Sildrahastamine: kuidas edasi?,

Maja ehitamisel on sildfinantseerimisel palju põhjuseid - sageli ei piisa lihtsalt elamispinnast, mistõttu on vaja kolida suuremale kinnistule.

Fotod: iStock / Dean Mitchell

Kuidas üleminekulaen toimib??

"Kinnisvara müümisel ja uue ostmisel ei saa tavaliselt sildfinantseerimisest mööda minna," ütleb LBS piirkonna juht Antje Hilke. “Hoiukassa või pank võtab uuele majale maatasu ja annab laenu seni, kuni eelmise kinnisvara müügihind on saadaval."
Vahelaenu soliidseks planeerimiseks on vaja teada, mida vana vara väärt on. Oletame, et müük toob peaaegu kindlasti sisse 120.000 eurot, on võimalik sellises summas vahelaen - kui ei pea maha arvama ülejäänud võlgnevusi. Maja ostmisel sõltuvad selle kinnisvarafinantseeringu intressimäärad hetke turuolukorrast ja on sarnaselt nendele pidevatele kõikumistele. Ekspert lisab: “Teoorias saab muutuva intressi asemel ka fikseeritud intressi, kuid ainult siis, kui lepitakse kokku vahetuslaenu konkreetses tähtajas. “Selleks peaks aga olema selge, millal müügist saadav raha kätte saab.
Alati, kui uus maja on kallim kui vana, vajate sildfinantseerimiseks ka klassikalist ostuhinnaga finantseerimist. "Selleks saate suurepärased tingimused," rõhutab Antje Hilke. Sest vahetuslaen on osa omakapitalist. See parandab laenusumma ja hüpoteeklaenu väärtuse suhet ning seeläbi ka intressimäära.

Näide: sildfinantseerimine kodulaenu ja hoiulepinguga

Perekond Kämmleinid tahaks maal asuvast üheperekodust tagasi linna kolida. Maakler kinnitab meile, et hiljemalt poole aasta pärast leitakse ostja. Umbes 120.000 kuni 130.Asjatundjate hinnangul saavad väikesed kammid selle eest 000 eurot. Kuid paar on ettevaatlik. LBS-i nõustaja abiga loob ta rahastamise nii, et 100.000 eurot müügist on piisav, et järelmaksuga toime tulla. Need kaks toetuvad kodulaenu ja hoiulepingule. 
Täpsemalt tähendab see järgmist: 300-sele kapitalile, mis on endiselt vajalik.000 eurot võtavad nad eelfinantseerimiseks laenu. Seda nad aga ei lunasta, maksavad ainult intressi. Samal ajal sõlmivad nad samale summale kodulaenu ja kogumislepingu ning hoiavad selle kokku. Kuna aasta pärast laekub müügist saadav kapital ka hooneühistu laenulepingusse, väheneb tasumiseni kuluv aeg oluliselt. Veidi enam kui kuue aasta pärast on kodulaenu-hoiuleping jaotamiseks valmis ning paar saab eelfinantseerimislaenu täielikult välja vahetada. Pärast seda makstakse tagasi ainult lõppfinantseering – antud juhul hooneühisuslaen. Parim asi selle juures: Tänu sellele konstruktsioonile on intressimäär fikseeritud pikaajaliselt - esimesest kuni viimase kuuni. Ja ükskõik kuidas intressimäärad lähiaastatel ka ei tõuse, on väikestel kammidel sellest ükskõik. 

Selleks, et sildfinantseerimine ja majaost toimiksid, tuleks üleminekuetapp hoolikalt planeerida ja arvutada.

Fotod: iStock / wutwhanfoto

Iga juhtum on individuaalne, kuid igaüks on lahendatav. Sildfinantseerimisega saate ületada lõhe oma kapitalinõuete ja üleminekuperioodi vahel. Niipea kui kapital on saadaval, makstakse see tagasi – ennetähtaegse tagasimaksmise trahvi ei ole ja üleminekuperiood jääb väljaostmisvabaks. Maksate ainult intressi. Finantseerimist on võimalik arvutada ka nii, et müügitulu kasutatakse eri tagasimakseteks või kantakse nagu ülaltoodud näites kehtivasse hooneühistu laenulepingusse.

