerid ja insenerid.
Iga eksperdi koostatud hindamisakt ei kehti aga, eriti kui seda nõuab kohus või pank. Selleks on vajalikud spetsiaalselt sertifitseeritud või isegi vandeeksperdid, et eksperdiarvamust ei saaks tagantjärele kahtluse alla seada. Iga eksperdi saab määrata ühte neljast järgmisest rühmast: sõltumatud eksperdid, sertifitseeritud eksperdid, avalikult määratud ja vandeeksperdid, ekspertkomisjon.

Tasuta eksperdid

Peaaegu iga eriteadmiste ja töökogemusega inimene võib tegutseda vabakutselise eksperdina. Eksperdiarvamus põhineb sellel kogemusel. Kuna termin ei ole kaitstud ja seetõttu ei esinda see kvaliteeditunnust, ei tunnusta seda tüüpi hinnanguid ei kohtud ega pangad.

Sertifitseeritud eksperdid

Sertifitseeritud eksperdi puhul on see teisiti. Siin kehtib DIN-määrus ISO / IEC 17024, mille kohaselt on eksperdid sertifitseeritud Saksamaa akrediteerimisasutuse poolt (sponsor: föderaalne majandusministeerium, Saksamaa tööstuse liit, liidumaa). Selle sertifitseerimise jaoks on vaja vastavaid tõendeid, mis kinnitavad eksperdi tehnilist pädevust.

Kinnisvaraalane oskusteave Ehitusmaamõõtja: millega ta hakkama saab ja mis see maksab? Ehitusmõõtja aitab teil maja osta või nõustab maja ehitamisel. Siit saate teada, kuidas see töötab ja kui palju see maksab.

Avalikult määratud ja vannutatud eksperdid

Avalikult määratud ja vannutatud (= öbuv) ekspert on Kaubandus-Tööstuskoja poolt määratud ekspert. Ühelt poolt tõendab see, et neil on turuväärtuse hindamise alal eriti põhjendatud teadmised ja teisest küljest on nad kohustatud nõudmisel koostama sõltumatu hindamisakti. Näiteks võib kohus tellida hindamise, mille viib seejärel läbi avalikult määratud ekspert. Mõiste "avalikult määratud ekspert" on seadusega kaitstud ja seda võib kasutada ainult siis, kui eksperdi määramine on tegelikult toimunud.

nõuandekomitee

Neljas eksperdi variant on nn sõltumatu sõltumatu ekspertkomisjon. See on reguleeritud BauGB §-s 192 ning koosneb esimehest ja teistest vabatahtlikest ekspertidest. Amet on ka ekspertide komisjoni eelduseks. Sarnaselt avalikult määratud eksperdiga kasutavad ekspertkomisjoni vara hindamiseks ka kohtud ja õigusasutused. Komisjoni eripäraks on ostuhinna kogumine, mis loob ja hindab ning määrab maa normväärtusi.

Mis hindamine maksab?

Turuväärtuse hindamise kulud võivad kliendi ja kliendi vahel vabalt kokku leppida. Suuniseks on 1,5 protsenti vara väärtusest. Kulud põhinevad enamasti ka arhitektide ja inseneride tasumäärusel (HOAI) ja need määratakse aruande ulatuse alusel. Siin kehtib järgmine: mida detailsem on aruanne ja/või kõrgem turuväärtus, seda kallim on aruanne.
Näide: Võttes aluseks kulumäära 1,5 protsenti turuväärtusest, on tulemuseks kinnisvara turuväärtusega 600.000 eurot hindamiskulud 9.000 eurot.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here