Eluasemepuudus Saksamaal: intervjuu professor Stefan Rettichiga

Redis: Föderaal-, osariigi- ja kohalikud omavalitsused on alates 1990. aastate lõpust müünud ​​umbes kaks miljonit korterit. Lisaks on kaotatud korteri mittetulunduslik staatus. Munitsipaalelamukooperatiivid, mille kasum pidi seaduse järgi liikuma korterite renoveerimisse või uusehitamisse, muudeti erasektori ettevõteteks ning omavalitsused on saanud oma kasumit kasutada muudeks kuludeks. Samuti on suured pensionifondid turul olnud alates 1990. aastatest. Need fondid on oma pensioni kindlustamiseks investeerinud kinnisvarasse, mis oli alguses igati tervitatav. Kuid siis stimuleerisid need investeeringud nõudlust, nii et hinnad tõusid. Paradoksaalne on näiteks see, et ka paljud sakslased investeerivad sellistesse fondidesse oma pensioni kindlustamiseks ja panustavad seega alateadlikult maa- ja üüritõusudesse.

Ja intressimäärad, mis on viimastel aastatel järsult langenud...

...ka omajagu. Kui vaadata madalate intressimäärade ja ehitusmaa hindade arengukõveraid, siis on näha, et see jookseb peaaegu täpselt paralleelselt. Rahastame oma maahindade kaudu natukene hätta sattunud pankade ja liikmesriikide päästmist.

Mida saaks avalik sektor praegu eluasemepuuduse vastu ette võtta??

Näide: föderaalset kinnisvara haldab föderaalne kinnisvaraagentuur. Kaasnev seadus näeb ette, et BImA peab mittevajaliku kinnisvara müüma maksimumhinnaga. Juba oli regulatsioon, et omavalitsused võiksid saada odavama juurdepääsu, kuid maht oli kaugelt liiga kitsas. Seetõttu töötasin koos kolleegide Frauke Burgdorffi ja Jochen Langiga välja kontseptsiooni, et avalik sektor (föderaalvalitsus) saaks anda avalikule sektorile (omavalitsustele) kiiresti vajaminevat ehitusmaad tasuta.

Kuidas peaks seda täpsemalt reguleerima?

Tegime ettepaneku, et föderaalvalitsus peaks rajama maa sihtasutuse ja tooma sisse selle kinnistud, mis sobivad elamuehituseks – mõni aasta tagasi oli see veel 35.000 hektarit. Sihtasutus on päriliku ehitusõiguse abil püsivalt soodsa elamispinna võimaldamine riigimaal. Nii saaksite ellu viia eeskujulikke elamu- ja linnaarendusprojekte. Need peaksid reageerima kohaliku ja piirkondliku eluasemeturu tingimustele ja võimaldama taskukohaseid eluasemeid.

Miks peaks sihtasutus eluasemepuuduse vastu aitama??

Kui sihtasutuse eesmärk on "soodne eluase", siis on kinnistud püsivalt turvalised. Vastasel juhul saaksid vallad maad kasutada ka muudeks projektideks või müüa kolmandatele isikutele. Mõtlesime ka nende alade kohta omamoodi rahvusvahelisele ehitusnäitusele, kus saaks katsetada palju uusi ideid sotsiaalkorterite osas: Kuidas te päriliku ehitusõigusega toime tulete?? Nagu ka maade eraldamisel vastavalt planeerimiskontseptsioonidele? Millised sotsiaalsed segud on mõistlikud? Kuna see toimuks erinevates omavalitsustes, tekiks ekspertide võrgustik, kes saaksid üksteiselt õppida.

Poliitikutel on olnud kõrv?

Pidasime palju taustavestlusi ja algatasime kaudselt arutelu kogukondliku pärandehitusõiguse ja muudatuse üle BImA-s.

Eluasemepuuduse vastu teevad omavalitsused ise piisavalt?

Peaaegu kõigis suurtes linnades on ehitusmaa mudel. Uute projektide puhul tähendab see nii sotsiaalelamute või ühistuehituse jaoks fikseeritud osakaalu kui ka infrastruktuuri kaasfinantseerimist planeerimisest kasusaajate ehk investorite poolt. Üksikasjad on linnati erinevad. Kuid see töötab ainult ühiskasutatavatel aladel – ja seda on väga vähe. Linnad saavad ehituse sotsiaalset kohustust maksma panna ainult siis, kui maa on ühiskasutuses, kui rajatakse uus ehitusmaa või kui toimub kasutusotstarve.

Mida tehakse eluasemepuuduse osas sisearenduses?