Tähtis

Sarnaselt arhitektile tuleks võimalikult varakult planeerimisse kaasata ka finantsnõustaja. Seejärel saab kõiki aspekte arvesse võtta ja olemasolevaid mooduleid (nt Riesteri krediiti) lisada sildfinantseerimisele. 

Mis saab laenust, kui müüte maja?

Mõnikord juhtub, et kinnisvara tuleb maha müüa, kuigi maja rahastamine selle jaoks veel käib. Kui leping sõlmiti kümme aastat tagasi, saab selle üldjuhul tasuta lõpetada. Vastasel juhul on lõpetamine võimalik, kuid kaotatud intresside eest tuleb pangale tasuda ettemaksutrahv. Sõltuvalt järelejäänud tähtajast ja võlgnevusest võib tasu lisanduda kümneid tuhandeid eurosid. Kasuks tuleb, kui lepingu sõlmimisel räägitaks läbi erilised tagasimakseõigused. Ülekandetasu arvutamisel võtab pank arvesse kokkulepitud eri tagasimakset. See tähendab, et ennetähtaegse tagastamise trahv on vähemalt veidi väiksem.

Kuidas saate ettemaksutrahvi vältida??

Ettemaksutrahvist mööda hiilimiseks on kolm võimalust:
1. Pakkuge asendusturvalisust
Kui teie vanematel või vanavanematel on koormamata kinnisvara, võib see olla tulevikus laenu tagatiseks. Eelduseks on selle kinnisvara väärtus, mis on identne või kõrgem kui vara, millele hüpoteek algselt sõlmiti. Ja loomulikult peavad omanikud sellega nõustuma.
2. Võta laenu
Kui müüte kinnisvara ja ostate selle asemel uue kinnisvara, mis on vähemalt sama väärtuslik, võite olemasoleva laenu kaasa võtta. Mõlemad variandid töötavad ainult juhul, kui väärtpaberid on samaväärsed.
3. Ostja võtab üle vana laenulepingu
Müüja asemel sõlmib lepingu ostja. Seda võimalust kasutatakse praktikas harva, kuid see võib muutuda olulisemaks, kui intressimäärad on taas oluliselt kõrgemad kui praegu. Müüja laenuleping võib siis olla ostjale väga ahvatlev.

Sind võib huvitada ka kinnisvaraalane oskusteave Maja müük ilma agendita: plussid, miinused ja näpunäited Kinnisvaraalaste oskusteabe kuulutus Kuidas müüa oma maja kõrgeima hinnaga koostöös Kinnisvaraalane oskusteave Kinnisvaravahetus: kasulik või mitte?

Mis sildfinantseerimine maksab??

Teine ostja peab tasuma intressi, kuid ei vastuta laenu tagasimaksmise eest. Niipea, kui müügitulu on saadaval, maksavad nad summa ühe hoobiga tagasi. „Maja ostes on vahetuslaen peaaegu alati lühikese tähtajaga paar kuud või aastat. See hoiab kulud mõistlikes piirides,” selgitab hooneühistu ja finantsametnik. Vahelaen läheb kalliks aga siis, kui laenuvõtja ei leia pikka aega ostjat – võib-olla peab ta lisaks uuele kodule ülal pidama tühja kinnisvara.

Kui kaua üleminekulaen aega võtab?

See sõltub täielikult konkreetsest juhtumist, sest mõnda kinnisvara on raskem müüa kui teisi. Selle põhjuseks võivad – aga ei pea – olema ebarealistlikud hinnaootused. Seetõttu on mõttekas lasta kinnisvara turuväärtus määrata professionaalselt. Lisaks vähendavad müüjad riski, et nad peavad hinda korrigeerima ja et saadud tulust ei piisa vahetuslaenu täielikuks asendamiseks.
Ja vastupidi, Antje Hilke teab ka juhtumeid, kus vana kodu on kiiresti kadunud ja uude pole isegi valmis kolida: „Kui sul on käepärast jõukas võimalik ostja, võib olla võimalus vana vara kohe maha müüa. ja näiteks mõni muu kinnisvara Rentige mõnda aega, kuni leiate uue. „See lühendab sildfinantseerimise perioodi või isegi väldib seda täielikult.