Millist maja saan endale lubada?

See sõltub erinevatest teguritest – aga eelkõige sellest, kas sul on regulaarne ja piisavalt suur sissetulek. Sest sa ei pea ainult oma kinnisvara laenu tagasi maksma. Sul peaks olema ka piisavalt raha elukalliduse tasumiseks ja reservide kogumiseks.
Eelarveraamat annab hea ülevaate. Märkige elukalliduse katteks kõik tulud ja kulud hoolikalt aasta jooksul. Tähtis. Seejärel jagage tulemus 12-ga, et saada usaldusväärsed igakuised väärtused. Kuna mõned kirjed – näiteks kindlustusmaksed – tekivad vaid kord aastas ja muidu ei pruugi neid kirjendada.
 

See, kas ja kui palju raha teil iga kuu maja rahastamiseks oleks, sõltub mitmest tegurist. 

Fotod: iStock / marchmeena29

1. samm: võrrelge tulusid ja kulusid

Peaksite arvestama järgmiste sissetulekutega:

• Kõigi pereliikmete leibkonna netosissetulek (palk või töötasu)
• Puhkusetasu ja jõulupreemia
• Komisjonitasud ja lisatasud
• Üüritulu muudelt kinnistutelt
• Investeerimistulu (kui finantsvarad ei liigu omakapitali)
• Lapsetoetus, elatisraha ja muud riigitoetused
• Maksutagastus
• Rahalised kingitused
• Auto müügist saadav tulu

Tulevased sissetulekud, nagu oodatav pärand või loodetav palgatõus, jäävad välja. Et saada võimalikult realistlik hinnang, on sissetulek vaid status quo. Vaadake nüüd oma elukallidust.

Peaksite arvestama järgmiste kuludega:

• Toit
• Täiendavad elamiskulud (nt elekter, küte ja vesi)
• Kindlustus (nt vastutus või mootorsõiduk)
• Vaba aja kulud (nt klubimaksud)
• puhkust
• Laenud, kontotasud ja hoiulepingud
• Riietus
• Sõidukikulud (maksud, kindlustus ja töökoja kulud)
• Telefon, mobiiltelefon ja internet
• Tasuline TV ja voogedastusteenused
• Alimentide maksed
• Tellimused
• Ravimid
• Lemmikloomade kulud

Arvesse tuleks lisada ka teie lemmiklooma maksumus.  

Fotod: iStock / Veronika Dvořáková

Mõelge sellele ka hiljem kulutades
Tulevase kinnisvaraomanikuna ootavad Sind regulaarsed ülalpidamiskulud, mille katteks peaksid kohe alguses moodustama vastavad reservid (soovitus: vähemalt 1 euro kuus elamispinna ruutmeetri kohta). Turvalise hüpoteeklaenu andmiseks planeerige need tulevased kulud arvutusse ja lahutage need oma igakuisest tasuta sissetulekust. Vaadake oma tulevikku veelgi kaugemale kastist väljapoole: näiteks pereplaneerimine pöörab teie rahalise olukorra täiesti pea peale. Sest lapsed toovad paratamatult kaasa suuremaid kulutusi. See punkt on muidugi enamasti juba lahendatud kõrges eas ehitajatele, kes kaaluvad ehituslaenu alates 50. eluaastast – see on paljude eelis hilise koduostu puhul.

Tavaliselt on üür välistatud
Oma korteri põhiüüri võid arvestusest välja jätta. Sest pärast oma koju kolimist kukub see ära. Erandid kinnitavad reeglit: kui teate juba, et teid ootab ehitus- või moderniseerimisfaasis topeltkoormus (vana üür ja uus laen), peaksite ettevaatusabinõuna rendikuludega arvestama.

Ekstrapoleerige lisakulud
Igal juhul on kõige parem ekstrapoleerida oma praegused kõrvalkulud oma kodu tulevasele elamispinnale. Suuremad kinnistud põhjustavad tavaliselt ka suuremaid kõrvalkulusid. Eelkõige on eramud selles osas kallimad kui ridaelamud või identse elamispinnaga korterid.

Meie näpunäide

Jooksvateks kõrvalkuludeks uues majas arvestuslikult 2,50 eurot elamispinna ruutmeetri kohta kuus.

2. samm: arvutage maksimaalne laenumakse

Põhimõtteliselt: igakuine laenumakse ei tohiks olla suurem kui 35 protsenti teie igakuisest leibkonna netosissetulekust. Kui teil on kõik sissetulekud ja kulud koos, saate kiiresti ja lihtsalt välja arvutada oma saadaoleva leibkonna netosissetuleku ja seeläbi võimaliku laenuosa:
Sissetulekute summa – kulude summa = leibkonna netosissetulek
Leibkonna netosissetulek on maksimaalne summa, mida saab kasutada laenu tagasimaksmiseks kuus.
Näide: teie sissetulek on 4.000 eurot ja kulud 2.600 eurot.
4.000 eurot - 2.600 eurot = 1.400 eurot
See vastaks esimesele küsimusele: võite saada laenu kuumääraga 1.Lubage endale 400 eurot. See vastab soovitatud ülempiirile 35 protsenti.