Sotsiaalset kohustust linnaarengus kahjuks rakendada ei saa. Investor peab vaid kohandama kasutusviisi ja ulatust keskkonnaga. Kui linn ise ei ole omanik, siis ei saa ta ette näha, et sinna tuleb luua sotsiaalselt seotud eluase. Paljud eksperdid tahaksid seda pikka aega muuta. Ulmil on siin sada aastat olnud huvitav kontseptsioon: linn maksab suurt eelarvet vahepealsete soetuste eest, ostab ära paljud turul pakutavad kinnisvarad ja arendab neid alles siis, kui tegemist on sajaprotsendiliselt vallavaraga. See on tähendanud, et maahinnad Ulmis tõusevad palju aeglasemalt kui naaberlinnas Neu-Ulmis. Hea oleks võimaldada omavalitsustel sel viisil ehitusmaad ladustada, kui maksutulu alles pulbitseb. Seetõttu arutatakse munitsipaalmaafondi loomist, kuhu linnad saaksid maade vahepealsel omandamisel tagasi jääda.

Kas see on ainuke näide edukast maapoliitikast?

ei. Amsterdami linnal on 80 protsenti munitsipaalast ja ta annab rendimaad. Sellel on ajaloolised põhjused: Hollandis tuleb mulda ikka ja jälle üleujutuste eest kindlustada ning sageli tekkis see vaid tänu avalikule kanalisatsioonile. Kui pärandehitis just praegu aegub, siis praegu viiekümne aasta pärast saab linn kinnistu omanikuga uuesti läbi rääkida ja uued tingimused seada.

Kas teate teisi huvitavaid mudeleid valitseva eluasemepuuduse vastu??

Singapur rahastab eluasemeid riigi sotsiaaleelarve kaudu. Kõik, kes töötavad, ei maksa mitte ainult pensioni- ja töötuskindlustust, vaid ka eluaseme eest ühes potis. Igaühel, kes on üle teatud vanuse, on õigus temaga koos ehitatud korteritele. Selle asemel, et meiega koos soolosid ära kaotada, oleks võimalus edasi lükata pidevat elamuehitust. See oleks kodanike poolt aktsepteeritud ja lahendaks ka struktuurse probleemi: seni oleme ehitanud enamasti tsükliliselt, just siis, kui oli suur vajadus. Kui seda ei juhtunud, jäi ehitustegevus uuesti magama – kuni järgmise nõudluse buumini. Pidev elamuehitus summutaks tänapäevaseid olukordi.
Saksamaal on turul uuendused kõige tõenäolisemalt pärit sihtasutustelt, mis on pühendunud sotsiaalsele maakasutusele: näiteks Triase Foundation ja Edith Maryoni fond koos ExRotaprintiga Berliinis või Montagi sihtasutus koos sametkudumistehasega Krefeldis (Dasis Haus 12/2018). Seal rahastatakse sotsiaalprojekte, mida antakse kasutajatele vaid pikaliisingu alusel. Need mudelid võiksid olla eeskujuks kaasaegsele maa- ja toetuspoliitikale.

Kuidas on eluasemepuudus meie metropolides?

München on vastu võtnud otsuse, et edaspidi antakse maad vaid päriliku ehitusõigusena. Huvitav on see, et kõige suurema hinnasurve all olevad linnad, mis peavad end kõige enam spekulatsiooni vastu piirangutega kaitsma, on samal ajal endiselt investoritele kõige atraktiivsemad. See on ekslik, et linnad peletavad kapitali eemale tingimuste kehtestamisega. Hooneomanikele on olulised selged regulatsioonid – siis oskavad nad arvutada.

Näpunäide: Loe artiklit Kinnisvarahinnad Saksamaal võrdluses 2019.

Mille kallal te praegu töötate?

Omavalitsustele peaaegu ei kuulu enam maad. Seetõttu tegeleme kaardistamisega, kus linnades asuv maa hakkab vananema, st üleliigseks muutuma. Kui maatükk jääb sööti, on see tavaliselt alguses odav. Kui omavalitsused hakkavad varakult kaasa lööma, saaksid nad algatada odavaid projekte, mis on suunatud ühisele hüvangule ja soodsale elamispinnale.

Nii et uurite, mida tark investor vaatab?

Täpselt nii. Kõik sai alguse autosõbralikust linnast, mida tulevikus enam sellisel kujul ei eksisteeri. See vabastab suured alad. Üks näide on Ludwigshafen am Rheinis maantee B44 kõrgendatud tee. Nüüd lammutatakse, järgneb muu selline lammutamine. See võib luua linnadesse ruumi sotsiaalseteks algatusteks ja uuteks korterite ehituseks.

Jäta Oma Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here