Kui palju laenu saan oma kinnisvara rahastamiseks?

Kinnisvara finantseerimisel on määravad järgmised punktid:

• Teie krediidivõime
• vara väärtus
• teie omakapitali summa
• kui kaua te laenu tagasi maksate
• igakuine osamakse
• intressimäär

Pankadel on kõrgeima võimaliku laenusumma määramiseks erinevaid võimalusi. Üks neist on järgmine rusikareegel:
Kuu netosissetulek x 110 = maksimaalne laenusumma
Meie näites võite teoreetiliselt saada laenu 440.000 eurot.
4.000 eurot x 110 = 440.000 eurot

Pane tähele

See väärtus on ainult ligikaudne juhis. Madalate intressimäärade ajal eeldavad pangad tulevikus sageli suuremat annuiteeti, nii et maksimaalne laenusumma võib olla väiksem.

Kui palju omakapitali mul on??

Olemasolev omakapital on maja ostmisel määrav tegur. Sest: Madala intressiga kodulaenu saamine sõltub sellest, kui palju raha saate ise oma kinnisvara rahastamisse panustada. See peaks olema vähemalt 20 protsenti. Põhimõtteliselt, mida rohkem omakapitali saate kaasata, seda väiksem on teie hüpoteeklaenuandja risk seoses võimalike laenukohustuste täitmata jätmisega. Ta premeerib seda vastavalt madalate intressimääradega. Seetõttu on asjakohase summa kogumiseks soovitatav sõna otseses mõttes pöörata iga kivi.

Hoone säästmine ja rahastamine Arvutage omakapitali hoonete rahastamiseks: see toimib nii! Omakapital aitab kodu ostmisel. Sest see muudab hüpoteeklaenu andmise lihtsamaks. Siit saate teada, kuidas seda arvutada.

Võimalikud omakapitali allikad on:

• Säästukrediit (ööraha, hoiukonto, arvelduskonto saldo, sularaha)
• Laen hooneühistu laenulepingust
• Aktsiate, fondide ja muude väärtpaberite varad
• Müüa väärtesemed (nt maalid, mündid, kuld, ehted)
• Elukindlustuse määratavad tagasiostuväärtused
• Vajadusel kapital tulevastest kingitustest või pärandustest
• Tasuline ehituskrunt
• Laenud tööandjatelt, sõpradelt või sugulastelt
• Riesteri pensionist säästetud raha

Lõpuks liidage kokku erinevatest kapitaliallikatest saadud (saadavad) summad ja teate juba, kui palju omakapitali teil on maja ostmiseks.

Aktsiaid peetakse ka võimalikuks omakapitali allikaks. 

Fotod: iStock / guvendemir

Kuidas oma eelarvet arvutada

Tagasi otsustava küsimuse juurde: kui palju maja saan endale lubada? Olete välja arvutanud oma laenu maksimumsumma, teate omakapitali suurust ja võimalikku laenu osamakset. Teisisõnu: teil on kõige olulisemad komponendid koos. Mis veel puudu on, on ostu kõrvalkulud. Need võivad moodustada kuni 20 protsenti ostuhinnast ja need tuleb maha arvata.
Ostu kõrvalkulud kinnisvara ostmisel hõlmavad näiteks:

• maakleri vahendustasu
• kinnisvara võõrandamismaks
• Moderniseerimiskulud
• Kolimiskulud
• kinnisvaramaks
• Notari ja kinnistusraamatu tasud

Maja ehitamise kõrvalkulud hõlmavad näiteks:

• Ehitusloa kulud
• Ehitaja vastutuskindlustus
• Kulud hindajale
• Mulla hindamine
• Arenduskulud

Kui olete kindlaks teinud kõik ostu kõrvalkulud, arvutage oma kinnisvara maksimaalne ostuhind järgmiselt:
Maksimaalne laenusumma
+ omakapital
- Täiendavad ostukulud
- Rekonstrueerimis- ja moderniseerimiskulud
- Kolimiskulud
- Ohutuspuhver ettenägematute kulude katteks (5 protsenti)
= Kinnisasja maksimaalne ostuhind

Vajadusel ärge unustage lisakulude hulka uue kinnisvara arenduskulusid. 

Fotod: iStock / RonFullHD

4 nõuannet. Siit saate teada, kuidas saate endale rohkem kodu lubada

Ärge pettuge, kui tulemus osutub oodatust erinevaks. Eelarve suurendamiseks on erinevaid hoobasid, et ehk saaksite endale "rohkem maja" lubada.

1. nõuanne: kontrollige rahastamisvõimalusi

Osariik ja liiduriigid toetavad rahastamisprogrammidega nii olemasolevate hoonete renoveerimist kui ka uute ehitamist. Üks neist programmidest on "Tõhusate hoonete föderaalne rahastamine (BEG)". Rahasüsti saate taotleda Kreditanstalt für Wiederaufbault (KfW) või föderaalsest majandus- ja ekspordikontrolliametist (BAFA). Lisaks pakub KfW pank hooneomanikele ja koduostjatele madala intressiga laenu.

Nõuanne 2: suurendage omakapitali

Mida rohkem omakapitali, seda paremad on teie kinnisvaralaenu tingimused. Seetõttu kaaluge, millised võimalused on teie omakapitali suurendamiseks. Võib-olla saab sugulane odava isikliku laenuga summat täiendada? Kas teie partneril on ikka midagi kõrgel, millele te alguses ei mõelnud? Samuti on võimalus lasta pärand välja maksta eluajal. Vaadake läbi kõik valikud. Isegi väikesed summad võivad aidata ja tuua teid oma unistusele majast lähemale.

Aga ettevaatust

Ka liiga palju pole hea. Kui tood omakapitalina sisse rohkem kui 70 protsenti ostuhinnast, halvenevad sinu laenutingimused.

Vihje 3: jää realistlikuks

Peenaritmeetika ei aita. Vastupidi: kui unustate või jätate teadlikult välja üksikud esemed, ei saa lõpptulemus õige. See võib viia teid rahalistesse raskustesse. Nii et kontrollige veel kord väga hoolikalt: kas olete kulutamise ajal tõesti kõigele mõelnud?

Samuti võite olla huvitatud säästu- ja finantslaenu valem: nii palju laenu, mida saate endale lubada Säästude ja rahaliste vahendite loomine Igakuised kulud: sissetulek versus elukallidus Raha ja seadus Ehituse rahastamine: nii valmistute pangakoosolekuks

Vihje 4: madalam kinnisvara võõrandamismaks

Tulevase kinnisvaraomanikuna ei saa vältida kinnisvara võõrandamismaksu. Olenevalt liidumaast on see 3,5–6,5 protsenti ostuhinnast. Kuid: teil on võimalus oma maksumakset alandada.

• Kui mobiilne inventar (nt köök, mööbel või autovarjualune) on maja müügilepingus eraldi välja toodud, vähendab see hindamisbaasi. Sest mobiilsed asjad ei kuulu maksustamisele.
• Kinnisvara võõrandamismaksust on vabastatud pärimine ja kingitused.
• Telli maa ost ja majaehitus üksteisest eraldi. Siis maksate ainult kinnisvara pealt makse.
• Maja defektid langetavad ostuhinda. Kui avastad kahju alles peale ostu ja see vähendab ostuhinda, saad osa kinnisvara võõrandamismaksust tagasi.

Krediidijutt: tagasimakse, intressid ja koostöö.

Kui olete leidnud sobiva kinnisvara, mis ei ületa teie rahalist vastupidavust, võite laenuintervjuule minna pingevabalt. Muide: Leppige kokku võimalikult pikas tähtajas, soovitavalt üle 15 või 20 aasta. Sest intressid on praegu odavad. Lisaks peaks tagasimaksemäär olema kõrge (vahemikus 2–4 protsenti) ja võimalik peaks olema spetsiaalne tagasimakseõigus. Samuti peaksite eelnevalt tegelema järgmiste tingimustega:
 

Nominaalse intressimäära fikseerimine aastates: Laenuintressi abil fikseeritakse hoone intressimäär teatud perioodiks. Fikseeritud intressimäära kestuse saate ise määrata. Madalate intressimäärade ajal on soovitatav pikk ja kõrgete intressimäärade ajal lühike.
 

Efektiivne intressimäär: APR aitab teil võrrelda erinevaid panku üksteisega. See annab teavet kõigi laenu andmisel tekkivate kulude ja tasude kohta.
 

Piiratud intressimäär: Fikseeritud laenuintress on fikseeritud intressimäär panga ja kliendi vahel.
 

Esialgne tagasimakse määr: Igakuine osamakse koosneb tagasimaksest ja intressikomponendist. Intressikomponent aja jooksul väheneb, samas kui tagasimaksete osa suureneb. Esialgse tagasimakse määraga saate määrata, millise protsendi laenu kogusummast soovite esimesel aastal tagasi maksta.
 

Jääkvõlg: Tavaliselt ei piisa sellest tähtajast kogu laenu tagasimaksmiseks. Seetõttu lepitakse ülejäänud võla finantseerimises tavaliselt kokku hiljem.